明确了物业管理的内涵是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；明确了国家对物业管理的要求，即提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平；明确了政府各级建设行政主管部门负责全国及各地物业管理活动的监督管理工作。二是明确了业主及业主大会的权利、义务、职责以及组织、成立、选举和招聘的工作程序。三是明确了前期物业管理接管的步骤、程序和要求，包括：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业应当签订书面的前期物业服务合同；在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交有关物业资料；建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任等。四是明确了物业管理服务的规范和要求，包括：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理；业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；物业管理企业雇请的安防人员，应当遵守国家有关规定，在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益；物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定；物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任等。五是明确了物业使用与维护的规范和要求，包括：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担等。六是明确了物业管理的法律责任，对违反条例的各类行为，将予以警告、通报、赔偿、起诉和罚款，包括：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；挪用专项维修资金的；建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的；
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的行为。
二、名词解释
1.物业。所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。
2.物业管理。是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.物业管理费。又称物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
4.业主。所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。
5.业主的权利。根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金)的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。
6.业主的义务。①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
7.业主大会。由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会主要职责：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
8.业主委员会。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。主要职责为：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。如业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用等。
9.业主公约。业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。
10.物业服务内容。物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，一般包括：综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
11.专项维修基金。《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
12.特约性服务。是指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修，室内保洁，代订机票、报纸等。
13.物业委托合同。是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业就物业委托事宜订立的书面契约。主要是对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
三、案例解析
事件一：2004年初，李某所在的小区物业公司催收2003年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含安防费，可小区安防并没有做到保证自己的财产安全，致使其在小区内连续丢失三辆自行车，并以此为由，拒绝交纳物业管理费。结果被物业公司告上法庭。在法庭辩论中，物业公司称，物业安防只负责维护小区公共秩序和安全防范，如定时开关小区大门，对可疑人员进行盘查，发现火警、治安、交通事故及时处理等，而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关，要求被告李某支付拖欠的物业管理费。经法院审理，判决李某全额交纳2003年度物业管理费。
点评：法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月的安防费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的安防职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。
事件二：2001年4月15日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到某市一小区寻找作案目标，由于受到该小区安防员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到另一小区某楼，因该楼值班安防员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某住户家中进行抢劫，并将住户家中一人杀害。
两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。同时，法院一审判决管理该楼的物业企业赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。
点评：法院认为，楼宇安防员并未对两名罪犯进行盘查，在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
思考题：
1.什么是物业安防实用法律知识？它具有哪些特性？
2.物业安防法律知识普及现状存在哪些问题？
3.物业安防实用法律知识对物业安防人员具有哪些现实意义？
4.宪法中规定的公民基本权利有哪些？义务有哪些？
5.简述公民民事权利能力的内容。
6.简述刑法的基本原则。
7.危害国家安全罪和危害公共安全罪的内容有哪些？
8.《中华人民共和国治安管理处罚法》主要有哪些内容？
9.《中华人民共和国治安管理处罚法》主要有哪些特点？
10.治安管理处罚法的基本原则有哪几方面？
11.违反治安管理行为的类别有哪些？
12.简述《中华人民共和国消防法》的主要内容。
13.防火负责人应承担哪些职责？
14.公共财产与公民财产有何区别？
15.非燃烧体、难燃烧体、燃烧体之间有什么区别？
16.什么是物业？什么是物业管理？
17.物业管理服务费的收取有何意义？
18.业主在物业管理活动中的权利和义务有哪些？
