解析：该县房产管理局作出新房字（2009）21号注销决定没有告知孙某，也没有将注销决定书送达孙某。法院认为，被告作为该县政府房地产行政主管部门，具有对本行政区域内的房屋进行权属登记的职权。但被告作出新房字（2009）21号注销决定的具体行政行为，应依法将注销决定书送达当事人。因此，被告作出具体行政行为的程序违法。依照《行政诉讼法》第五十四条第二项第三目、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，法院判决撤销被告某县房产管理局新房字（2009）21号注销决定中关于注销孙某0021665号房产证的具体行政行为。
16.房屋共用部分被占用，是否有权要求拆除？
案例：某城郊居民曾某是296、297号房屋的所有人，同村的陈某是279、280号房屋的所有人。上述4套房屋均为3层钢筋混凝土结构，坐南朝北，中间隔了一条3.97米宽的通道。在通道上第2层楼高处有混凝土结构的遮阳板连接了上述4套房屋，在遮阳板的中间有两个正方形的透光井，上面有拱形有机玻璃覆盖。2008年1月，陈某将279、280号房屋出租给同村的李某，租期2年。2008年5月，李某将上述两个透光井的玻璃盖拆除，灌注水泥板，搭建了一个长方形建筑物，正对着296、297号房屋第3层北面的两扇窗户。曾某认为李某的行为严重妨碍了房屋的通风和采光，要求拆除。曾某的要求合理吗？
解析：根据我国《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。第八条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。显然，本案中李某在共用部位搭建建筑物不仅没有经城市规划部门的批准，而且也没有征得出租人陈某和相邻权人曾某的书面同意。因此，李某搭建的建筑属于违法建筑，应予拆除。曾某可以找李某和陈某协商解决，如协商不成，可以向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
17.外墙广告发布权谁说了算？
案例：民营企业主付某购买了某县某路12号楼第4层非住宅房屋。2000年11月，付某与A公司订立外墙使用协议，约定将12号楼第4层临街面外墙提供给A公司修建广告牌，其广告牌的收益归A公司所有，使用期为12年。2000年12月，付某向银行贷款，将上述12号楼第4层房屋抵押给银行作为担保。2003年11月，A公司在外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第4层的所有窗户。2004年1月，因付某不能归还银行贷款，经司法程序最终将抵押的12号楼第4层房屋抵偿给银行。2004年8月，银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2007年5月，县房屋安全鉴定所受银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测，认为存在重大安全隐患，建议将广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2007年8月，银行以A公司发布的广告侵犯其与其他业主采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求A公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。银行的诉讼请求能得到法院的支持吗？
解析：银行的诉讼请求能得到支持。付某购买的12号楼属于区分所有建筑物，区分所有建筑物包括专有和共有两部分。专有部分如12号楼第4层，是购房人的专有财产，独立使用并被登记，享有所有权人应有的权利。共有部分如电梯、外墙、门厅等，是为了成就专有部分的功用而存在的，属全体专有权人的共有财产，共有部分的使用需要经过全体专有权人的同意。本案付某作为12号第4层房屋的所有权人，有权处置自有房屋，但让渡房屋的外墙使用权应当经过全体业主的同意。由于付某未经法定程序（如召开业主大会，通过业主公约设定），擅自将外墙予以专用使用，侵犯了其他业主对共有部分的使用权，其转让外墙使用权的行为无效。此外，县房屋安全鉴定所的鉴定报告也表明，广告牌钢架存在重大安全隐患，已危及房屋及行人安全，侵犯了其他业主安全方面的相邻利益，也限制了A公司对外墙专用使用权的行使。所以，银行要求立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当，应当得到法院的支持。
房屋交易（房屋预售、租赁及房地产抵押、出典）
1.预售商品房应具备哪些条件？
案例：石嘴山某县居民张某咨询，现在的楼盘大都是没盖好就开始销售，签订购房合同时也看不到房子，全凭开发商的单方描述，觉得风险蛮大，为防上当受骗，什么样的期房可以放心购买？
解析：没看到楼盘就开始销售，称为预售商品房。由于购房人购买尚未竣工的商品房具有一定的风险，我国《城市商品房预售管理办法》第五条对商品房预售的条件作了规定。商品房预售应当符合下列条件：①预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书；②预售人已经取得了该建设工程规划许可证；③预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期；④预售人已经取得了商品房预售许可证。该办法还规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。对未取得预售许可证销售商品房的，没收违法所得，并处已收取预付款1％以下的罚款。
2.购买预售房，如何避免购房陷阱？
案例：某进城务工民工杨某经过几年打拼，事业有些起色，想将家人接到城里居住，打算买一套预售商品房，但不知如何购买？
