A、MGM之梦
一座高210米、60层的双塔门楼将耸立在天津开发区一块待开发的荒滩上，远看就像两杆破浪前进的船桅，带着开发区驶向国际经济的海洋。MGM先生说：“我早就期待着跨进中国的大门，在这里建造世界一流水准的工业区，以实现我开发建设卫星城之梦。”
美国MGM公司与天津开发区经过一年多的真诚协商，议定：天津开发区划出5.4平方公里的待开发地，MGM公司以每平方米3.25美元购置该地块土地使用权70年，独资开发建设世界现代水平的基础设施，全部地下地上设施5年内建成，招引美国和欧洲150家企业来此建厂，形成一个新型工业卫星城。
MGM公司的名称是取该公司董事长兼总裁默哈默德·高利·马利克波尔先生的3个字头而成。我们暂且称他MGM先生。他原籍是伊朗人，早年在西德获建筑工程博士，并在西德从事房地产开发建设多年。1957年创建了自己的MGM公司，先后在伊朗开发完成了两个卫星城。其中一个位于伊朗伊斯法汗城近郊，共开发建设7000套公寓，有4.5万人搬进MGM建的现代卫星城。
MGM先生从未终止他那从平地上创建世界现代水平卫星城的梦。他把梦境带到美国、日本，都没有找到合适的伙伴。1987年天津开发区总经济师郑华安在美国参加中美合作研讨会，提出了一个异想天开的设想：天津开发区能不能与美国搞一个开发土地的互换，开发区划一片地，由美国企业家包片开发。真是无巧不成书，经美国一个朋友介绍，MGM和郑总在美国相会了。MGM先生把他的“梦”讲给郑总听，一拍即合。MGM先生说：“难道我的梦在中国？”
MGM先生赶到天津开发区，他选定一块“脚踏万顷荒滩，眼前水天一线”的未开垦的盐碱滩涂。学建筑的眼睛，搞工艺的巧手马上描绘出一张规划草图：一座高入云端的双塔门，在方圆5平方公里内，各种造形独特、现代化的建筑跃然纸上。当即写下Malek Tower，“这就是我进入中国的大门”。
回国后，他开始了穿梭式的游说。在西雅图举办了一个图片展，全是他在中国拍的照片。他出钱把在开发区拍摄的录像在美国电视台播放，并复制150个录像带送给银行界的朋友，请求支援。他用6种文字印刷了2万份宣传材料，以巨形Malek双塔门楼为封面，向1万多家工厂业主发去征购信，鼓动他们到中国建厂。在1988年的10个月内他的足迹遍布欧洲10国和美国十几个州。虽然MGM公司只有300万美元的家产，但通过他艰苦卓绝的游说，阿姆斯特丹、鹿特丹等银行已答应贷款担保。
宣传、广告、录像、规划模型、游说，事业之梦支撑MGM付出精力和财力，可是，这梦何日能圆呢？
B、MGM析
1989年8月8日天津经济技术开发区土地管理局与美国MGM商业公司总裁穆哈默德·高利·马利克波尔签署了土地使用权有偿出让合同。天津开发区出让5.36平方公里的土地供MGM商业公司开发建设，建立天津——马利克工业综合区。合同规定，出让期为70年，出让费每平方米为3.25美元，5年后，按当时的土地使用费标准美方向中方每年交付土地使用费。这是中国改革开放以来，有偿转让土地使用权最大的一个开发性外商独资项目。它标志着中国的改革开放迈出了突破性的一步，这是远见卓识的新尝试，引起了世界舆论的关注。我们就MGM项目从法律环境、合同本身及其意义等方面作进一步的分析。
●有法可依，水到渠成
出让土地的方法，这在国际经济交往中是很普遍的，不仅后起的工业国家如此，一些资格老的工业发达国家亦常采用。土地出让一般分为两种：一种是出让土地所有权，如美国、日本将土地永久出让；一种是出让土地使用权，如英国出让的使用权200年。可以说，在当今国际经济合作中，出让土地已成为各国大规模利用外资的惯例。然而，在我国学习和借鉴这一方式按国际惯例办事，必须要先立法，以便有法可依。
1988年4月12日七届全国人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，将宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年7月17日，天津市市长李瑞环签署了天津市人民政府令第一号《天津经济技术开发区土地使用权有偿出让转让管理规定》，并授权开发区管委会制定了“实施细则”和“收费管理办法”。1988年12月29日七届全国人大常委会第五次会议通过了“关于修改《中华人民共和国土地管理法》的规定”。虽然天津开发区早在1987年9月，已经就土地转让项目与美国MGM公司进行接触和洽谈，并就合同本的拟订先后征求了国家外贸部、国家土地局、国务院特区办、中国法律咨询中心及天津市计委、建委、经贸委、规划局、土地局等部门的专家和领导的意见，然而宪法的修正和天津市一系列法规的制订，为天津开发区实行土地使用权出让和转让工作提供了充分的法律依据，“水到渠成”。
