摘要 日本在20世纪80年代初为应对日趋严重的老龄化危机，开办了住房反向抵押贷款业务。但好景不长，刚进入90年代，就面对严重的房地产泡沫危机，房价在短短数年间，缩水大半，许多贷款买房的中产阶级一举成为负产阶级。反向抵押贷款业务也被迫“叫停”。最近几年来，日本又在重新酝酿反向抵押贷款业务的恢复。了解日本反向抵押贷款运作的状况，对我国开办反向抵押贷款是颇有启发的。本文谨根据搜集到的资料，对此给与相应的探讨。
关键词 日本 老龄化 反向抵押贷款 老年住宅期货化
日本人口老龄化程度高，发展速率快，老年人的住宅拥有率及晚年生活对寿险年金的依赖程度，都同美英等国是不相上下。但反向抵押贷款的发展速度则相对较为缓慢。随着老龄化的快速推进，老年家庭占据份额的不断增加，老年住宅的反向抵押贷款将会得到较快的发展。日本政府于2002年提出的《老龄社会对策大纲》，将老年住宅的反向抵押贷款（也即老年住宅的期货化）列入对策之一。
一、日本的老龄化问题
日本的生育率屡创新低。日本政府总务省2005年2月发表调查报告说，2004年日本人口增长率只有0.05%，创下历史最低水平。2003年的综合生育率只有1.29，即日本妇女一生平均只生育1.29个孩子，在世界上属于最低之列。日本人口于2006年达到1.28亿高峰后，若无大的变革，到2050年就将剧减到1亿多一点。有篇文章更以《200年后，日本民族将消亡》为题，耸人听闻地提出生育率过低，人口剧减，老龄人口迅速增多而带来的一系列危害。
日本政府担心，劳动人口萎缩，将难以支撑迅速增长的老龄人口。日本结婚人数也在急剧下降，2000年，在25岁到29岁的青年男女中，将近70%的男子和54%的妇女没有结婚。日本社会不容忍婚外生育，结婚率低也就意味着生育率低。
生育率的过低，已经产生了游乐园无人光顾而被迫关门的事项。生育率屡创新低，已婚夫妇不过夫妻生活，不生儿育女（被称为“丁斯家庭”）的现象，让日本政府和人口专家忧心忡忡。日本政府已推出若干举措，力求提高生育率。如给做父亲的男性更多带薪休假的时间，要求他们的雇主提供更多机会让他们与孩子呆在家中。
日本的石川县，生育3个孩子的家庭在商店和饭店，可享受打折优惠。
日本是世界第二经济大国，地少人多，且人口平均寿命世界最长。世界卫生组织日前发表的2005年《世界卫生报告》显示，日本人平均寿命为82岁，保持着世界第一长寿国的地位。同时，年龄超过65岁的公民占全国总人口的19.5%，创下历史最高记录。据日本《读卖新闻》报道，此次《世界卫生报告》显示，日本女性平均寿命与摩纳哥女性平均寿命相同，均为85岁，并列世界第一。日本、瑞士、瑞典等国的男性平均寿命均为78岁，并列世界第一。由于长寿，日本的人口老龄化问题也很严重，日本政府很早就着力解决国民的养老问题，除了建立完善的社会保险系统之外，政府还积极探索其他先进的养老方式。
65岁及以上的老人在整个人口中的比例，称之为老龄化比例。就这一比例来看，日本直到1991年都是经济合作与发展组织（OECD）中最年轻的国家。然而，大约10年以后，日本却成为世界上最老的国家。这归因于二战期间大量男子的丧命，二战后人口平均寿命的持续增长和人口出生率的持续下降。按权威专家们的评论，尤其是从日本国现有人口年龄结构来看，没有迹象表明这种现象会有所减缓，日本将会进入到一个历史上任何国家都没有经历过的老龄化时期。据推算，再过20年或30年，日本的老龄化比例将高达40%之多。
二、日本重视养老保障事项
根据国际标准，日本从1996年起就已经进入了老龄社会。随着人口的持续老龄化，日本社会对养老金、社会养老、雇佣、医疗、照料、教育、居住环境等问题非常关注。为保障老年人的生活水平，日本建立了养老金保险制度。它由国民年金、厚生年金和共济年金等组成。国民年金是日本养老金制度的基础，20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民都必须加入。个体经营者、无业人员等每月需交付1.33万日元，企业职工和公务员则分别加入包含国民年金在内的厚生年金和共济年金，缴纳金额为收入的17.5%，由职工和雇主各负担一半。这种“全民皆年金”的强制性保险措施，使所有连续25年以上参加保险的日本人，都能在65岁后领取养老年金，使基本的生活水平得到保障。
