根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，我国对房屋租赁实行登记备案制度，租赁双方签订租赁合同30日内，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。
1.办理登记备案的具体程序
（1）房屋租赁合同当事人向房产管理部门提出申请。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到房屋所在地的房地产管理部门登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：A.书面租赁合同；B.房屋所有权证书；C.当事人的合法证件；D.城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租已设定抵押的房屋的，须提交抵押权人同意出租的证明；出租委托代管房屋的，须提交委托代管人授权出租的证明。
（2）房产管理部门对材料进行审核。
审核的内容主要包括：第一，合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；第二，客体是否合格，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；第三，租赁合同的内容是否齐全、完备；第四，租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。
（3）房产管理部门对符合条件的，发给《房屋租赁许可证》。
房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。如果所租用的房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证，在局工商部门申请营业执照时，工商执照上就填发房屋租赁证上的所在地。如果所租用的房屋是用于居住的，《房屋租赁证》则可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。房屋租赁证的有效期限一般不超过2年，凡租赁合同中约定期限超过2年的，房屋租赁证应在两年后到原发证机关换取新的房屋租赁证。
2.房屋租赁登记备案的意义
实行房屋租赁登记备案制度，目的是为了保护房屋租赁双方的利益，其意义主要有：
（1）登记备案后，承租人享有优先购买权。在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先购买权。
（2）买卖不破租赁。在租赁期间，出租人将房屋出售时，承租人如果放弃了优先购买权，这时出租人可以将房屋卖给第三人。但原租赁合同继续有效，第三人即受让人还应继续履行原租赁合同，在实践中被称之为“带合同转让”或“实心转让”。
（3）承租人有优先承租权。租赁期届满出租人需将该房屋再出租时，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先承租权。
（4）承租人可以对抗他物权人。房屋在租赁期间出租人在已出租的房屋上设立他物权的，承租人的租赁权优先于他物权。如：在房屋租赁期间，出租人在租赁房屋上设定抵押权，设定抵押权并不转移占有，也就不影响出租人对房屋的占有、使用、收益，因而抵押权与租赁权共存。当该抵押物被依法处分给第三人后，原租赁合同继续有效，第三人继续履行原租赁合同。这时，承租人就可以对抗他物权人。
（5）可以对抗第三人侵害租赁权。在房屋租赁期间，出现第三人侵害租赁房屋而妨碍承租人使用、收益时，承租人可以请示出租人加以排除，也可以直接要求第三人加以排除，并可以要求赔偿。
（6）承租人可依法取得其他优先权。实行房屋租赁登记备案制度加强了政府对房屋租赁的管理，这样既有利于治安管理，又可避免国家税收流失。但在实践中租赁登记备案的实施情况并不理想，房屋租赁中，真正登记备案了的还不足三成。在司法实践中，如何认定没有进行登记备案的房屋租赁关系，全国各地的运作很不一致，有的地方认为不登记不具有法律效力；有的地方认为应尊重当事人双方的意愿，不登记合同仍然继续有效，应具有法律效力；有的地方认为要视情况而定，只要符合当事人双方意愿，到有关主管部门补办登记备案手续，合同就具有法律效力。所以，我国房屋租赁登记备案还需要进一步的修正，以使其更加法制化，从而更好的维护双方的利益。
