不能因为你买不起房就否定这次房改。
没错，我将1998年的这场决定房地产命运的改革，称为一场伟大改革。以下回溯历史的部分文字，你若已了解或不感兴趣，请跳过不读。
1998年6月15日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京京西宾馆召开。时任国务院副总理温家宝在会议上发表讲话说，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，是这次城镇住房制度改革的核心。要形成多层次的住房供应体系：对高收入家庭提供档次较高的商品住房，实行市场价，由市场供需进行调节；对中低收入家庭提供经济适用的商品住房，实行政府指导价，并根据当地居民收入水平规定建设标准；对最低收入家庭由政府提供廉租住房。
1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］第23号文）宣布，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。全面推行和不断完善住房公积金制度。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
由于1998第23号文件对停止住房实物分配的具体时间、步骤，授权由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定，导致此次房改的具体时间各地不尽一致，客观上也为有些地区和部门延缓实施住房商品化争取了时间。
近几年房地产市场盛行的“团购”这个词，其实就是萌生于那个时段。1998年春节过后，停止实物分房的消息一经传出，很多部门和单位，尤其是藏有小金库的机关单位，迅速出动，不问价钱，看到商品房就买，成栋成栋地买，再突击分给单位职工，当然是按官职、部龄排队。正如温家宝在前述会议上提到的，“不少机关单位高价买房，突击分房，低价卖房，不到两三个月时间，有的城市房价涨了20%以上，国务院办公厅专门发文件制止，有所好转”。
事实上，直到2000年，还有一批机关单位利用部门小金库集团购买商品房。那时，泰跃集团在北京蓟门桥开发了商品房小区太月园，刚开始还很是为销售问题担心，但在房改推动的集团抢购风潮下，居然一售而光。泰跃集团趁势开发了附近的太阳园。顺便提一句，泰跃集团掌门人刘军后来事发，身陷囹圄多年，我校改本书时的2011年3月还未判决。海淀区原区长周良洛事涉刘军案，获判死缓。
停止住房实物分配、实行住房商品化的房改，按理说整个房地产市场的原始生命力被激活了，应该大踏步向前跨越吧？没有。2000～2003年，近3年的时间里，包括上海在内的大多数城市（北京表现尚好），房地产市场陷入一片沉寂之中。
什么原因？事后多年，我的分析是，正是由于停止住房实物分配有了最后时间表，无论是机关还是企事业单位，只要手里有钱，就会千方百计赶在截止时间表之前买房。因为是按官职、部龄（司龄）排队分房，官职越大分的住房面积越大，而决定权又在官职大的人物手里，所以他们买房的积极性最高，原来分了一套，面积不够，再分一套，这叫面积补差。到2000年前后，能够买房的单位都买了，住房消费市场被基本填满了。
那时，商品房的主要购买力仍然是集团（单位），先富起来的一批人买房的还不多，不足以支撑房地产市场的发展。集团的钱花光了，房地产的流动性被提前透支，商品房空置面积大增，房价僵滞，房地产似乎离死不远了。也是事后我们才知道，2000～2003年是消化政策、消化存量的时期，更是民间蓄积住房购买力量的时期，而被压抑了50年的民间购房力量，一旦时机成熟，就将不可遏制地爆发。最先爆发的城市是上海，这个为鼓励住房消费倾尽了几乎所有优惠政策措施的商业都市，一波住房消费潮在2003年年底率先启动。
回到本节开头。我之所以称1998年下半年的房改是一场伟大的改革，就是因为它指明并实行了市场化取向的改革。没有这场改革，我们中的绝大多数人，就不得不继续排队分房，也许孩子读初中了，全家还不得不跟单位同事分享一套二居室。这是一种没有人性的住房制度，也是没有任何效率可言的住房制度，同时也是绝对腐败的住房制度。只要稍具理性的人，都不愿回到那个时代去吧？
1978年全国城镇人均住房面积比1949年还要低，只有在1998年实行住房市场化以后，人均住房面积才大幅增长。2010年10月4日，联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市政府共同主办的“2010年世界人居日”庆典活动上发布的《中国城市状况报告2010/2011》称，2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），城镇居民的自有住房拥有率已达878%。
