如今，购房者在买预售商品房时，往往会在签订《商品房预售合同》前先签订房屋认购书，以此确定双方的买卖意向。有些人认为，房屋认购书与房屋预售合同、买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用，因此在签订时疏忽大意，不去仔细审查各项条款。事实上，根据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书、预订书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那该意向书、预订书等就具有一定的法律效力，对双方均有约束力。如果认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，就要承担相应的违约责任。因此，购房者在签订购房预订书时，必须与签订正式合同一样谨慎。
购房者在签订房屋认购书时，应特别注意房地产商是否在“定金和订金”上玩花样，前面我们曾经非常详细地说过，在此我们需要再次提醒各位读者注意：通常情况下，有的不良房地产商会故意把“定金”写成“订金”，在收了“订金”后迟迟不履行协议，也不退还“订金”，以为钱到手就是自己的，这时我们即便打官司，最终也只能得到退款。在法律上，“定金”对合同的成立、履行起到担保作用，具有特定定金的规则，此外还有特定的法律内涵：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就与此不同了，它不对合同起担保作用，因此，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还订金。所以，当你签订认购书的时候，一定要分清是哪个“定（订）”，这可是具有不同的法律概念。只要自己辨别清楚，才能防止自己掉入购房“定金”的陷阱中。
在此还有一点需要提醒读者朋友们注意：“定金”的数额一般在5000~10000元之间，最终以双方的协商为准。
有些人可能要问了，我不签订《房屋认购书》，直接签订《商品房买卖合同》可不可以？法律对此没有明文规定，也就是说，《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，签与不签取决于购房者和开发商的商谈。
在签订完商品房认购书之后，房产商还应该将《签约须知》发给购房者，使购房者明白其内容，以便顺利签订购房协议，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明等等。
目前，有关认购书的约定及处理方式多种多样，现归纳如下：
（1）如果买方没能按照认购书的规定时间、地点前往签约，卖方将不返还定金（订金除外）；如果买房交的是预付款，卖方就应当如数返还预付款，如果认购书中有所约定的，按约定办理；如果因卖方责任导致无法正式签约，应视卖方违约，应返还双倍定金（订金除外）或退还预付款及利息，双方另有约定的除外。
（2）双方在规定期限内正式签订合同的，定金或预付款应算入买方的房价款或退回；双方在履行正式合同的过程中，如果有一方违约，可按正式合同条款的约定办理；如无约定，责任由违约方承担。
（3）如果双方因为对销售合同及补充协议的内容无法达成一致而导致无法签约，卖方应将定金或预付款全数退还买方，但不需要支付利息。
（4）如果卖方不具备商品房销售的权力（未取得预售许可证等），或买方不具备购房资格而导致无法签订正式合同或者正式合同无效的，将视为卖方的全部过错，应双倍返还定金或退还预付款，并赔偿因此而带来的损失（主要为利息，如有约定按约定办理）。
（5）在正式签约前，如果卖方私自改动认购书中的价格、面积、房号等而导致无法签约，属于卖方违约，不但应该双倍返还定金或退还预付款，还应赔偿部分损失（主要为利息，如有约定按约定办理）。
（6）如果卖方在认购书中标明自己有权在签订正式合同前对其价格、面积等进行修改，或声明以正式合同为准，并取得买方同意的，属于合同的主要条款尚未确定，如果因此无法签订正式合同，卖方只应将定金或预付款返还买方，并不需要支付因此而带来的损失。