解析：决定购房前，建议先考察一下开发商的资质，内容包括：①开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书；②该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意；③开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格；④要仔细验证“五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。为防“移花接木”，开发商出示的证件都应当是原件，特别应仔细查验国有土地使用权证和商品房预售许可证两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。此外，还应注意国有土地使用权证上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大；商品房预售许可证每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。如果以上证件不齐全或过期则不要购买。
3.碰上了开发商“一房两卖”怎么办？
案例：2007年，多年在外打工的罗女士看中了家乡某房地产开发商开发的一个楼盘，一次性付款18万元买下了其中的一套房屋。几个月后房子交付，罗女士开始装修新房。然而不久后的一天，一位郑先生找到她，表示这套房子他一年前就已经买下了，自己才是这套房子的真正主人，当时签订合同时约定在房屋竣工验收合格后一次性付清房款16万元。请问此时的罗女士该怎么办？
解析：此时的罗女士有两种解决办法。一是如果郑先生办理了房屋产权登记手续，而罗女士没有办登记手续，那么郑先生对房屋拥有所有权；二是如果郑先生和罗女士都没有办理房屋产权手续，那么通常情况下，法院会将房屋判给先行签订房屋买卖合同的郑先生所有。这两种情况，对罗女士来说都会失去对房屋的所有权，但罗女士并没有丧失对房屋买卖合同的解除权，她有权解除合同，并要求开发商承担惩罚性赔偿责任。因此，在我国只有进行了合法的产权登记后，房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护。当开发商不履行产权登记义务时，购房人可以请求法院强制开发商协助办理房产过户登记手续。根据国务院《城市房地产经营管理条例》第三十三条和第十八条第一款的规定，房屋过户登记的时间是：预售的商品房应当自商品房交付使用之日起90日办理登记手续；现售商品房应当自销售合同签订之日起90日内办理登记手续。
4.交了购房定金，开发商以提价为由拒绝履行合同怎么办？
案例：村民王某在朋友介绍下，于2005年4月份在某县城认购了一套楼房，并交纳了定金2万元。开发商为他出具了收据。收据上写明：某小区7号楼301室，基价每平方米2380元，办理预售许可证后及时签订合同。2006年3月，开发商提出因建设成本增加，房屋价格要调至每平方米2580元。王某对此不能接受。他认为，自己订购那套房屋时价格约定得很明确，任何一方都不能擅自改变。但开发商拒绝交付房屋，王某能否要求开发商将已订购的房屋出售给自己？
解析：王某不能要求开发商将已订购的房屋出售给自己。开发商出具给王某的收据，只是为了将来订立买卖合同的需要，其法律性质属于预约合同。依照法律规定，预约合同是不能强制要求实际履行的。所以，王某要求开发商强制履行合同的行为，没有法律依据。但开发商违反了预约合同，应当按照定金的规定承担违约责任。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也有相关规定。因此，开发商拒绝履行合同，应当双倍返还王某已付定金共计4万元。
5.开发商擅自提价，合同是否有效？
案例：某县居民张某于2006年2月认购了一套楼房，交定金1万元。开发商与张某签订了购房意向书，意向书中载明：某花园小区15号楼305室，面积78平方米，每平方米售价1860元，总计售价14.508万元；分期付款，首付房款3万元，于2006年3月1日支付；交房时间2008年6月，办理预售许可证后及时签订合同。2006年11月，开发商提出因建设成本增加，房屋价格要调至每平方米1960元。张某对此不能接受。他认为，自己订购那套房屋时价格约定得很明确，任何一方都不能擅自改变。但开发商拒绝交付房屋，张某遂向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同。张某的诉讼请求能得到支持吗？
解析：张某的诉讼请求能得到支持。因为张某与开发商签订的购房意向书，对房屋交易的内容约定得比较详细，而且开发商已经按照约定收受了张某于2003年3月1日支付的购房首付款。因此，虽然张某还未与开发商签订购房合同，但此时认购书的性质已发生了转化，已不再是前述案例所说的预约合同，而是貌似预约合同，实为购房性质的买卖合同。既是买卖合同，开发商就必须按照《合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，张某要求开发商继续履行合同的诉讼请求可以得到主张。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”张某持有的购房意向书所载内容满足上述规定。因此，可以认定为商品房买卖合同。
6.出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋？
案例：某县居民崔某于2008年10月20日与某房地产公司签订了商品房买卖合同及补充协议。双方约定购买该公司商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为1.18万元，交房时间为2009年2月15日前。同时，双方约定进行验收交接时房地产公司应当出示建筑工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书并签署房屋交接单。在补充协议中双方重新约定若房地产公司逾期交房，将从2009年2月16日起按照总房款的万分之四支付违约金。而房地产公司直到2009年12月3日才交付了建筑工程竣工验收备案表。为此，崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，房地产公司承认其逾期交房，但认为崔某于2009年4月5日就领取了钥匙，应当视为房屋交付。交钥匙是否可以视为房屋交付？
解析：房屋交付的条件应当以双方签订的合同中订立的条款为准。
