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第13章 资本市场成就一批超级地产富豪 (1)

富豪榜上的地产大亨。

房地产是最早向民营企业开放的行业之一。30年来,凡是向民间资本开放的领域,都会产生一批富豪。饲料行业的开放,产生了刘永行、刘永好兄弟;奶业开放,蒙牛异军突起;燃气领域部分开放,新奥燃气的王玉琐迅速成长。更别说吸纳资金最多的房地产行业了。

任志强曾经对我说,地产资本化最直接的效应,就是地产公司的资本呈等比级数快速增长,当然也包括公司所有者个人财富的迅速增长。潘石屹如此,任志强如此,其他地产大亨也是如此。

自从出现中国内地富豪榜这个标靶之后,地产商就稳稳地占据着最重要的位置,虽然近几年所占比例有下降的趋势。

2010年10月12日,胡润发布2010年内地富豪榜,虽然前10名的富豪只有两位来自房地产(上一年是6位),分别是以350亿元财富排名第7位的大连万达集团董事长王健林,以及以330亿元财富排名第10位的世茂集团许荣茂家族,但房地产行业的富豪仍然最多,占201%(10年前占50%)。房地产行业前50位的平均财富远远高于其他行业,是排名第二位行业平均财富的2倍。前50位中,住宅开发的人数最多,其次为商业地产。

我个人认为,胡润这个排行榜,恒大地产主席许家印夫妇的真实地位被忽视了。另据透露,当胡润刚做这个排行榜时,潘石屹曾多次给胡润发律师函,要求不要把他们纳入富豪排行榜。不过,美国人可不买这个账,10月28日公布的2010年《福布斯》全球富豪榜,“张欣及其家族”以20亿美元的身价位列全球第488名。美国人还挺心细,称“张欣及其家族”,而不是“潘石屹及其家族”。

2009年11月发布的《福布斯》中国内地400富豪榜单中,有154位个人和家族来自房地产业,占比超过1/3。2010年10月28日发布的《福布斯》中国内地富豪榜,受到严厉调控的房地产,依然是贡献数量最多富豪的行业,共有118名主营或者兼营地产的富豪入榜。不过,他们的财富已大幅缩水,且前10名富豪只有一位来自房地产。

但毋庸置疑的是,地产商的财富实力已被多个排行榜所证实。中国校友会网2010年5月25日发布的《2010中国亿万富豪调查报告》,对1999~2009年“胡润中国百富榜”、“《福布斯》中国富豪榜”、“《南方周末》中国(内地)人物创富榜”和“《新财富》500富人榜”等上榜的亿万富豪进行调查统计分析后显示,涉足房地产行业的亿万富豪人数最多,有567人,居各行业首位,约占富豪总数的2896%;这些富豪来自459家企业,占上榜企业总数的2844%。而涉足房地产的富豪所属企业,主要集中在上海、北京、杭州、广州、深圳、绍兴、大连、成都、重庆、天津、南京、温州等城市,均是我国房价相对较高的区域。

多数地产商的财富是经由资本市场而呈等比级数放大的。碧桂园上市前,有几个知道杨国强家族的财富?而一旦上市,碧桂园的大股东杨惠妍(股权安排如此)瞬间就登上了首富的座位。

有些地产商,虽然还未上市,人们也知道他们的财富不可斗量。如星河湾地产的黄文仔,仅北京、上海、太原几个星河湾的销售额就达百亿元。而王健林已被富豪榜盯上多年。房地产业内盛行的说法是,一旦万达上市后,王健林将成为名副其实的内地首富——而不仅仅是地产首富。

前面说过,地产商的巨额财富,为他们挣得了物质社会中的荣光以及世俗的地位,虽然未必都值得尊敬。我相信,地产商长期占据富豪榜的前列,是我们这个转型中的人口大国的独特现象。仅仅报之以怨恨和妒忌是可笑的,哪怕仅仅是源于把企业做大的愿望,哪怕只是对物质无止境的追求,他们的故事也能给我们一些启迪。

地产商创富故事背后的企业管理。

我曾经听北京一位地产商两次说:我这一生最正确的选择,是做了房地产。我对这话的理解是,不仅因为房地产是自20世纪90年代以后发展最迅猛、财富积累最丰厚的行业,而且还因为房地产是观察和折射整个社会变迁的最好窗口。

在“速富”越来越成为这个时代最耀眼的价值观时,地产商的故事无疑颇具吸引力。我愿意和你分享我对一些地产商的认知。但是,如果你盯住的只是他们身上命运的眷顾和财富的光芒,而无视智慧、学识、韬略、机变与商业精神的力量,那么,你不如去买彩票。

地产商的故事,我想拿三个企业来作个简单的比较。恒大地产、顺驰和龙湖地产。

顺驰的狂飙突进的羽翼,是被第一轮房地产调控残酷折断的。从2003年8月到2004年4月,顺驰高举“战略性进入”的大旗,连续在石家庄、北京、南京、苏州、无锡斩获多个地王,新增规划建筑面积近千万平方米。

