通常情况下，标的物的风险责任随着所有权的转移而转移。但本案房屋的损毁是由于自然灾害（泥石流）而不是当事人的过错造成的，属于意外事件，房屋的风险责任应当自房屋交付时起转移给购房人，由购房人承担。主要法律依据有两个：一是房屋已转移给买受人，虽然尚未完善相关的产权手续，但由于买受人实际接受并占有、控制、使用该房屋，已经不在产权人的控制之下，所以风险责任应由买受人承担，这符合民法公平原则；二是根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。鉴于本案房屋的占有已经发生转移，所以当房屋因意外毁损时，风险责任已自房屋交付时转移到了购房者身上。
16.售房宣传资料的内容能否视为合同内容？
案例：2009年1月，某县居民朱某签下了商品房预售合同，以18万元的价格购买了某新苑的一套房子。交房时，朱某发现，与当初开发商的宣传资料和预售合同的附件相比：儿童游乐场和绿化带现在已经建起了停车场。朱某认为，开发商擅自变更小区规划属违约行为，于是起诉至法院，要求开发商恢复原状，赔偿违约金。开发商辩称，小区是按照规划部门审批的图纸建造的，不存在违约问题，故要求法院驳回朱某的诉讼请求。法院应该支持谁的主张？
解析：法院审理认为，双方依法签订的商品房预售合同对当事人具有法律约束力。依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的宣传资料虽为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，在本案中，儿童游乐设施的允诺等虽未载入预售合同，但符合了上述司法解释的规定，故该宣传资料应当视为合同内容，开发商将儿童游乐场改为停车场，应视为违约。法院最后判决开发商赔偿小区居民13万元。
17.开发商虚假销售房屋，购房者能否要求双倍赔偿？
案例：某县居民李某于2008年9月份，与开发商签下了购房合同，首期付款4万元，剩下的14万元由银行按揭贷款。当时开发商为了减税，发票只开了12万元，合同中交房的时间是2009年6月1日。交房时间到了之后，开发商的房子还没开始造，李某与开发商交涉，得知出现了土地纠纷。李某不知道这种情况是否符合双倍赔偿的标准？
解析：在本案中，交房时间到了，开发商的房子还没开始造，说明开发商在与李某签订购房合同时，还没能达到商品房预售的条件。如果开发商是故意采取隐瞒或虚构、欺骗的手法使李某误认为开发商持有预售许可证，那么根据《消费者权益保护法》罚款性赔偿的规定，李某可以向法院主张双倍赔偿购房款。此外，开发商为了减税，发票只开了12万元，属偷逃税款的违法行为，李某可以向当地税务局举报。
18.合同无效，买主能否获赔“房屋升值”损失？
案例：2000年，某村村民郝某在某市购得体育局开发的商住两用房一套，一次性向体育局缴纳购房款24万元，体育局开具了收据。房屋建成后，郝某入住。由于报批手续的问题，在长达5年的时间里，郝某虽多次催促，始终未能取得房屋产权证。2005年10月，体育局通知郝某，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，要求收回房屋，并退回郝某当年的购房款24万元。经了解，郝某现在房屋价值已高迭73万余元，体育局返还的24万元只相当于现实房价的三分之一。无奈之下，郝某将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款及其利息，并按照现房的实际价值给予赔偿。郝某的主张能得到支持吗？
解析：郝某的主张能否得到支持，关键是房屋的升值部分能否纳入赔偿范围。根据《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条的规定，合同被确认为无效，违约方承担的是缔约过失责任，赔偿范围包括积极损失和信赖利益损失。具体为：当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失（特指当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会）。如果过错方在合同无效过程中，存在欺诈、隐瞒合同无效事实的情况，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人还可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。当惩罚性赔偿还不足以弥补买受人房屋升值部分的损失时，通常会将买受人实际享有的升值部分作为直接损失要求出卖人予以赔偿。此外，买受人将升值部分作为直接损失予以赔偿应当符合以下几个条件：①商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；②商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；③房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。在本案中，郝某房屋的升值部分损失符合上述相关条件。因此，他向法院提出的返还购房款及利息，按现房实现价值给予赔偿的主张应当得到支持。
19.买了房却不能用怎么办？
案例：2008年6月1日，某县民营企业主王某从A公司手中购得商业用房一栋，双方签订了购房协议，办理了相关手续，并约定在取得房屋产权证书的同时将房屋交付给王某。王某于2008年6月10日取得了该房屋的所有权证书，准备接管房屋时，发现B公司在使用该房屋。经了解才知道，B公司与A公司之间签有一份房屋租赁合同，合同约定的租期至2008年4月30日届满，租期满后，双方未续签合同，但B公司一直向A公司交纳房租，A公司也没有表示异议。由于协商腾房未果，王某遂于2008年10月8号将B公司告上法庭，以B公司侵犯其财产权为由，要求B公司腾还已属于他所有的房屋。但法院最终驳回了他的诉讼请求。为什么？
解析：王某虽然是房屋的合法所有人，但B公司与A公司在原租赁合同期满后的法律状况表现为不定期租赁关系，依据“买卖不破租赁”的法律规定，不定期的房屋租赁关系是合法的。在王某没有对不定期房屋租赁关系行使法定解除权之前，B公司对房屋的使用合法。因此，法院驳回了王某的诉讼请求。
