造成房价飙升的根本原因，除了房地产开发商为获取巨额利润而大量囤地之外，我们应当注意，任志强曾说，土地出让金占房价的比例高达48%，如果再加上税收，两者则占房价的7成！这绝对是一个骇人听闻的数据，在世界范围内的房地产发展史上恐怕都闻所未闻。当然，官方公布的数据与任志强的数据存在着明显的冲突，我们也无法考证任志强是否在有意包庇开发商，但我们至少可以从中推断出，构成房价比例最大的部分应该是土地出让金和税收。
2006年，国土资源部副部长曾明确表示土地出让金占房价的比例低于10%。不管这一数据是否是真实的，我们可以看出房价中土地出让金的合理比例应该低于10%，而根据任志强提供的数据，这一比例至少是合理范围的5倍。那么两者究竟谁是真实的呢？
近些年来，房价已经成为中国人关心的“头疼大事”，他们对此怨声载道，对政府强烈不满，如果事实真是像国土资源部副部长所说的那样，土地出让金的比例只占房价的10%的话，强烈的公愤和对人民对政府的不满一定会迫使政府将房价打压到合理水平。政府虽然确实出台过一些调控措施，但结果却远远低于人们的预期，或者说影响甚微。这些带有鲜明的计划经济色彩的措施既破坏了人们的财产权，也践踏了自由平等的契约精神，从最终的结果来看，我们甚至怀疑政府打压房价的决心。2010年，广州进行了多达38次的楼市宏观调控，却仍然造成了房价38%的增幅，这不能不说是对政府各项宏观调控的最大讽刺。
2010年开始，政府在强大的舆论压力下，不得不开始考虑对楼市进行宏观调控，并于2011年出台了各项细化政策和具体措施，房产税、限购令、保障房，种种手段终于拖住了房价飙升的势头，但与老百姓将房价打压至合理水平的期望仍然相去甚远。正如我前面所言，房地产的利润虽然高于其他行业的利润，但利润并不是影响房价的最主要因素，在房价的成本比例中，土地出让金和税收才是其主要构成部分，在主要成本毫无变化甚至是有增无减的情况下，房价完全没有可能下降至合理水平，但政府却从未对推高房价的源头作出过任何表示。
无论是房产税、限购令，还是保障房，这些都只是在抑制对商品房的需求。理论上，需求的减少可以使价格回落至利润允许的最低水平。然而，用作投机的房产交易远远超过以实用为目的的交易。对投机者来说，房产税远远低于其再转手后可得的利润，虽然利润较之前有所减少，但仍是有利可图，且利润仍然高于实业的利润或其他理财产品，这并不会打击他们的投机积极性。那么，房产税真正打击的对象只是资金较小，且购房有实住需求的消费者，他们是最需要住房的人，而对以交易获利为目的的投机客来说，房产税对他们几乎毫无影响，而投机客恰好是消费者中抬高房价的最大推手。房产税不以打击投机为目的，却对真正的刚性需求者造成打击，它对楼市的调控完全不会起任何作用。
至于限购令，政府限购的只是住宅楼，对于写字楼、商铺、公寓等产品却没有任何的限购措施，投机客完全可以对这些产品进行交易。我们甚至怀疑这一政策的执行力，政府颁布这一法令后，地产公司公然挂起了不限购的招牌，且我听闻投机者可以盗用他人的身份证信息来从事房产交易，虽然我们无从考证这一传言的真实性，但至少可以看出，投机者似乎总能找到法律和政策漏洞来避免现行的种种调控措施。
而提高首付比例的作用如同房产税一样，提高首付比例对资本大鳄不起作用，却伤害了资金实力较小的首次置业者，这非但不能打击投机盛行，反而把巨斧落在了实际需求者身上。真正把房价打压至合理水平，政府的政策应当是针对投机者的，而投机者只能从交易中获利，如果政府对交易作出了规范，比如将允许进行房产交易的时间规定为至少5年，个人或单位不得在5年之内买进并卖出一套房产，资金失去了流动性，便减少了获利的可能，这将大大遏制人们的投机欲望，从而真正对房价的上涨起到抑制作用，但国家却未能出台能够有效抑制投机交易的政策，我们不得不怀疑政府打压房价的决心。
保障房的建设更是问题重重。在“十二五”规划大会上，政府提出了建设3600万套保障房的经济目标。这听上去似乎是个令人兴奋的消息，但因政府之前做过太多的承诺而都以不了了之来收场，它的权威已经受到了极大的挑战。所以，大多数老百姓对此表示怀疑和担心：政府真的能够实现这一目标吗？即便能够实现，那么又有谁能够有资格住进里面呢？我们只看到一个堂而皇之的伟大目标，却未见任何实施细则，这实在令人难以信服，而且，刚刚过去了两年，舆论已不再对此做跟踪报道，保障房的建设承诺已经落实到了哪一步？政府的这个承诺是否再次成为空谈？