随着人口高龄化进程的加快，日本政府制订了一系列法律制度，并不断进行修改和补充，以期逐步完善社会保障体系。日本政府早在50年代末便开始通过立法来解决养老问题。1959年，日本颁布《国民年金法》，采取国家、行业、个人共同分担的办法，强制20岁到60岁的日本人都参加国民年金体系。1963年，日本政府推出了导保障老年人整体生活利益的《老人福利法》，推行社会化养老。1982年又出台了全面推广老人保健设施的《老人保健法》，使日本老人福利政策的重心开始转移到居家养老、看护的方向。作为老龄化社会对策的综合性法律，1995年制定了《高龄社会对策基本法》，根据《高龄社会对策大纲》采取各项对策。如政府出资培训了10万名家庭护理员，负责看护老人，处理家务；普及托老所，提供短期入住、看护、治疗；开发了一批低价位的“三代同堂”式住宅；导全民保健等。正是这三项法律方才支撑起日本的老年人福利保障体系。
随着老龄人口的增加，生活不能自理的老人越来越多。为解决这一问题，日本政府从2000年4月开始实行“看护保险制度”。它规定，市町村及特别区、都道府县和医疗保险机构等为保险人，40岁以上的人为被保险人，被保险人为了今后得到看护服务，也要缴纳一定的保险费。需要看护时，可提出申请，经看护认定审查会确认后，即可享受看护保险制度所提供的不同等级的看护服务。被保险人只需承担看护保险费用的10%，其余部分由看护保险负担。
针对社会的高龄化现象，日本政府还通过修改雇佣保险法推动高龄雇佣。修改案加强了对大量雇佣高龄者的企业进行奖励的制度，增设了“高龄者继续就业补助制度”，对工资低于60岁退休时工资的高龄受雇者给予一定的补助。日本政府还采取鼓励延长职工退休年龄等措施，引导老年人由“老有所养”转变为“老有所为”。
三、日本老人的住房与养老状况
虽然日本近年来房地产价格有所下降，但日本的老年人口仍然拥有大量高价值的房产。同时，日本的平均寿命也位于世界前列。寿命的延长，再加上出生率的降低，使日本的退休保障体系面临严重的挑战。以前关于老人资产的研究都忽略了住房这一老人退休后的主要资产，在日本的研究中更是如此。若能将住房资产的价值释放出来，既能促进消费，又能降低对公共养老金的依赖程度，减少对长期医疗设施等的需求。住房反向抵押贷款通过释放住房资产价值，可以大大提高这个快速老龄化社会中老年人口的退休保障。
西方国家的人口抚养比已经非常高了，在接下来的30年中还将继续地快速增长。欧洲的经济合作与发展组织的平均抚养比在2000年已经是20.9%，在2030年前还将增长到37%。事实上，意大利、法国、德国和日本，人口状况更加严峻，据预测，在接下来不到30年的时间里，抚养比的增长将超过45%（Disney和Johnson，2001）。在大部分国家，老人很大程度上依赖于政府提供的各种转移支付和资助。更甚的是，劳动力市场的情况也有很大变化，许多发达国家的老人都选择提前退休。一个近期的调查表明，在过去的30年中，60～64岁之间的男性仍然工作的比率从70%～90%降低到20%～50%（Bateman et al，2001）。但日本是一个例外，该年龄段的男性参与工作的比例仍然保持在80%左右，虽然很少有妇女在该年龄段还继续参加工作。这些因素降低了税收的基数，减少了政府财政收入。
不光是人口和社会行为的变化使现有的养老计划陷入困境，还因为在20世纪，许多国家的退休系统都过于慷慨，许多国家的收入替代率都超过70%（Disneyand Johnson，2001）。当然，欧洲的经济合作与发展组织中各个国家的情况也存在着差异，英国和澳大利亚的公共养老金体系就要严格得多，政府只提供基本的退休金，其余的退休收入都必须由私人部门提供（Bateman et al，2001）。在一些西方国家，这些因素为政府财政带来了很多负担。预计法国、德国、意大利和日本在2040年，政府每年的养老金支出将超过GDP的15%（Disney和Johnson，2001）。
政府总的预算一般都不应超过GDP的40%～50%，这将成为政府很大的一个包袱。
住房反向抵押贷款是一个相对较新的金融产品，它们最早是在美国推出的。