附
一、《房地产租赁申请审批表》示范文本
1992年6月1日起由建设部制定的《房地产租赁申请审批表》示范文本是在全国统一使用的，其格式如下：
我们双方诚意租赁房地产，特将房地产租赁契约（编号）及下列有关证件和材料一并送请审核。
甲乙双方需要说明的情况：
房地产情况房屋坐落地号产权证号房屋面积房屋用途房屋结构占地面积四至界限其他需要说明的情况：
甲方（签章）：乙方（签章）：申请人甲方（出租方）名称及地址：电话乙方（承租方）名称及地址：电话以下由审批机关填写审批编号：宙核情况权证是否相符产权有无限定条件证件是否齐全有无遗留问题乙方是否符合承租条件有无产权纠纷是否改变使用性质审核中有无发现其他问题契约签订是否符合规定申请人甲方（出租方）名称及地址：电话乙方（承租方）名称及地址：电话现场调查情况记录审核人（签章）：
调查人（签章）：
宙批意见1.经审查该房地产符合出租标准及有关租赁条件，准予发给租赁许可证。
2.备注租赁许可证号：二、《房屋租赁许可证》
正面：
房屋租赁许可证
房屋坐落区（）房租证第号
房屋所有权证号
出租人承租人
房屋结构面积
经审查，该房屋符合用房出租标准及有关租赁条件。特发此证。
有效期月
自年月日
至年月日发证机关
年月日
背面：
须知
1.本证必须经房屋所在地市、县房地产管理部门盖章后生效。
2.本证必须悬挂在出租房屋明显处，以便检查。
3.本证不准擅自转借、转让、涂改，遗失的应及时申请补发。
4.本证可作为工商管理部门审查营业网点用房的凭证。
5.有效期满，持证人应及时将本证退交发证机关。
租赁铺面应注意事项
房屋租赁虽然不是很复杂，却有许多需要小心留意的地方。
1.弄懂真正的房产所有权人
弄懂了谁是真正的房产所有权人，然后直接和房产所有权人打交道，可以避免一些不必要的纠纷发生。
在租赁过程中，和你打交道人可能有如下的身份：真正的房主；受房主委托的中间人；原来的承租人；和铺面毫无关系的骗子。
如果你在租房时没有弄清对方的真实身份，贸然和后三种人签订合同，极有可能掉入陷阱。这是因为：
（1）受房主委托的中间人。因为房屋不是他本人的，他可能会为了自己的私利而抬高房租、水电等其他费用。甚至还存在收了钱也不交给房主的可能性。
（2）原来的承租人。转租房屋这其中的陷阱就更多。有的可能并未向房主交够房租，或是还欠着房主其他费用；有的房主还极有可能不承认你和原承租人签订的合同；有的房屋约定期限与原约定期限不符等等，一不小心就会惹上纠纷，损失惨重。
（3）骗子。最可怕的是遇上和铺面毫无关系的骗子。他们会骗走你本来就不多的开业成本，还让你一无所得，惹上一身官司。
其实，弄清房屋的真正主人并不难。首先，你可以验证一下房产证和身份证。其次，如果你怕还不保险的话，你可以花一些时间去调查了解，问一问熟悉这间房屋的人或相应的主管部门。
这样，就可以保证万无一失了。
2.租赁合同内容要详细完备
在签订租赁合同时，内容一定要详细完备，特别是在涉及双方的权利和义务时更是不能马虎。一般说来，应详细列明以下几项：
（1）租金金额及今后租金的变动方法；
（2）房屋装修事宜，这一点对经营者来说尤为重要；（3）水电供应问题；（4）单方面毁约的赔偿问题；
（5）特殊事件问题，如遇拆迁，应提前通知承担人等；（6）优先承租权和购买权问题。
3.详细确定合同的有效期
对于租赁者来说，确定房屋的租赁期限是一个比较难的问题，特别是对租赁作经营用的房屋。因为，通常说来，开店经商是一个长期的经营行为，合同签订的时间当然是越长越好。但是，签订长期合同又会有较大风险：如果开店后经营业绩不理想，要想换口岸就会受到合同的制约，如果你单方面中止合同，可能就会损失保证金。所以，确定时必须权衡考虑。
转租店的技巧
店铺经营者在租赁铺面经常会看到各种各样的转租广告，那么房屋转租到底是怎么回事呢？房屋转租是房屋租赁的另一种形式，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。在转租中，原承租人可以从中收益。
