房地产是最具投资价值的产品之一，这个事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却成了一个相对专业和复杂的话题。众多业内人士针对这个问题总结了在做房产投资时要考虑的七个因素。
1.方便生活
在房产业中，是否具有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。这方面特别体现在商业地产，方便生活意味着人气旺盛，自然投资价值也就越大。
2.自然环境
不少久居城市的人们对目前居住的环境感到不满。清新空气、休闲环境、美丽自然、灿烂阳光成了人们心中理想的居住环境，因此，花园洋房成了这类人的最爱之一。一般的花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，而且价格也是最贵的。
3.公共关系
如果要看一个小区的住宅是否值得投资，其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的，他们的职业、生活状况、兴趣爱好以及生活格调是怎样的，这是中国人传统的以类聚之的观念，这方面在居住上也相当重要。
4.时尚活力
一个有时尚感的社区环境会为它本身带来很多被看好的眼光，首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，有明快的色彩穿插其中。目前，在某些房地产市场，就出现了很多这样的小区。快节奏的生活让越来越多喜欢简单同时有特色的建筑小区的人纷纷被吸引过来。
5.安全
安全是人的基本需求之一，其重要程度可见一斑。对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大的关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市，其潜台词就是这个区域没有安全感。好在如今各小区都有先进的门禁系统，良好的物业保安，让投资者人身和财产安全都得到了前所未有的加强，也让投资者减少了不少烦恼。
6.安静
也许多数人都会觉得越安静越好，可这在房地产投资中就不能这样一概而论了，安静指数可以从两个方面来权衡：如果投资住宅，自然是居住环境越安静就越好；但如果是投资商业地产，则应越热闹越好。
7.人文环境
就目前而言，东方的居住环境比不上西方的科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境对居住有较大的影响，从而刺激投资者获得利润。
投资房产如果具有了以上的因素，便会更具竞争力。投资者寻找投资机会可以到一些新的区域。投资者在投资前，要尽量了解这个地域将来的投资潜力和未来的发展前景。假设未来的发展是客观的也是肯定的，即使这个区域的生活不方便，但长远来看，也具有更高的收益回报。所以，投资者一定要拥有比别人更有洞悉力的投资眼光。当然，我们还可以用一些简单的公式粗略地估算一下即将投资的房产大体的价值，以作参考。
1.用租金乘数进行估算
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：
租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入
如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如，某套房子的售价20万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为11倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到65万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到27倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并没有把房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响考虑在内。
2.用投资回收期进行计算
计算投资回收期的方法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：
投资回收年数=（首期房款 期房时间内的按揭款）÷（税后月租金-按揭月供款）×12
这种方法可以简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型；二是培养回报型。
即刻回报型通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租就能立即获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型通常指位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程就是一个培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。
3.用15年租金收益比较购买价
这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。
如果该房产的年收益×15年=房产购买价，那么该房产物有所值；
如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，那么该房产尚具升值空间；
如果该房产的年收益×15年＜房产购买价，那么该房产价值已高估。
例如，某套房子的年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是如果以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，则表示此时房价已被过度透支了。
这里所列举的三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析就能帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
需要提醒的是，以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性，因此，只适用于对房产作出大致的价值参考判断。
总之，投资房产，最关注的就是它未来能涨多少，有多大的生存空间，如此才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。
阅读点睛：
房产的价值往往会受到多方面因素的影响，因此，在判断房产投资价值时必须对各种因素进行综合分析，才能得出较为准确的结论。
