但是，在当时的背景下，中央政府有什么更好的选择？当各主要经济体纷纷以实际行动向伟大的凯恩斯爵士致意时，当“中国模式”被有意无意地抬举到高台之上而赢得欢呼时，我只能将忧虑深深藏起。
同样的逻辑适用于房地产调控。既然不可能期望政府对房地产采取自由放任的态度，那么，可以期望的则是管理和调控房地产的手段和方式。但遗憾的是，正如我们管理房地产市场是以一个文件代替另一个文件一样，我们对房地产调控工具的选择，则是一个失误掩盖另一个失误。
结局其实早已注定。因为房地产的制度内核和治理体系，自1998年房改以来（或前溯至1994年《城市房地产管理法》），就未曾有实质性的改变。2010年11月6日，传来住房和城乡建设部着手修改《城市房地产管理法》有关商品房预售制度等内容的消息，但我可以肯定，他们绝对不可能听从2005年8月央行金融市场司取消商品房预售制度的建议，而可能只是将预售资金监管纳入法律框架等方面的修修补补而已。
我的一位领导说，地产的问题，在地产之外。譬如作为房地产制度核心之一的土地制度，它的改革，就不仅是房地产业的问题，不仅是土地本身的问题，它至少与财政税收制度、地方政府绩效考核制度、城乡二元结构的分野等重大问题密切联系在一起，其中任何一项制度的改革、改良，均非朝夕之间可以完成。
我同意，当中国房地产快速增长了10年之后，当中央决定实施经济发展战略转型时，与房地产有关的制度改革已经到了非改不可的关键时刻。但这些问题过于重大，似乎也很遥远。忙碌的人们更关心眼前的现实。
让我们回到即将讨论的焦点问题：调控。而当我们回顾过去并瞩目当前的调控时，哪怕只是遏制房价这项单一的任务，将会发现，原来我们其实也是可以有所作为的。
调控：不能说失败，但很难说成功。
我不是房地产史的研究者，无意对过往数年的房地产调控历史进行史料的陈列和大事堆积。本书后面的附录2可以承担部分功能。而翻阅2003年以来的房地产调控史，“沧桑”二字不期然地爬上心头，这些年来，我们的调控部门是多么举轻若重，我们的政策结果有时甚至适得其反。
曾经，我们有机会既可以稳定甚至遏制房价过快上涨，也能让房地产获得发展的空间。
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”文件，我在第四章第一节已经提到），开启了用信贷手段调控房地产的先河。我相信，如果121号文件能够得到真正的贯彻执行，那么，此后所有的房地产调控政策几乎都不必出台。
据说，央行在制定121号文件的过程中从未与建设部商量过，而建设部虽然也认同央行的指导精神，但对某些具体条款也有自己的看法，其中主要是对央行文件“一刀切”和限制住房消费信贷的做法有不同看法，“我们会通过适当途径反映自己的意见”，一位官员当时说。
前面已经讲到，刚登上历史舞台的地产商阶层，代表着一个强大的利益集团，成功地将121号文件扑倒，令文件效力消散在空气里，虽然实施这个文件绝不会阻碍房地产的发展。与此同时，他们很快就找到了新的替代物：18号文件。
2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），明确喊出了一个令地产商们欢呼雀跃的口号：房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我当时采访的任志强、张宝全、潘石屹等都表示，他们对18号文件“非常满意”，并称之为市场化的胜利。
即使在地产商们看来，121号文件与18号文件在不少地方也是矛盾的，但因为18号文件来头比121号文件大，所以，当然是121号文件被18号文件打败了。虽然121号文件对于信贷的规定不可谓不严厉，但18号文件提出“对符合条件的房地产开发企业和开发项目，要继续加大支持力度”，无异于“四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条给击溃了。
我必须重申我的观点，假如忠实地执行121号文件，遏制房价过快上涨是完全可能的，但有关决策部门却选择了另外一个更加曲折而陡峭的路径。于是，房地产调控不得不从头开始，否定一次，摸索一次，做着一场辛苦而无效的曲线运动。
匪夷所思的调控：停止供地。
2004年一季度，全国出现投资过热。
根据国家统计数据，2004年一季度全国固定资产投资同比增长43%，比上年同期加快152个百分点，房地产开发投资增长41%；新开工项目过多，全国新开工50万元以上的项目近两万个，比上年同期增长31%，其中新开工计划总投资增长67%。
4月，针对钢铁、水泥、电解铝等行业的宏观调控开始了，随后发起了对开发区的清理工作，进而是对整个土地市场的治理整顿。
2004年4月29日，国务院办公厅以国办发明电〔2004〕20号下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间“三个暂停”，其中之一是：半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。很显然，这是一个用行政命令调控市场的行为。
农用地转非农建设用地，在全国房地产开发项目中，也许并不占主要比例。但是，这个“暂停”，必然带来土地供应的缩紧。事实上，当年对开发区的清理整顿，其主要结果也是土地供应的收紧。虽然我对当时以雷厉风行的紧急行政措施抑制投资过热表示理解，但是否有人想到，紧缩土地供应将对未来的房地产市场产生怎样的影响？