其实，王某还有两种选择。一是起诉A公司违约，要求解除合同。因为A公司在卖房时没有尽到告知买卖房屋存在租赁关系的先合同义务，导致王某在取得房屋所有权后不能实际占有、使用房屋。二是行使B公司与A公司之间不定期房屋租赁关系的合同解除权。给B公司一个书面解除通知，同时给它一个合理的腾房时间（如1个月）。如果期限届满，B公司还不腾房，这个时候王某再起诉B公司停止侵权行为，腾出房屋，便没有什么法律障碍了。
20.房屋买卖的契税由谁承担？
案例：2003年12月至2004年4月间，某县房地产开发公司（下称开发公司）与12户买主签订了商品房购销合同书。合同第六条第二款约定：“甲方（公司）负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权证，待乙方（买主）将全部款额交足甲方后，由甲方连同购销房屋一并移交给乙方，所需经费按有关规定执行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取。”合同签订后，12户买主交清了全部购房款，并于2005年3月拿到房屋所有权证。2005年4月，该县财政所征收了12户房屋买主的契税，其中两位买主还因迟交契税被罚滞纳金。12户买主以合同第六条第二款的约定为由，认为房产契税应由开发公司承担；12户买主还认为开发公司未告知购房人须缴纳契税，存在着欺诈销售，遂向县人民法院提起诉讼，要求开发公司承担房产契税。12户买主提出的请求正确吗？
解析：12户买主的请求不正确，房产契税应由买主自己承担。房产契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，是房产销售后的税目，它不可能包含在房屋造价之内由开发公司缴纳。房产契税作为税收的一种，有专门的征税机关，开发公司无权代征，也无法代征。根据法律的规定，纳税是公民的法定义务，契税所产生的是征税机关与纳税人之间的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知纳税的义务，不存在欺诈销售的故意。
21.还不起银行按揭贷款怎么办？
案例：某县居民王某买房时交给开发商20％的首付款，80％的余下款项由开发商担保在银行办了20年贷款。半年后，开发商如约交房，王某住进新房。一年后，王某经营受挫，再也无力负担每个月的按揭还款，此时，王某应该怎么办？
解析：王某办理银行按揭时涉及了三个法律关系：一是王先生与开发商之间的房屋买卖法律关系；二是王某与银行之间的借款法律关系；三是王某与开发商之间的借款担保法律关系。王某与开发商之间的房屋买卖法律关系，因合同的履行而终止。王某不仅支付了开发商20％的首付房款，还通过银行按揭支付了80％的剩余房款。王某与银行之间的借款法律关系，因王某经营状况恶化停止还款而违约。王某与开发商之间的担保关系是借款合同的从合同，因借款关系的存在而存在。所以，王某要解决的是同银行的借款关系。一方面银行可以起诉王某，通过拍卖按揭房屋获得的资金收回剩余的借款；银行也可以要求开发商承担借款保证责任，通过开发商垫付剩余的借款，由开发商向王某追偿垫付资金。王某也可以直接将房屋申请拍卖，用拍卖所得价款结清银行剩余借款。如果拍卖结果不及房屋本来的价值，王某应筹措其他资金偿还银行借款。
22.贷款买的房质量有问题能不能退？
案例：某县居民李某去年2月份贷款买了一套期房，今年3月份入住后，发现房屋主体结构存在质量问题，要求开发商退房，并退回自己的两成首付款及一年以来所付贷款本息。开发商认为，李先生购房的付款方式是他自己的两成首付款和银行八成贷款，在他和银行没有解除借贷关系时，开发商无法单方为李先生办理退房。即使退房，李先生按月支付的近千元银行贷款利息也由本人承担。李某认为，房屋质量问题是由开发商造成的，自己是受害者，开发商不仅不退房，还要自己为开发商违规行为“买单”，合理吗？
解析：李先生的想法是对的。《商品房销售管理办法》规定，房屋主体结构质量有问题时，买房人可以委托工程质量检测机构重新核验，经核验，房屋主体结构确有问题，买房人有权退房。因此，李某不仅有权要求退房，还可以根据《合同法》“合同无效的双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方由此造成的损失”的规定，要求开发商退还购房款和赔偿购房贷款的本息。由于银行的借贷关系不等同于房屋的买卖关系，李某只要将剩余贷款本息还给银行，即可与银行解除信贷关系。因为李某八成的购房款是由银行代为支付的，所以李某在要求开发商退还购房款时，只能追索两成首付款及一年以来所付贷款本息，八成购房款由开发商代为偿还银行。
23.承租人的优先购买权能否得到法院的支持？
案例：关某是个体业主，在某县拥有门面房两间及住房一套。2008年4月22日，关某将两间门面房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期3年，月租金2200元，租赁期满关某出租、出售时在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，关某提供租赁物给方某使用，方某支付关某3年的租金。2008年8月初，关某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房，并在农贸市场张贴售房广告。李某看到广告后，即与关某取得联系。2008年8月17日双方达成房屋买卖协议，关某将两间门面房及一套住房卖给李某，价款为6.85万元。李某当日预付定金5万元。次日，双方到房屋产权部门进行交易登记。2008年9月10日李某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向关某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权。方桌的优先购买权能否得到法院的支持？
解析：方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，关某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式、是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，关某出售房屋没有履行通知义务，尽管关某张贴广告公开出售，关某的行为剥夺了方某的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认关某与李某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。
