事实上，双方办理过户手续的受理日为2009年7月10日，而取得他项权证的日期为2009年7月27日，两者不一致。因此，黄某以办理过户的日期作为徐某违约的依据，不符合合同的约定。其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄某要求徐某承担总房价30％违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄某依据补充协议要求徐某支付违约金的请求也是与法无据的。此外，徐某延迟支付房款的事实客观存在，也给黄某造成了一定的经济损失，依据相关法律规定，因受让人的过错造成延迟支付价款的，由受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款，按照中国人民银行公布的同期存款利率所得利息的两倍计算。因此，徐某还是应就延迟支付的20万元，比照同期的银行存款利率支付两倍利息数额的违约金给黄某。
32.借住房屋装修后又拆卸，是否需要向房主赔偿？
案例：某村有两兄弟崔甲与崔乙。崔甲将自己的一套住房借给其兄崔乙结婚用。崔乙入住前进行了装修，后崔乙搬走。崔甲夫妇在接收房屋时发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，要求崔乙夫妇赔偿其损失。审理过程中崔乙夫妇认为该装潢是他们结婚时花钱所建，将之取走（破坏）是自己的权利，与崔甲无关，故不同意赔偿。崔乙取走自己的财产是否需要赔偿？
解析：崔甲是否需要获得赔偿，关键要看房屋装修的性质。从民法理论上来看，装修涉及“添附”性财产的分配。“添附”是指不同所有权人的财产或劳动成果附合在一起，形成一种不能分离的新的财产权，如果要恢复原状，在事实上不可能或经济上不划算。添附主要有混合、附合和加工三种形式。房屋装修就是一种“附合”形式。法院一般处理因附合产生纠纷的原则是：新财产归原财产价值大的一方所有，如果是动产和不动产的附合，归不动产所有权一方所有。所以，本案涉及房屋装修，如果崔乙不拆走装修材料，那么法院会判决装修归崔甲所有，再由崔甲补偿崔乙相当于装修价值的款项。但本案的特别之处在于，崔乙在崔甲起诉前处分了自己的动产（毁坏了部分装修），表示他不主张装修所引起的增值财产的所有权。从这一前提出发，在拆除装修没有影响房屋的整体价值的情况下，崔乙不负有赔偿之责，但法院可责令其恢复原状或补偿相应费用。
33.付定金后双方自愿解除合同，能否收回定金？
案例：某县居民林某与胡某，于2008年6月28日签订合约书，约定林某将自己的一套住房以28.5万元的价格出售给胡某，胡某先预付定金3.5万元；在未付清房款之前，双方同意以租用形式每月另交付1100元租金，将该房屋交付胡某入住使用。但该房尚在抵押状态，双方约定，林某于2009年6月30日前办理银行抵押解除手续。若胡某需办理银行按揭购买此房，林某应予协助，待按揭手续办妥后一次性从银行收到全部房款。合约签订当日，胡某向林某支付定金3.5万元。从2008年7月1日起向林某支付月租金1100元使用该房。林某于2009年4月29日办理银行注销抵押登记，但胡某此后未办理银行按揭手续。2009年12月，林某通过中介公司欲将此房产另售他人，中介公司带人上门看房，胡某亦在场。当月林某将上述房产出卖他人，胡某搬离该房。胡某与林某协商要求返还定金3.5万元未果，胡某遂起诉至当地人民法院。胡某能否要回定金？
解析：定金是为了保证合同的履行。接受定金的一方不履行合同，需要双倍返还定金；支付定金的一方不履行合同，则不能收回定金。在本案中，合约双方当事人，在合约履行过程中都存在过错，胡某在林某办完银行解除抵押手续后未积极履行合约，较长时间内没有办理购买房产的银行按揭手续；而林某在未与胡某解除合同的情况下，自行将房产出售，也没有就另行出售房产一事对胡某尽到告知义务。因此，合约双方当事人都以自己的行为表明不愿意继续履行合同，应视为双方自愿解除买卖合约。故胡某诉请林某返还定金3.5万元，法院应予支持。
34.房屋未办过户手续，买卖合同是否有效？
案例：2004年4月20日，某镇村民郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议。双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价10万元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款8万元，余款2万元于同年8月20日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在9月20日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2004年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月30日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续为由，要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。郭某的请求能否得到主张？
解析：本案的焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效，如果有效，郭某的请求就不能主张。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。此后，《最高人民法院全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。在本案中，郭某与曾某之间的房屋买卖协议，体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了曾某的合法权益。因此，本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协议有效，责令郭某办理房屋过户手续。