市场的报复很快就来到了。2003年媒体还在为13亿平方米空置商品房而惊讶，到2005年却发现我们突然与紧张的商品房供求现状不期而遇。
一记臭招：营业税。
在整理历年调控文件的资料时，我发现2005年的调控通知发得最早。难道，2004年抑制土地供应导致的供求关系矛盾，在一季度这种传统的销售淡季就表现出来了？
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，业内称之为“国八条”），明确提出，“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”。这被视为行政调控房价的体现。2011年1月26日以又一个新国八条，重申了这种“问责制”，但5年多来，从未听说哪个市长因为其所在城市房价上涨过快而受到处分。
“国八条”之后紧接是“新国八条”。5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发〔2005〕26号)，提出了稳定房价的八条措施。这个调控我印象最深的，是祭出了征收营业税这把钝刀。
通知规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的,销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一年后，限制升级，规定中的“2年”改为“5年”。
也不知道这是哪位处长窝在房间里，苦思冥想，突然灵感闪现，他一拍脑袋：有了！以为对限制年限内转让住房征收营业税，就能抑制投资投机，减少需求，从而稳定房价。但是，这种不去市场第一线做实际调查的做法，必然受到市场的嘲笑。
这项政策执行5年多的实践表明，它非但没有起到抑制房价的作用，而是恰恰相反，成为加大购房者负担，推动房价上涨的帮凶！请起草制定这项政策的官员们，去问问二手房经纪机构，去问问买卖过二手房的居民，在限定期限内转让二手房，有几个不是由买方承担营业税等税费的？我问过的所有二手房经纪机构和经纪人，几乎都回答是购房者承担，而不是政策制定者提出的二手房业主。这难道还不可笑吗？而且，在交易环节繁复征税，明显是给商品流通设置障碍，这是市场经济的大忌。
住房结构：想到了东，却往西走。
2005年靠征收营业税来抑制房价上涨的做法，反而助推房价加速上涨，除了制定该项政策的官员，其他人应该并不会感到意外。
于是，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。这个调控通知的最大亮点，当然是“90/70”政策。
通知规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，相应地，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
这个“90/70”政策，同样是拍脑袋的产物。9个调控部门，没有一个站出来告诉我们，为什么把套型建筑面积设定在90平方米，而不是95或88平方米？为什么这种户型要占70%以上，而不是68%或75%？对于关系到每户家庭的住房问题来说，这样的数字未免有些不严肃。而行政决策的随意性，也导致这项政策在实际执行过程中被大打折扣。
我理解调控部门是想通过增加中小套型住房，来改善住房供应结构，从而缓解住房供求关系，抑制房价上涨。但是，他们没有想到，真正能改善商品房供应结构的，不是增加中小套型住房，而是较大规模保障房的加入。
直到一年后的2007年8月7日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（2007年24号文件），才标志着保障房建设的全面提速。但真正付诸实施，却是过了一年多以后的2009年，拜金融危机之赐。
调控政策的边际效应在递减。
2007年，连小学生都看得出来，房地产市场已经进入歇斯底里的状态，房价已经发疯。
当年，央行6次加息。
房地产调控最有效的手段还是信贷。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)规定，对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的11倍；严格控制房地产开发贷款。
2007年10月，房价到顶后，掉头向下。2008年进入全面调整，深圳部分楼盘最高降幅达50%。这是1998年以来房地产业第一个真正的冬天。但另一个深度和广度更为强悍的世界性冬天——金融危机，拯救了房地产。
2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。2009年4月以后，各地房地产市场先后出现报复性反弹，当年10月后进入几近癫狂的状态。
2010年4月17日的调控和9月29日的第二波调控以及2011年1月26日的第三波调控，均未出人意料。同样未出人意料的是，调控政策令人同情地出现了边际效应递减。此前，基本是一年一个调控政策，而2010年从4月到9月月底再到2011年1月底，相隔期限没有超过半年。这就是为什么连有些房地产经纪机构的经纪人都在期待新一轮反弹的原因。
不过，历史真的不会简单地重复。我们肯定，2011年，他们期待的反弹不会出现。