●突破常规，独具一格
▲合同严谨，具有较强的法律基础。
合同从主要用语的定义开始，分20章，55条，共14000字。地块的位置、面积、出让费及交付办法；施工、企业设立、土地使用权转让、抵押、出租、出让期限届满；不可抗力，争议解决以及有关条款；并就合同双方可以预见到的情况都合情合理地进行了约定，对双方各自应承担的权力和义务都进行了界定。这个合同是在中国制定了宪法修正案，土地法修正案及天津市人民政府颁布有关土地使用权有偿出让转让规定后签订的。因此，具有较强的法律依据。
▲合同坚持国家主权，做了一些突破性尝试。
合同明确双方遵守中国法律和天津市及开发区有关土地使用权出让规定。一切设置在马利克区内企业明确规定必须遵守中国法律，由中国政府审批（按审批权限）。对争议的解决，尤其是土地使用权属方面的争议，合同明确规定由中国法院专属管辖。这与在旧中国时帝国主义在中国设立的“国中之国”的租界地有本质不同。例如，1845年上海英国领事馆与中国订立的《上海租地章程》中的规定：他国商人在英租界内建房，赁屋居住等，应先向英国领事馆申请批准。
针对外商担心中国政策多变的心理，按我国涉外经济合同法的有关条款精神，合同规定了“除国家法律本身有明确规定的以夕卜，后续立法或法律变更或政府政策变更对合同无追溯力”。同时，考虑到外商对不动产合同最重要的条款之一是对征收补偿做出明确规定的认识，以及中美投资保护协定尚未签署的现实，合同采用了中国——法国，中国——瑞典投资保护协定精神，用尽可能严谨的用语，规定了一旦土地征收发生后，对补偿（排除任何预期未来利益）的规定。这些尝试都有相应的法律依据。
▲合同体现法律强制力比较充分。
合同规定，马利克区自土地使用证颁发之日起的5年内，外方应按照总体规划完成全部基础设施建设。届时未完成，而且没有充分正当理由，中方有权收回与基础设施未完成部分的相同比例的土地使用权。并规定：在70年出让期满时，马利克区的全部土地使用权及基础设施由中方无偿收回，注销全部土地使用证书。对地面附着物分别按四种情况做出处理：一，中方根据需要购买地面附着物，按不动产帐面价值和市场价值的一半计算。二，地面附着物所有人申请土地使用权续期，并按当时的出让价格交付出让费。三，向第三方转让地面物，第二方同中方签订新的土地使用权出让合同，交付出让费。四，以上三种均未落实情况下，地面物由中方无偿收回。
此外，合同还规定，外方在马利克区为中国政府管理、公安、海关等机构的设置提供方便，这就为日后政府加强对该区的管理提供了保证。
●远见卓识的马利克工业综合区
▲在平息暴乱后的今天，签署这样一个长达70年，中国目前最大的土地使用权出让合同，这无疑向国内外证明，中国的对外开放政策不但不会改变，而且步子将迈得更大。这一举动对缓和中国同其他国家的关系，粉碎一些别有用心人的诋毁，都具有十分重要的现实意义。对此，欧美、日本、香港等国家和地区的新闻机构还作了专门报道，起到了较好的作用。正如李瑞环在会见马利克波尔先生时所讲的：“这件事很有意义，其意义可能超过具体项目的本身。”
▲天津马利克工业综合区的设立，将促进天津开发区利用外资工作迈开新步伐和天津港的新发展。按照马利克工业综合区的设想，此项目分三期完成。第一期是基础设施，准备建一个日处理4万吨的净水厂，装机15万瓩的发电厂，日处理4万吨的污水处理厂，装机10000门的程控电话站，煤气厂及道路、各种管网等，需投资3亿美元，计划用5年完成。第二期是投资3亿美元建设一座象征中国走向世界之门的高211米、52层双塔门形的多功能服务大厦。同时建设一批公寓、商业服务设施和标准厂房等地面建筑，需4亿美元，计划用5至10年交叉完成。第三期是吸引工业投资，计划吸引欧美等发达国家的工业性投资20亿美元，要求引进的都是世界上先进的项目，提供世界先进的技术力量，建成一个不仅在中国而且在世界上都是先进的马利克工业区，计划用15年时间完成。共计利用外资30亿美元。马利克综合工业区的发展，不仅可以解决一大批人（约3.5万人）的就业，还可以得到1742万美元的土地出让费，每年还可收回土地使用费和土地增值费约1000万元，政府并能得到稳定的税收（建成后每年不低于3亿元），而且可以引进相当数量的先进技术，先进设备和管理，带动天津工业的发展。同时，马利克区的发展也必将有力地推动天津港向工贸结合型的现代化国际港口发展。