虽然学者们估计美国住房反向抵押贷款潜在市场的大小时存在着较大差异，如Merril（1994）估计潜在市场有80万家庭，Rasmussen（1997）则估计为670万。但在1989年住房反向抵押贷款刚推出时，开办数量确实非常少。在HECM这种广受欢迎的反向抵押贷款产品推出之前，只有8万户家庭参加了反向抵押贷款。但我们相信，这些产品在将来将变得更有吸引力。比如，2002年9月前的财政年度，美国新开办的反向抵押贷款数量为13000户，比2001年同期增长了68%。低利率以及相对较高的住房价值增加了住房反向抵押贷款的吸引力，使反抵押的开办机构增长了3倍，至2002年5月已增长为191家。专家们预测，随着更多的人增加对这种金融产品的了解，住房反向抵押贷款在美国还将得到快速发展（Caplin，2002）。而且，贷款机构也越来越擅长于推销该产品，改善产品的设计等。反向抵押贷款在美国逐步取得的成功使我们有理由相信，或许在日本同样能够取得成功。
日本不光人口抚养比高（预计到2030年，日本的抚养比将比1990的21.6%的抚养比的两倍还要多），住房价值高是其另外的一个显着特点。Economist 杂志最近的一项调查表明：东京和大阪的房价是所有西方国家中第二高的，一套两居室的公寓在2002年需要约80万美元。
四、反向抵押贷款在日本的运作
急剧增长的老龄化问题，使反向抵押贷款业务的开办已经是非常需要。日本很早就开始研究反向抵押贷款，并努力把它引进作为己用。日本经济发达，老年人口众多，为开展反向抵押贷款创造了条件。2001年日本国民消费调查显示，日本国民最重要的资产是住房和土地，89.2%的退休老人拥有自己的房屋，房屋价值等于他们拥有金融净资产的1.8倍。
日本引进反向抵押贷款虽然比较早，但很谨慎，采用试点制。第一个反向抵押贷款方案于1981年在东京的一个城郊住宅区Mushashino City实施，它是受政府支持的养老方案。购买这种反向抵押贷款可以每月偿还，也可以在出售房屋时从房屋净值中一次性进行偿还。这一反向抵押贷款使用5%的固定利率，且贷款金额不得超过土地价格的80%（政府规定不以建筑物的价值计算，这是同其他国家不相同的）。后来扩大了试点，有13家市政实体或福利机构对本地区提供该方案。
到了90年代初，反向抵押贷款业务就主动停办了。停办的原因很简单，当时正是日本尤其是东京、京都、大阪等大城市房价急剧下跌的时期，银行在中间担负的风险太大。至1996年底，一共只销售了71份合同。另外，日本还有8家信贷银行经过政府的授权可以提供反向抵押贷款，至1994年，它们一共售出至少264份反向抵押贷款合同。到了21世纪里，这一业务又重新开办起来，这固然有房价回升、金融风险大大减弱的缘故，更有日本的老龄化危机日益加重的因素。
日本社会中，是通过让老年人从现在的住所转换到另一个住所，把原来住房的货币价值通过某些方式利用起来养老。目前，这种需求已经越来越多。这种做法并不能称之为严格意义上的反向抵押贷款。日本立命馆大学的Hisashi ohgaki 教授认为，应当在更广泛的意义上定义反向抵押贷款，将此称作为“为转换住房进行的反向抵押贷款”。教授指出：“反向抵押贷款是指可以让老年人通过某种方式将其所有的住房的金融价值清算或变现的金融工具，但简单的出售除外。通过这种方式，老人获得了生活费用和其它必要支出所需要的资金，推迟了对房产进行处置的时间”。
保险业需要探求更新颖更易于执行的养老保险方式，一种被通称为反向抵押贷款的老年住宅“期货化”，作为房地产业和老年金融的新型结合，将是保险业走出养老保险困境的极佳方式。银行和保险作为金融主要机构尚且如此，其他金融组织同样可以在老年住宅“期货化”的过程中，寻找到新的盈利点。
五、反向抵押贷款在日本的实施
日本虽然人口老龄化高，老年人住宅拥有率以及晚年生活对年金的依赖程度，都与美国不相上下，但老年住宅期货化发展相对缓慢。一方面是国内老年人对它的潜在需求巨大，政府也积极扶持这种产品，另一方面由于观念保守和经济低迷导致的消费不旺盛，使得日本反向抵押贷款市场狭小，并没有受到广大民众的欢迎。
这主要是因为日本社会秉承了较多的儒家文化，“遗产继承，养儿防老”的观念依然根深蒂固，大多数老年人考虑最多的还是想把财产留给子孙，而不是自己生前“挥霍浪费”。另外，日本反向抵押贷款业务流程复杂，手续繁琐，使得老年人敬而远之也是一个重要原因。今后随着老龄化的快速发展和老年家庭的不断增加，老年人意识的转变，日本政府鉴于社会福利支出过高，将要降低年金支付水平等原因，老年住宅期货化必将得到较大的发展①。