35.共有房屋单方处置是否有效？
案例：夫妻双方婚后购置住房一套，共同登记为房屋的共同所有权人，妻子在没有丈夫授权委托书和书面同意出让的情况下，同别人订立卖房合同，丈夫主张合同无效，丈夫的主张成立吗？
解析：丈夫的主张成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”。所以对于不动产转让，如果订立合同者不是权利证书所记载的权利人或订立合同者只是共有人之一的，一定要有权利人或共有人的书面同意出让书或书面授权的委托书，同时购房人要确信此书面同意或授权委托书是真实的，这样合同才能有效。虽然夫妻之间对日常的共同事务可以不经对方书面同意互为代理，但对于不动产因为有了公开登记法律文书，哪一方都无权处理登记证书上不是自己为所有权人的不动产，或没有书面同意出让的意见而单方处理房产证上有共有人的不动产。对于购房者来说，购买不动产一定要看清楚权利证书，弄清楚房产证上是否有共有权人，共有权人有几个。房产证、书面同意出让的证明和书面授权的委托书一定要鉴别真实性，这样才能减少无效合同。如没有共有权人，购房者只要同房产证上所有权人订立合同就会受法律的保护；如产权证上共有人一栏中有共有权人，在不能确信书面意见或授权的真实性的情况下，须要求共有权人亲自在合同上签字。
36.夫妻共有房屋，一方不同意转让，另一方是否须支付违约金？
案例：2008年1月，村民王某与某房地产公司签订商品房预售合同，购买郊区商品房一套，支付了首期款8万元并办理了银行按揭。后因急需用钱遂将该房屋转让给郑某。王某与郑某签订了一份房屋认购书，认购书中约定，王某将购买的商品房转让给郑某，由郑某向王某支付部分房款18万元，王某取得房屋所有权证后双方再签订正式的房屋转让合同，办理产权过户手续，郑某再支付房款余额。认购书中还约定了为保证双方顺利签订房屋转让合同，郑某向王某支付1万元定金，如郑某不与王某签订房屋买卖合同，则无权要求返还定金；如王某不与郑某签订房屋买卖合同应双倍返还定金，王某应保证其丈夫同意转让该房屋，否则，王某应向郑某支付违约金5000元。认购书签订后，郑某依约向王某支付了18万元房款及1万元定金。事后，王某的丈夫孙某认为房屋转让未征得他同意而不同意转让该房屋。郑某于是要求王某根据认购书的约定返还已付购房款并双倍返还定金、支付5000元的违约金。王某不同意，只同意返还已付购房款及定金，另补偿1000元给郑某，双方为此争执不下。郑某是否有权要求王某双倍返还定金及支付违约金？
解析：根据我国《婚姻法》关于“夫妻对共同所有的财产有平等处理权”的规定，王某在未征得其丈夫孙某的同意，甚至未有明确授权的情况下，与郑某签订了房屋认购书，该认购书应认定为无效，王某无须履行协议约定的条款，返还双倍定金。我国《民法通则若干意见》关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，对此也有类似规定。王某只须返还郑某支付的购房款及定金，因王某存在过错，还应赔偿郑某的损失。郑某与王某约定的保证条款，根据我国《担保法》的规定，保证人和债权人可以约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。显然，王某的保证不符合《担保法》中规定的保证要件，所以此保证条款无效，郑某也无权要求王女士支付违约金5000元。
37.签订房屋买卖协议后，他人不履行协议怎么办？
案例：张某准备出售位于县城中心的一套两居室住房，王某得知消息后愿意以15万元购买。二人签订了房屋买卖协议，协议约定：王某出价15万元购买该住房，一周后付款，张某不得将该住房转卖。3天后，邻居李某也知道了张某要卖房的事情，李某愿意出价18万元购房，并且立即付款。于是，张某同意将住房卖给李某。张某、李某到房屋登记管理部门办理了过户手续。手续完毕后，李某一家搬进该房。王某闻讯赶来，拿出与张某签订的房屋买卖协议，认为李某的买房行为无效，要求李某一家搬走。
解析：在本案中，虽然张某与王某预先签订了房屋买卖协议，但是张某事实上接受了李某的购房条件，将住房卖给了李某，并办理了房屋过户手续。该住房的产权已经转移，王某无权强制张某履行房屋买卖协议，不能否定张某与李某的房屋买卖行为。此外，王某可以依据房屋买卖协议追究张某的违约责任，要求张某予以民事赔偿。当然，如果王某有证据证明张某与李某恶意串通损害自己的利益，就可以向法院提起诉讼，请求认定二人的房屋买卖行为无效。
38.典当共有房屋，典当协议是否有效？
案例：村民孟某因缺少资金，于2008年11月3日到某县典当公司典当其居住的房屋一幢，双方签订了典当财物契约书及为期2个月的当票各一份。该房屋是由孟某父母及其兄弟申请批准后建造的，土地使用权证上载明的使用者为孟某的父亲。因孟某父亲已经去世，公司经办人员提出必须经其母亲同意。两人便找到孟母，由其在契约书、当票上按了手印，孟某很快拿到金额为14.4万元的支票。当期到后，孟某又进行了两次续当，并支付了续当综合费6000元，到期后，孟某仍未能赎回，典当公司遂向法院起诉。孟某与典当公司之间的典当协议是否有效？
解析：孟某与典当公司之间的典当协议无效。因为所典当房屋是由孟某父母及其兄弟申请批准后建造的，其兄弟也就是房屋的共有人，而孟父去世后，该房屋也未析产、继承，孟某在未征得其他共有人及继承人同意的情况下，即将该房屋进行典当，侵害了他们的权益。典当公司对该典当物的权属未进行审查，便与出典人办理典当手续，其行为也侵害了他人的合法权益。因此，孟某与典当公司之间的房屋典当协议应认定为无效。孟某应返还从典当公司处取得的当金，并赔偿对典当公司造成的利息损失，典当公司收取的续当费用也应退还孟某。