▲实施土地使用权有偿出让，建立马利克工业综合区，是我国利用外资的新方式、新尝试。这是符合中国人民的长期利益的。将土地使用权有偿出让给外商，由外商出资开发土地，这与旧中国的外商租界是完全不同的两回事，租界是在腐败的满清政府统治时期，统治者在外国列强淫威下被迫割地求和的产物。租界的实质是外国人拥有“治外法权，单独行使行政管辖权和司法管辖权”。今天实行对外开放打开经济合作的大门，以多种形式吸引外资，这是我党设计的强国之路。在这个区域里，外国人遵守中国的法律，接受中国政府的行政管理和中国的司法管理，从事正当的经济技术和对外贸易合作业务，获得合法的利润。应该说，实行土地使用权有偿出让，是一件于国、于民、于内于外都有利的事情。
C、MGM公关风云
MGM犹如一块巨石，投入开发区内，掀起的风浪将是多大呢？
为了准确而生动的讲明这个问题，那得从其深邃的背景记起。
1984年11月，天津开发区管委会的决策者向国务院领导同志提出土地制度的改革建议。
1986年8月，他们再次向国务院领导详细汇报了关于建立土地使用权有偿转让制度的问题。
1987年，国务院特区办专门考察了这个问题，并向国务院、国家土地局提出了在上海、深圳、广州开发区和天津开发区首先试行土地使用权有偿转让制度的建议。
1988年，这项建议被国家采纳。为此，七届人大二次会议专门修改了宪法，作为一项重大改革，在全国实行。
一个具有国际水平的公关策划就在这时期酝酿成熟了。
1987年11月12日。
天津开发区管委会与穆哈默德·高利·马利克波尔先生的MGM公司，就这家公司在天津开发区划片开发问题达成了协议。
这个协议的内容是：长期定居美国的伊朗房地产投资者马利克波尔在美国的MGM公司，在一至两年内对天津开发区内尚未开发的5.36平方公里土地进行总体规划设计和吸引外商投资建厂的准备工作，待中方批准其规划后，双方签订土地使用权有偿转让合同。
不久，有关土地使用权有偿转让的“洋浦事件”曝光，受到了社会各界的批评，闹得沸沸扬扬，天翻地覆。
如果天津开发区与MGM公司的交易此时公诸于世，无疑是一颗“重磅炸弹”，招致群起而攻。
天津开发区公共关系部谙熟大众传播媒介的作用，老练而巧妙地“封锁”了MGM项目，回避了“洋浦混战”。
然而，一波未平，一波又起。
就在MGM项目谈判成熟，准备正式签订合同的时候，始料未及的“六四”政治风波冲击了预定的计划。
MGM项目面临流产的危险。
李瑞环同在津外商对话。
天津开发区在紧张地行动；
叶迪生与开发区的外国工作人员座谈；
他对外国朋友说：如果你们人身财产的安全受到威胁，只要拨一个电话，3分钟之内保证保安人员赶到。
开发区90%的外国人留下来了；
开发区运转正常，没有发生任何意外事件。
这时，天津开发区将邓小平重申中国对外开放政策不变的信息传到美国，传给马利克波尔。
马利克波尔终于动身来到天津。
“六四”之后，中国政治、经济、外交面临着严峻的形势。
MGM项目会不会成为一个转机呢？
马利克波尔许诺邀请美国大使参加签字仪式。
中方在筹备新任政治局常委李瑞环同马利克波尔的会见。
1989年8月8日。
“8.8”，“发，发”，象征吉祥的日子。
天津开发区与MGM公司在天津凯悦饭店正式签约。
美国驻华大使李洁明、天津市市长聂璧初出席签约仪式。近百名中外记者云集津门。
顿时，天津成为舆论中心。
沉闷的气氛被这一爆炸性新闻打破了。
当时的西德《商报》将MGM项目签约与中国外长在巴黎举行的柬埔寨和会上同11国外长会晤、英国政府宣布被中断的中英关于香港未来的中英联络小组谈判将继续进行、尼克松和基辛格将访华等并称为“北京成功地避免了孤立”。
法新社以《出租土地使伊朗投资者对中国的前途深信不移》为题，报道MGM项目签约。
8月9日，香港亚洲渣打银行发出传真，邀请马利克波尔绕道香港，商谈贷款和投资事宜。欧洲一些银行也表示希望与他合作。
8月10日，李瑞环在北京会见马利克波尔，美国驻华大使李洁明在座。至此，这一大手笔的公关策划进入高潮。
李瑞环对客人说：“走改革开放的强国之路，不是哪个人的愿望，而是历史的必然，是任何人也改变不了的。”
马利克波尔表示：“我有决心按合同办好，大使先生一直对我很支持。”
李洁明随即表示：“我完全同意马利克波尔的讲话。”
一次成功的公关策划，被记入了改革开放的史册；
一次成功的公关策划，使天津开发区的形象在全世界树立起来了！