2003年顺驰在天津的销售额不过30多亿元,但2004年须偿付的土地款就达100亿元。这要求当年顺驰的快速销售策略能够得到市场的即时回应。而2004年恰恰是1998年房改以来对房地产调控的第一年,虽然直接针对的是投资过热,但受影响最大的还是房地产。2004年,顺驰号称销售实现100亿元,但我是怀疑的。

2005年宏观调控升级,而且目标直接针对房价。那时,地产圈里普遍抱怨:上海生病,全国吃药。或者是:长三角生病,全国吃药。说的是以上海为中心的长三角房价大涨,却让全国的地产商一起服药,而中西部的地产商就更有意见了。

顺驰2004年拖欠的土地款,到2005年被催得更急了,但销售回款却更加不畅,因为其发展重心已转到长三角,而苏、锡、宁几个大盘由于受调控影响现金流几乎枯竭。在这种背景下,转让项目是很难找到合适买家的。

在为顺驰后来的命运唏嘘叹息时,我们想知道,恒大地产2006~2007年扩张的速度远比顺驰当年迅疾,为什么许家印却安然过关,直至成功上市,而孙宏斌却不得不将顺驰廉价交出?

毫无疑问,老孙与许家印都有着强烈的冒险主义精神,后者的赌性甚至更大。顺驰的新东家路劲基建董事局主席单伟豹后来评论,顺驰表面是受累于资金链的断裂,实际上是输在人才和管理,尤其是管理。但论企业管理和产品,顺驰和恒大都不够突出,在行业内都没有鲜明的亮点。论人才,人们只知顺驰有孙宏斌,恒大有许家印,职业经理层都被轻忽。

相比较而言,顺驰当年灌输的企业文化、企业价值观,至少表面上比恒大要明亮一点。但顺驰管理确实太混乱,表面上是由于老孙过于授权,实则是失控。举例来说,北京有个项目,销售刚启动,营销费用就花了近亿元。连我都知道,很多钱流到了内部人口袋。老板的信任,被内部人滥用了。恒大地产2007年开盘还花大价钱请明星来做形象宣传,也令我百思不得其解。房子不是快销品,有几个人会因为有香港明星代言而掏钱买你的房?

想来想去,许家印的聪明在于,他利用了国际投行的贪婪。2006~2007年,恒大不是欠了投行10亿美元吗,2008年干脆再借5亿美元,承诺更高的回报,如果上市不成,甚至愿意出让控股权,变成小股东。那时业界说许家印“绑架”了香港大佬和国际投行,其实是许家印把准了他们的脉。人情如纸薄,利益才是根本。第二轮的国际融资救了恒大地产,挺过了2008年。

如果非要总结恒大地产从危机中生存的法则,那就是:赌就要大赌,要么大赢笑傲江湖,要么惨败,甚至交出企业。不过,你若真想效仿,那你也得像许家印这么幸运。

顺驰不走运,出师就撞在了长三角的调控关口,而且胃口太大,全是地王。但不走运也不至于全军覆没,关键时刻老孙没有壮士断臂的勇气,或者说还心存侥幸。如果2005年孙宏斌愿意让出高份额股份跟大摩对赌,或者同意以融创作担保,顺驰也能熬过危机。2006~2007年地价大涨,使当年的地王出现溢价,不想做也可以转让了。

如果非要总结顺驰的教训,那就是:从商不怕冒险,但要有标明底线的风险意识;管理必须精细,职业经理人可以授权,也应该信任,但必须有制度规范作保障。此外,还得有点好运气。

按理说龙湖地产与以上两家企业没什么共同点,勉强放在一起说几句,是因为2008年有人称龙湖是第二个顺驰。那是龙湖实施全国化战略以来最困难的时候。

2007年的龙湖,与当年的顺驰有两个共同点:充满激情,扩张很快。龙湖各分公司管理团队大多是年轻人居多,朝气蓬勃,活力洋溢。2007年为配合上市,龙湖也是大举扩张,不乏高价拿地,以至于到调整时期的2008年,龙湖的现金流也绷得很紧。但它跟银行的关系,比顺驰要紧密得多,行业最悲观的时候也能拿到建行40亿元的授信。龙湖的销售回款和资金周转速率也要高于顺驰。

至于管理和产品,龙湖不仅高于恒大和顺驰,更是业内翘楚。这一点业内是公认的。龙湖仅是园林景观一项,就让同行感叹不已,业内老大万科专门去学习过。产品做得也很优秀的绿城,宋卫平亲自带着200多人去考察学习。龙湖的管理,虽然也是授权,但绝不放权,管理程序简单,但效率极高。譬如,龙湖所有资金流都及时在内部IT系统赤裸裸地呈现,内部人几乎没有揩油的机会。所以,2008年9月、10月龙湖备受质疑的时候,我反而处处跟别人宣传:龙湖没问题的。

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