1.分步计算法
分步计算法即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为
应纳税额=∑（每一级距的土地增值额×适用税率）（9-7）
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。
2.速算扣除法
速算扣除法即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算过程如下。
（1）计算应税收入、扣除项目金额和增值额。
（2）计算增值额占扣除项目金额的比率，确定适用税率和速算扣除数。
（3）计算应纳土地增值税税额。
应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数（9-8）
9.5.4土地增值税的会计处理与纳税申报
1.房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报
1）房地产开发企业土地增值税的会计处理
房地产开发企业应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；企业缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户。
企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该房地产营业收入实现时，再按上述规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。补缴的土地增值税作相反的会计处理。
2）房地产开发企业土地增值税的纳税申报
从事房地产开发的纳税人在办理土地增值税的纳税申报时，应填写《土地增值税申报表（一）》，并在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
【例9-15】北京市银河房地产开发公司（地处市区），在2009年12月转让一栋写字楼，取得收入10000万元。为建该楼取得土地使用权而支付的地价款及有关费用1000万元；房地产开发成本3000万元，其中，土地征用及拆迁补偿费750万元，前期工程费150万元，建筑安装工程费1700万元，基础设施费250万元，公共配套设施60万元，开发间接费用90万元；管理费用和财务费用共计1000万元，其中，该写字楼应分摊的借款利息支出300万元（含罚息30万元），并能提供金融机构证明。该地区规定其他费用扣除比例为5％。
该公司已与对方签订了房地产转让合同，并办理了房地产过户登记手续。税务机关为其核定的纳税期间为1个月。请计算该企业应纳的土地增值税，作出土地增值税相应的会计分录，并计算填列《土地增值税纳税申报表（一）》。
解析：
（1）计算应税收入、扣除项目金额、土地增值额。
①转让房地产取得的收入10000万元。
②扣除项目金额。
取得土地使用权时所支付的价款及相关费用1000万元；
房地产开发成本3000万元；
按照税法规定，罚息支出不允许扣除。因此，计入扣除的房地产开发费用为
（300-30）+（1000+3000）×5％=470（万元）
计入扣除项目的与房地产转让有关的税金为
营业税=10000×5％=500（万元）
城市维护建设税=500×7％=35（万元）
教育费附加=500×3％=15（万元）
应计入扣除项目的税金共计550万元，与“营业税金及附加”、“应交税费”等账户的有关记载核实相符。
财政部规定的其他扣除项目=（1000+3000）×20％=800（万元）
准予扣除项目金额合计=1000+3000+470+550+800=5820（万元）
③增值额为10000-5820=4180（万元）。
（2）确定增值额占扣除项目金额的比率，并确定适用税率和速算扣除系数。
增值额占扣除项目金额的比率=4180÷5820×100％=71.82％
适用的土地增值税税率为40％，速算扣除系数为5％。
（3）计算土地增值税应纳税额。
应纳税额=4180×40％-5820×5％=1381（万元）
（4）进行会计核算。
计提土地增值税时
借：营业税金及附加13810000
贷：应交税费——应交土地增值税13810000
下月初实际缴纳土地增值税时
借：应交税费——应交土地增值税13810000
贷：银行存款13810000
（5）根据上述资料，填写《土地增值税纳税申报表（一）》，并连同企业当期财务会计报表（如利润表、主要开发产品销售明细表、在建开发项目成本表、已完工开发项目成本表）、银行贷款利息结算通知单、与转让房地产有关的资料（如商品房购销合同附本、项目工程合同结算单等）等资料在规定期限内向税务机关报送。
2.非房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报
1）非房地产开发企业土地增值税的会计处理
非房地产开发企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”账户核算的，转让时应缴的土地增值税，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。缴纳的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户。
2）非房地产开发企业土地增值税的纳税申报
非从事房地产开发的纳税人在办理土地增值税的纳税申报时，应填写《土地增值税申报表（二）》，其他有关纳税义务发生时间和纳税地点的规定与房地产开发企业的规定相同。
【例9-16】天津市某机械厂于2009年9月将一栋旧楼出售，取得收入2000万元；该楼账面原值1000万元，已提折旧500万元。经评估机构评估确认：该楼重置成本价1500万元，成新度折扣率60％。该企业已于9月10日与购买方签订了房地产转让合同，并办理了产权变更登记手续。请计算该企业应纳的土地增值税，作出相应的会计分录，并计算填列《土地增值税纳税申报表（二）》。
解析：
1）计算应税收入、扣除项目金额、土地增值额
（1）转让房地产取得的收入2000万元。
（2）计算扣除项目金额。