有朋友说，城镇住房自有率已达878%这个数字掩盖了事实上的住房贫富不均。有的家庭5套房，有的家庭连一间也买不起，甚至租不起。这确是现实的巨大差距，1998年房改以后，我国房地产发展的重大缺陷或者说主要缺陷之一，正是各地对住房保障的严重忽视（详见第五章）。
但是，我们不能因为这些年房价上涨过快，部分居民买不起房，就从根本上否定1998年的这次住房制度改革，否定房地产的市场化方向。现实的不足，不能成为历史倒退的依据。住房市场化，倒退是没有任何前途的。
温家宝在1998年6月15日的会议上脱稿说过一句话，原话不记得了，大意是：这场改革，时间越往后推移，就越将显示出它的重大历史意义。
市场化造就了小潘们。
SOHO中国联席董事长潘石屹，或许是最能体会以上这句话内涵的地产商之一。
万通董事长冯仑曾经对潘石屹说：小潘，你有今天（的成功），应该感谢三个人——邓小平、张欣和我。意思是，邓小平的改革开放，让潘石屹走出了甘肃，步入了商海；冯仑带领潘石屹踏进了房地产市场；张欣将潘石屹及SOHO中国引入了资本市场。在我看来，潘石屹还应该感谢第四个人：亲自主导1998年住房制度改革的朱镕基。
潘石屹和他的SOHO中国是中国房地产全面实行市场化后的最典型代表。没有1998年取消实物分房、实行住房商品化，以及随后而来的个人住房按揭贷款，就没有潘石屹、张欣今天的财富和影响力。
SOHO中国创立10周年的庆典上，潘石屹对我说：“袁一泓，你是我10年的见证者。”为了卖弄我对潘石屹的一些认知度，对不起，这里我又要拐一个弯，说一说潘石屹。
潘石屹的地产出身，离不开“万通六君子”。潘石屹就是从万通发家的。随着SOHO中国有限公司2007年10月8日在香港上市，潘石屹、张欣家庭的财富已毋庸置疑地位居“六君子”之首，而且远大于其他5人之和。
1991年6月，王功权、冯仑、刘军、易小迪、王启富等在海南成立海南农业高科技投资公司。王功权是董事长兼总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪是总经理助理，随后加入的潘石屹任财务经理。6个人的股份是一样的，这也为后来大吵后的分手埋下了隐患。
海南农业高科技投资公司注册资金号称1000万元，其实只有七凑八凑的3万元，但到1993年改名成立万通集团时，已经赚到了3000万元。“六君子”第一桶金是怎么挣来的呢？冯仑以三寸不烂之舌说服一家信托投资公司出资500万元，王功权、冯仑用这500万元到银行作抵押，贷款1300万元，然后用这1800万元买了8套别墅，转手后净赚300万元。
和那时候的许多地产企业一样，赚了钱的万通也开始疯狂扩张，账面资产一度达到近50亿元。1992年，易小迪被派往广西，1993年潘石屹被派往北京。
1993年6月，国家宏观调控前后，万通似乎获得神启，卖房卖地，毅然撤出海南。“就是觉得海南太疯狂了，太不正常了。”潘石屹后来对我说。
1994年，北京万通新世界广场创造了北京地产界最高售价的销售奇迹，地基的桩刚打下，就一售而空，但很多投资的小业主10年后还没解套。
激烈的争吵开始了。譬如，冯仑等力主继续扩张，但管钱的“潘老财”就是不肯给钱。“一开会就吵，从上午吵到深夜，还是谁也说服不了谁。”潘石屹说。1995年年初，“六君子”分家。王功权创建万通国际，投身于风险投资。冯仑留守万通集团，后来终于成功借壳先锋股份上市。易小迪接管广西万通，并由此开创他的阳光100集团。王启富先是在大连做国际贸易，后转做木地板，现为海帝木业（天津）有限公司董事长，偶尔也帮易小迪拿块土地。刘军则是去了四川。
而“潘老财”潘石屹，1995年成立了红石实业公司，6年后潘氏夫妇在此基础上创立SOHO中国有限公司。公司的实体越做越大，而潘、张从未停止过对灵魂归宿的寻找。这既是一种精神的寄托，也是现实的需要。像老潘这类不再为金钱发愁的人群，除了工作，基本没有其他爱好，灵魂的皈依就显得比普通人重要得多。
2009年的某一天，潘石屹推掉了所有公司事务，跟我和报社的同事柯志雄谈了一个下午的信仰、宗教问题。离开的时候，我对他说：“我是个灵魂无处安放的人。”潘石屹随后在微博上说：“袁一泓说他是个没有灵魂的人。谁都有灵魂，谁没有灵魂呢？”约有半年时间，每天清晨6点我都能收到他发来的一段富有哲理的话，试图教化我枯涩的灵魂。说句让老潘失望的实话，几个月下来，我还是一点感觉都没有。
我曾经问过老潘，如何处理挣钱与信仰之间的关系，他选择了回避。他在北京的几个SOHO，卖得一个比一个贵，利润率高得吓人。信仰是否教会了他安之若素？
老潘是从甘肃天水走出来的苦孩子，没有任何人给他提供先天可以依赖的资源。潘石屹是凭借与生俱来的市场敏感、商业嗅觉，抓住了房地产市场突然爆发的机遇，小心谨慎，一步一步完成了自己的原始积累。但是，1993年海南乃至中国房地产热的形成及其巨大的破坏力、后遗症，多年后仍是潘石屹头脑中挥之不去的深刻图景。他血液里的机警、敏锐而又谨慎、保守的基因，一直伴随着他。企业创始人的这种性格无可替代地渗透进