房屋转租，照样也要签订合同。但转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续。出租人若和转租双方没有其他的约定，则转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
1.房屋转租的程序
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋转租须按下列程序来完成。
（1）原承租人出示原出租人书面同意书。原出租人的书面同意书是房屋转租合法的前提。
（2）订立转租合同。房屋转租，须由承租人与次承租人订立转租合同，转租合同的各项条款大致与租赁合同相同。
（3）进行租赁登记备案。房屋转租后也应进行登记备案。转租房登记备案由房屋转租当事人在转租合同签订后30日内，持有关文件到政府房地产管理部门办理。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人方协商约定的除外。
2.转租房屋必须经原出租人同意
转租房屋是承租人放弃其承租房屋的一部或全部使用权，租给第三人使用，以收取超过原租金金额或同等租金的行为。转租房屋的承租人不是房屋所有权人，所以没有处分权，这样，转租房屋时，原承租人必须要经出租人同意。承租人擅自转租房屋是一种处分房屋的行为，因此是一种严重违约行为，我国法律对此予以禁止。《城市私有房屋管理条件》第21条规定，承租人擅自将承租房屋转让、转租、转借的，出租人有权解除租赁合同。
承租人转租房屋未征得出租人同意，擅自转让的，其租赁行为无效，出租人有权终止租赁关系并收回出租房屋，如其出租行为给出租人造成了损失，承租人应当赔偿损失。而且转租中承租人所获得的利益被认为是非法所得，管理部门将给予收缴，房地产管理部门对责任者还可给予相处的罚款处罚；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
3.转租合同租赁期问题
转租房屋是原承租人将承租的房屋再出租的行为。因此，签订转租合同时应以原租赁合同为基础。一般来说，转租合同中规定的权利和义务范围以及转租合同的终止日期等不得超过原租赁合同的规定。如果要超出原出租合同规定的范围必须得到房屋出租人的特别许可。房屋出租人同意转租合同的范围超出原租赁合同，则表示出租人同意了对与原租人订立的原租赁合同作了变更。《城市房屋租赁管理办法》规定转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外。
4.转租房屋中承租人有收益权
原承租人转租房屋时可能会以同等价格转租出去，但也有可能以高于原租金的价格转租出去，这时，原承租人就有可能获得一定的收益。这部分收益是利用出租人的房屋所取得的，实质上是出租人给予了承租人对出租房屋的处分权。因此承租人从转租房屋的收益中拿出一部分付给出租人是一种合理的等价回报，是价值规律的体现。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定：“出租人可以从转租中获得收益。”至于所获收益占转租收益的比例，则视情况双方协议商定。
5.接手转租店要注意
很多店铺经营者在租店过程中都会考虑接手转租店。在全国各地的小报中或路旁街道上也经常可以看到各种类型的店铺转租广告。
在这些转租的店铺中，虽然我们不能把他们都认为是因为市场竞争激烈，经营者经营状况不佳只能退出竞争。但也不可否认，这些需要转租的店铺在经营上大都遇到了困难。
所以，轻信转租人的生意之外的理由，不经考虑就接手转租店是极不明智的，特别是在保留原有经营行业的情况下，不查明真正导致转租的因素，不加以任何改进，盲目接手经营，这样多半会重蹈覆辙。
但生意是有得做的，关键是看经营者自身的本事。生意场上不存在哪行一定亏损哪行一定赚钱之说。所以，只要你有足够的智慧，接手转租店说不定会带给你更多更好的机会。
对于初创业者，接手转租店会有很多的好处：
（1）节省时间。接手转租店是一种创业的快捷方式，因为从无到有，已经有人替你完成，只要你稍加装潢就可以正式投入营业。
（2）节省开办费、装修费。转租店一般已有部分装修，接手经营者聪明运用就可以节省不少费用。所以，接手转租店对于那些资金本来就不充足的创业者来说尤为合适。
（3）节省摸索时间。如果接手的是本有一定经营基础的店，还能够减少你摸索的时间，使经营容易起步。