保障房的建设并不是一件简单的事情，今天提出目标明天就开始实施，这是一项庞大的系统工程，需要有一个完整的计划，从各个方面去完善和协调才能保证这一计划的顺利进行，其中包括住房保障的法律体系和住房保障的实施机构体系，这牵扯太多部门，只有成立一个专门的项目小组才能确保每个细节都能够进展顺利。但直到今天，政府除了提出一个宏伟目标之外，却很少公开具体的实施细则。
早在1998年的房地产市场改革中就提到的保障房建设计划，直到今天才被真正记起并付诸实施，这种懈怠不能不让人瞠目结舌。中国目前还是发展中国家，城市化建设是一项极为艰巨且极为重要的任务。我国的城市化进程是以现有大城市的扩张进行的，移民成了其主要动力，尤其是无数农民离开了自己的家园来到陌生的城市，辛勤地付出自己的劳动，为城市的建设贡献自己的力量，但他们却因身处底层而备受忽视。住房、教育、医疗，这些城市职能通通将他们排斥在外。我们更鲜有看到任何政府部门真正关心过底层社会的生活问题。就以住房来说，即便在高度发达的欧美社会，保障房的建设依然是政府工作的重要目标，以法国为例，国家立法规定保障房的覆盖率必须达到20%以上，而我国，直到今天我们都没有做到。
在法制社会中，只有有了法律依据，保障房的建设才能规范进行。保障房应该通过什么渠道进行融资，又在怎样的土地上开发，怎样合理地审核申请者的资料，以及如何惩罚在此过程中可能出现的徇私舞弊者，这些都要有完善的法律保障才能顺利推行。
谈到保障房的具体实施机构，我们不禁感到更加痛心。虽然中央提出了这样一个目标，但在地方政府的政务公开栏中，我们却没有看到任何部门声称对此负责。这就像一个孩子说出了一个梦想，但说过之后却完全没有了后续进展，你既看不到他的具体实施计划，也看不到他正在采取怎样的行动。说到这里，很多人将其归咎于中央的政策没有被地方严格执行，但如果我们愿意细想一下，就会发现这一目标本身就问题重重。想要完成这一目标，要涉及财政、土地、金融、规划、中介等部门，怎样融资，谁来建设，如何筛选保障房的名额……这都是一些非常复杂的工程，而在这些部门还完全不配套的情况下，政府却提出了这样一个艰巨的任务，地方在短时间内去哪里找这么多部门并将它们协调起来共同完成一个负责的系统工程呢？这几乎是一项不可完成的任务。如果一定要强迫地方政府交出业绩，那只能像GDP一样，要么弄虚作假，要么拖延时间。
所以，基于上述种种因素，我们可以想象，即便地方政府认真实施这一计划，想要轻而易举地完成这一艰巨任务几乎是不可能的，我们也就无需惊讶于为何许多地方到现在还迟迟未动工，因为政府的决心本来就不够。
况且，更为重要的问题在于，保障房究竟保障的是谁的利益还是个未知数。符合怎样条件的居民可以申请保障房我们不得而知，而真正需要保障房的底层百姓中已经申请到保障房的也是屈指可数。根据媒体披露的消息，许多位于中国富人排行榜中的大企业家居然也有保障房（如腾讯总裁马化腾就拥有深圳市的保障房），那么未来要建的保障房是否也会像现在一样，无法流入真正需要它们的最困难的人手中，反而是既得利益者因此获利？
尽管进程缓慢，在各种压力下，地方政府还是多多少少地完成了一部分建设任务。在已完成的保障房中，与商品房开盘时的大肆宣传所截然不同的是，它的开盘则尽可能地保持低调。我想这种举动的目的最明显不过——尽可能地减少申请保障房的人数。这说明政府根本没有打算贯彻保障房建设的初衷。那么我们就更不要指望他们会采取下一步的行动——成立一个专业收集申请者资料的部门，科学分析和评估每个人的申请条件，最终筛选出最需要拿到保障房的居民。
当然，我们也要承认，政府的种种宏观调控手段还是起了一些作用，至少房价暂时处于一个稳定的状态，甚至还呈现略微的跌幅。只是，对大多数工薪阶层来说，房价21000元/平方米跟20000元/平方米实在没有太大的差别，因为这仍不是他们能够负担得起的范围。但房产成交量已经明显萎缩，买卖双方都进入了观望期，那么不远的未来房价是否可以跌到符合当前生产力发展水平的合理范围？答案恐怕并不乐观。因为成交量萎缩，使得很多中小型房地产开发商陷入了债务危机，甚至已经破产或濒临破产，大型房地产公司趁机将他们收购，大鱼吃小鱼的游戏就此展开。如果买卖双方的拉锯战持续地够长，能够存留下来的房地产商也将所剩无几。一旦失去了竞争，这些存留下来的企业将会成为行业的巨头，一旦垄断建立，他们便可以肆意定夺市场价格，老百姓将会付出更加惨痛的代价。
进入2012年以来，央行又进行了降息等放水行为，这使得人们对房价下调的预期更加悲观。由此可见，政府对房价的抑制决心并不会满足人们的期望，因为楼市的利润已经达到了一个合理水平，开发商的利润并不是构成房价的最大比例，而是土地出让金，这才是房价过快上涨的罪魁祸首。