①根据评估机构出具的评估资料，确定计入扣除的旧房及建筑物的评估价格：1500×60％=900（万元）
②核实应计入扣除的与转让房地产有关的税金：
营业税：2000×5％=100（万元）
城市维护建设税：100×7％=7（万元）
教育费附加：100×3％=3（万元）
印花税：2000×5‰=1（万元）
准予扣除项目的税金合计111万元。
准予扣除项目金额合计：900+111=1011（万元）
（3）计算增值额。
增值额=2000-1011=989（万元）
2）确定增值额占扣除项目金额的比率，并确定适用税率和速算扣除系数
增值额占扣除项目金额的比率=989÷1011×100％=97.82％
适用的土地增值税税率为40％，速算扣除系数为5％。
3）计算土地增值税应纳税额
应纳税额=989×40％-1011×5％=345.05（万元）
4）进行会计核算
计算土地增值税时，会计处理如下：
借：固定资产清理3450500
贷：应交税费——应交土地增值税3450500
下月初实际缴纳土地增值税时，会计处理如下：
借：应交税费——应交土地增值税3450500
贷：银行存款3450500
5）计算并填列《土地增值税纳税申请表（二）》
根据上述资料填列《土地增值税纳税申报表（二）》，连同房地产价格评估报告表、转让有关的房屋所有权证、房产买卖合同、委托书、公证书以及与转让房地产有关的税费缴纳资料等，在房地产转让合同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
9.6城镇土地使用税的会计处理
9.6.1城镇土地使用税概述
城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积征收的一种税。现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》是国务院于1988年9月27日发布的，根据2006年12月31日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》进行了修订。
开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区，不同地段之间的土地级差收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间的分配关系。
9.6.2城镇土地使用税的基本法律规定
1.纳税人
城镇土地使用税的纳税人是指在中华人民共和国境内的城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。城镇土地使用的纳税人通常包括以下几类：
①拥有土地使用权的单位和个人；
②拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的代管人或实际使用人；
③土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；
④土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
几个人或几个单位共同拥有一块土地的使用权的，这块土地的城镇土地使用税的纳税人应是对这块土地拥有使用权的每一个人或每一个单位。他们应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
2.征税范围
城镇土地使用税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内国家所有和集体所有的土地。具体包括以下几个方面：
①城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区；
②县城是指县人民政府所在地，其征税范围为人民政府所在地的城镇；
③建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，其征税范围为镇人民政府所在地；
④工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型企业所在地，工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外地区的企业则不需要缴纳城镇土地使用税。
3.税额标准
城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，国家规定的每平方米应税土地的年税额标准如下：
①大城市1.5—30元；
②中等城市1.2—24元；
③小城市0.9—18元；
④县城、建制镇、工矿区0.6—12元。
上述大、中、小城市是以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》规定的标准划分的，其中，市区及郊区非农业人口在50万以上的，称为大城市；市区及郊区非农业人口在20万50万的，称为中等城市；市区及郊区非农业人口在20万以下的称为小城市。
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府应当在法定税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区城镇土地使用税的税额标准幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过法定最低税额标准的30％；经济发达地区土地使用的税额标准可以适当提高，但必须报经财政部批准。
4.税收优惠
下列土地免缴土地使用税。
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体；国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
由国家财政部门拨付事业经费的单位是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地是指这些单位本身的业务用地。
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。