日本拥有的全部社会财产中，老年人手中掌握的财产占有相当份额。据1999年日本有关权威资料统计，年逾60岁老人拥有储蓄存款6万亿日元，占据全国12万亿日元的50%。这部分财产的运用耗费状况，对一个国家的积累消费比例关系的完善，金融资产与实物资产的比例协调，都有极大影响。日本的经济状况长期萎缩不振，缺乏活力，在相当程度上，正同人口年龄结构老化，人们思想、行为趋于保守有较大关系。
即使住房反向抵押贷款得以在日本推行，日本老人是否愿意去申请呢？通过一些研究可以发现，这样的需求可能会很小。在65岁及以上的老年人中，几乎有2／3有遗留遗产的打算，而且主要是通过住房和土地的形式（Tachibanaki，1994）遗留遗产。虽然也有人认为这种情况会随着预期寿命的延长而发生改变，但日本的税收政策确实是更鼓励通过遗产的方式，而不是通过出售的方式来转移住房。
Mitchell和Piggott（2003）在“Unlocking Housing Equity in Japan”一文中，提出了日本实施反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立反向抵押贷款再保险机制，等等。虽然目前日本反向抵押贷款的市场很小，但作为一种老年金融工具，随着利率下降和人口寿命的延长，必将越来越受日本国民的欢迎。
六、反向抵押贷款在日本推行的可行性
许多资料都表明，通过反向抵押贷款，日本的老年人可以大幅度地提高他们的消费。那么接下来，我们探讨哪些因素在促成或说在阻碍反向抵押贷款在日本的推行。我们讨论房地产市场和金融市场。
日本的房地产市场面临着一个严峻的问题，是决定反向抵押贷款能否推行的重要因素，就是日本二手房的交易量和交易方面的信息非常少，部分原因是因为日本老年人搬家的概率很小（Ishikawa and Yajima，2001）。而建立住房反向抵押贷款却又需要比较准确的住房价值评估方法和数据。一些人认为，住房价值和住房交易信息的缺乏，直接阻碍了反向抵押贷款在日本的推行。和美国不一样的是，日本的房地产经纪人很少向公众公布住房质量和住房市价方面的信息。实际上，除了商业住房外，日本没有其它的房地产指数。这些信息不对称导致借款人和贷款人都很难准确地预测住房将来的波动，将会阻碍反向抵押贷款市场的发展。
为此，要在日本推行住房反向抵押贷款，还必须建立一个清晰透明的贷款合同的法律框架。借款方和贷款方都必须清楚地知道他们各自的权利和义务。日本应该加强房地产交易信息的流通，不光是新房买卖的售价等需要公开，也应该加强二手房买卖信息的披露。
关于潜在借款人的高质量的信贷信息，是房地产市场运行良好的重要条件，可这些信息在日本没有像在美国等国家那么容易得到。这也许是日本的分期付款购房需要30%～50%的首付，在美国只要10%或更少首付的原因。虽然老人的信贷情况在申请住房反向抵押贷款时没有申请其它贷款那么重要，但通过这些信贷信息可以观测到消费者的行为，不发达的信贷市场，也可能成为反向抵押贷款发展的阻碍。
除去这些消极的因素，也有两个积极的因素：
1.Goetzmann and Spiegel（2000）认为，政府鼓励那些经济上不太稳健的家庭投资住房应该更加谨慎，这很可能会导致“住房富人，现金穷人”的局面。
2.Kase（1994） 于1981年曾经在东京市郊一个叫Musashino 的地方试推行了反向抵押贷款，而且该项目由政府提供资助。虽然当时只有42个人申请，但说明潜在的需求者还是蛮多的，由于是政府提供的产品，人们参与的积极性很高。
最后还需指出的是，若要在日本推出住房反向抵押贷款，必须有中央政府提供一些帮助和支持。美国的一些政府机构（如美国联邦住房管理局FHA 为出售住房反向抵押贷款的贷款机构提供保险），在住房反向抵押贷款的推行中扮演了非常重要的角色，提供了很多重要的帮助。日本若也能建立类似的机构，将大大提高住房反向抵押贷款的信用，但目前还不清楚在日本建立类似机构在政治上和经济上的可行性。日本政府已经面临着严重的财政预算约束，如果再为住房反向抵押贷款提供保险的话，可能风险会太大。一些专家认为，政府可以在好几个方面扮演重要角色，比如说消除那么限制该产品发展的规章制度以及税收上的约束（税收改革和房地产方面法律的加强，可以提高推行反向抵押贷款盈利的概率）；政府还可以建立一个关于住房质量、交易和价格的数据库，这对住房反向抵押贷款市场的发展非常重要（Rasmussen et al，1996；Nishimura和Shimizu，2003）。
