2011年5月13号 星期五 天气晴
多多小语 企业销售不动产，按照税法规定应缴纳营业税、土地增值税、印花税和企业所得税等。但如果企业改变不动产处理方式，由出售转变为投资入股，那么将免征营业税、土地增值税、城市维护建设税及教育费附加。
对在事务所工作的人来说，出差是必须的。让我高兴的是，现在我终于等来了“出差”这门必修课。
我、魏老师、冉浩三人要远赴省外一家企业，为其提供综合的涉税服务。
我们很快到了目的地——FT实业集团。该集团是当地的多元化集团企业之一，主营业务覆盖医药、食品、房地产、纺织等多个领域。集团目前拥有3家全资子公司。
由FT集团全资控股的FT食品有限公司因迁址遗留下一座自建的空置厂房。为了增加集团的社会影响力，发展慈善事业，FT食品有限公司决定将厂房按1200万元的评估价出售给本地的某化工股份有限公司，并将取得的价款全部捐给希望小学，修建该厂房的成本费用总计为800万元，已计提折旧500万元，厂房成新率为50%。该企业成本利润率为10%，企业所得税率为25%。
这个案子里涉及厂房出售涉及的税收。
我打开笔记本电脑，找出早已整理好的内容，对公司的总经理和财务负责人逐一讲解。
“各位领导，咱们先来看看，该缴多少营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同提供应税劳务。所以，修建厂房得先缴纳建筑业营业税，并销售不动产营业税。”
“对于企业自建行为，计税依据应当根据同类工程的价格来确定。没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格=工程成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
对于企业出售厂房的行为，应按照5%的税率缴纳‘销售不动产’营业税，计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款和价外费用。”
“具体的费用，我们可以计算出来。厂房计税价格：800×（1+10%）÷（1-3%）=907.22（万元）；应纳‘建筑业’营业税：907.22×3%=27.22（万元）；应纳‘销售不动产’营业税：1200×5%=60（万元）；应纳营业税总和：60+27.22=87.22（万元）。”
“再来看看应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加总和：（60+27.22）×（7%+3%+1%）=9.6（万元）。”
“咱们要交的还有印花税：1200×0.05%=0.6（万元）。”
“咱们还有一批大税要交，那就是土地增值税。依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，该公司出售厂房，其计税依据为转让厂房的收入减去有关扣除项目后的增值额，按照超率累进税率计算缴纳土地增值税。项目扣除金额：1200×50%+87.22+9.6+0.6=697.42（万元）；应纳土地增值税：（1200-697.42）×40%-697.42×5%=166.16（万元）。”
“最后，我们得交企业所得税：[1200-（800-500）-87.22-9.6-0.6-166.16]×25%=159.11（万元）。”
“因此，公司出售厂房的税负总额为422.69万元。”我得出上述结果后，对在场的人员说。
“看来出售厂房的税负还真的是挺高的。”在总经理和财务负责人点点头，表示同感。
“既想处理厂房，又想获得公益资金，也不是没有一举两得的办法。”魏老师接过话，“我了解到，化工股份有限公司之所以想买下旧厂房，是因为他们打算在此地新建一家子公司，专门生产具有市场竞争力的新产品。所以，食品厂完全可以用旧厂房投资入股，和化工股份有限公司共同经营这家新企业，并将每年分回的税后利润捐赠给希望小学。”
接下来，冉浩为两位公司负责人讲解了我们的税收筹划方案。“我建议，贵公司采用厂房投资入股的方式。下面我们看看这种方案涉及的税收：
“第一类是营业税。企业以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让该股权也不缴纳营业税。”
“值得注意的是，如果企业并不与投资方共同经营，风险共担，而只是收取固定利润，那就不能享受免税的优惠了。”冉浩补充了一句。
“第二类是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。”
“既然免征了营业税，这些税费自然也可以免征。”他继续说着。
“第三类就是印花税，纳税人所进行的不动产投资，在转让时所立的转让书据，按印花税‘财产所有权’税目依法纳税。应纳印花税：1200×0.05%=0.6（万元）。”
“第四类是我会重点讲解的土地增值税。根据财税[1995]48号文件，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。也就是说，将旧厂房投资入股可以免交土地增值税。需要注意的是，如果投资、联营企业将厂房再转让，就要按规定缴纳土地增值税。”
“最后我要讲的是企业所得税。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项业务进行所得税处理，并按规定确认资产的转让所得或损失。应纳企业所得税：[1200-（800-500）-0.6]×25%=224.85（万元）。”
“在这样的安排下，食品加工厂的税负总额为225.45万元，相比之前减少了46.66%。”冉浩得出最后的结论。
听完我们的方案后，总经理和财务负责人惊讶不已。他们没想到，同样是将厂房交给新建的公司，只要将出售行为转变为投资，就能给自己节约如此多的税收。
“你们不愧是专业人士啊，经过你们这么一讲，我真是有如醍醐灌顶。”总经理说。
“哪里，不过是班门弄斧罢了。”魏老师连忙谦虚。
今天这场汇报，冉浩的从容稳重表现让我留下非常“专业”的印象，不知道是哪本杂志说的“认真投入工作的男人最有魅力。我对自己说，金多多，你真是个有福气的人，身边全是魅力男人。魏老师啦，冉浩啦……嘿嘿。”
