2003年几乎流产的“121”文件。
2008年年底宽松货币政策经由银行之手，拯救了陷入生死关头的地产商。但银行对自身的风险并非毫无察觉。
上文提到，2005年8月央行金融市场司提出取消商品房预售制度的建议，主要就是出于防范金融风险的考虑。这一点必须承认，无论房地产业给金融界带来了多么巨大的利益，银行家是多么离不开地产商，监管部门从未放弃过对房地产金融风险的警惕。
最具代表性的自然是2003年那份定当留存历史的“121”文件。
中国人民银行2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文件”）。其核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
对于个人房贷，“121号文件”规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘石屹说：“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。”
为什么说是“最严厉”？地产商赖于生存的资金来源被全面收紧。来自银行的开发贷款大幅回缩，而个人按揭时间又被往后至少推迟6个月以上。“121号文件”对没有资金实力的地产商，简直是致命打击，如果严格执行这些规定，估计有一半中小地产商活不到今天。
事隔7年多来看，2003年6月的房地产市场，除了揭露出来的一些假按揭事件，并没有过热。实际上，那时的楼市也同样被“非典”折磨，售楼处除了售楼员，几乎没有人影。潘石屹等地产商正在酝酿给购房者提供代缴一半契税的优惠。为什么央行要弄出这么一个大动作来？
其背景是，2003年2月月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月央行对部分城市商业银行2001年7月1日～2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的98%和249%。
这是什么概念？违规贷款金额占总检查金额的249%，如果这个检查结果在所有房地产贷款里有代表性，那就是说，房地产贷款中有近1/4是违规的。而房地产贷款1/4违规意味着什么？
据央行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，如果其中1/4是违规贷款，就意味着全国有4500亿元房地产贷款是违规的。这个比例的可怕在于，假如不把违规的漏洞赶紧堵塞住，那么，随着房地产贷款余额的迅猛增长，有一天，风险敞口也许将数以万亿元计且越来越难以控制。譬如，2009年年底房地产贷款余额为733万亿元，假如1/4是违规贷款，就是18万亿元。
时任央行货币政策司司长的戴根有是“121”文件的主要起草人之一，他在文件发布前的一次内部讲话里说，我国部分城市和地区确实出现了房地产过“热”，应当引起警惕。商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。据统计，2002年1～10月，商业银行房地产新增贷款余额占房地产完成投资的比例达到66%，如果加上使用住房公积金发放个人住房委托贷款数量，这一比例为68%。鉴此，有必要对商业银行的贷款加强监督。
今天看来，个人住房贷款仍是银行最优质的资产，但在2003年，监管部门却对它充满了戒备之心。戴根有认为，个人住房贷款风险已经开始显现。其时，工商银行个人住房不良贷款为528亿元，不良率为022%；建设银行个人住房不良贷款为3205亿元，不良率为159%。
戴根有提醒，从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐步显现。现在的住房贷款不良率低，并不表明以后也低，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。银行不仅要防开发贷款的风险，也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷款风险。所以，6月13日的“121号文件”才会如此全面。
虽然现在看来，“121”文件对个人住房贷款的风险有点估计过高，国际经验并不适用于中国（国人还贷款积极性非常高，没有人愿意拖欠银行的钱）。但是，监管层的这种风险防范意识，完全值得全国人民给它送去一面锦旗。
“121”文件的远见在于，它准确地预见到了房地产在中国有着无比广阔的发展空间，也因此，要提前筑起防范房地产金融风险的堤坝。我非常怀疑，如果没有包括央行、银监会在内的监管部门，自2001年发布《关于规范住房金融业务的通知》（银发195号文件）以来对这块风险阵地一以贯之的坚强守卫，今天的金融风险敞口也许早已四门洞开。所以，每次一想到“121”文件这几个字，我都禁不住肃然起敬。
“121”文件开启了信贷调控房地产的先河，翻开央行后来关于房地产调控的主要文件，几乎都能在这个文件那里找到最初的影子。正因为它严厉得令地产商猝不及防，所以，当地产商阶层醒悟过来时，便一致行动起来，作出了自1998年以来最强大的集团式反扑。
结果你已经知道了，地产商阶层赢了。也许与此并无联系，戴根有转任央行征信管理局局长（2007年4月转任央行征信中心）。
地产商阶层胜利的主要标志，便是2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文件）的发布。或许整个文件都是标准的官方文件字词，但有这句话就足够了：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
冯仑说“商人的声音首次大过了政府的声音”可能不无夸张，但用地产商的另一句话来表述却是准确的：“18号文件”打败了“121”文件。
房地产安全，金融就安全了。
央行、银监会为何对房地产金融风险如此关注？因为房地产关乎整个金融的安全。
2010年6月8日公布的《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年度，全国商业性房地产贷款余额733万亿元。央行2011年1月30日公布的《2010年第四季度货币政策执行情况报告》披露，2010年新增房地产贷款202万亿元。到2010年12月底，我国房地产贷款余额为935万亿元，同比增长275%；其中，个人购房贷款余额62万亿元，同比增长297%央行4月28日公布的数据显示，2011年一季度新增房地产贷款5095亿元。
2009年年底房地产贷款余额占各项贷款余额的192%，至2010年底，房地产新增贷款占人民币各项新增贷款的254%。2010年4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康说：“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右（整个银行业），少数股份制银行已突破30%。”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。
无论是从房地产贷款余额的占比，还是从房地产余额之于金融机构的资产质量而言，房地产金融都是银行最重要的资产，它的安全就是银行的安全，甚至直接关系到中国经济的安全。从某种意义上说，守卫房地产金融的安全，就是守卫中国经济的安全。
银监会网站2011年5月13日公布的数据显示，据初步统计，截至2011年3月月末，中国银行业金融机构境内本外币资产总额为1012万亿元，总负债95万亿元。而截至2010年6月底，美国银行业总资产为132万亿美元，折合人民币不足90万亿元，单从数字上比较，预计到2011年3月底，我国银行业总资产已超过美国银行业总资产。这些数字同时也显示出保障我国金融安全的重要性。
房地产金融的风险主要集中在房地产对银行的依赖性。
