①在设备的规划选型中，不仅要着重考虑设备的功能是否满足产量和质量的要求，而且应该考虑设备使用中可靠性和维修性的要求；不仅要重视设备的购置费用，更要重视设备整个寿命周期费用的经济性。
②在购置设备，特别在进口国外设备时，应注意向制造厂索取和购买必要的维修技术资料、图纸等软件，从而避免投产后维修跟不上的事情发生。
③为了不影响设备验收后正常使用，尽快发挥设备的投资效益，对于设备维修人员的培训应在安装验收前予以考虑。
二、设备前期管理制度
落实智能物业设备前期管理工作的前提是制定详尽、规范的管理制度。靠制度来强化和规范该方面的工作，使前期管理有章可循、有人去管，进而避免企业在这方面管理的缺失，为设备的后期管理奠定坚实的基础。制定制度要体现以下原则：定义内容、明确职责、履行程序。
1.设备前期管理制度的内容
依照设备综合管理的理论，企业应实行设备全过程管理，即实行从设备的规划工作起直至报废的整个过程的管理，这个过程一般可分为前期管理和使用期管理两个阶段。在前期管理阶段主要工作内容有以下几方面。
①设备规划的调研、论证和制定。这项工作主要依据企业的生产发展，新产品开发，产品质量升级，以及新技术、新工艺、新材料的应用等方面的需求目标而进行。
②进行设备产品的市场调查、国内外有关信息资料的收集、分析与整理。
③设备投资计划的编制及实施方案的制订。该项工作不仅涉及单项工程投资计划控制，而且是企业经营者合理安排(或筹措)资金、制订年度生产经营方针目标的重要依据。
④拟定设备用标文件，组织实施设备的招标、评标工作。按国家的有关规定，单位设备(尤指成套设备)投资额达50万元以上的采购(施工)项目，必须采用公开招标或邀请招标的做法，来确定产品制造厂或施工单位。凡是正常更新或技术改造项目中的配套设备选购，只要投资额超出上述限定范围，无论是标准产品或是非标产品，均应采取招标的做法，以增强设备投资工作的合理性、科学性与公正性。评标是用户兑现其选型工作的重要内容之一。
⑤非标或系统配套设备的设计审查与监造。其中，对设计审查和制造过程中的质量监督等工作，除分别由各分管部门承担与完成外，必须吸收设备最终使用与管理单位的人员参加。
⑥设备运输、安装、调试及其有关数据的分析与确认，以及签署验收与交付使用文件。
2.设备前期管理分工
设备前期管理是一项系统工程，企业各个职能部门应有合理的分工和协调的配合，否则前期管理会受到影响和制约。设备前期管理涉及企业的规划和决策部门、工艺部门、设备管理部门、动力部门、安全环保部门、基建管理部门、生产管理部门、财会部门及质量检验部门。具体的职责分工如下。
①规划和决策部门：企业的规划和决策部门一般都要涉及企业的董事会和总经理、总工程师和总设计师；应根据市场的变化和发展趋势，结合企业的实际状况，在企业总体发展战略和经营规划的基础上委托规划部门编制企业的中长期设备规划方案；并进行论证，提出技术经济可行性分析报告，作为领导层决策的依据；在中长期规划得到批准之后，规划部门再根据中长期规划和年度企业发展需要制订年度设备投资计划；企业应指定专门的领导负责各部门的总体指挥和协调工作，规划部门加以配合，同时组织人员对设备和工程质量进行监督评价。
②工艺部门：从新产品、新工艺和提高产品质量的角度向企业规划和高级决策部门提出设备更新计划和可行性分析报告；编制自制设备的设计任务书，负责签订委托设计技术协议；提出外购设备的选型建议和可行性分析，负责新设备的安装布置图设计、工艺装备设计，制定试车和运行的工艺操作规程，并参加设备试车验收等。
③设备管理部门：负责设备规划和选型的审查与论证。提出设备可靠性、维修性要求和可行性分析；协助企业领导做好设备前期管理的组织、协调工作；参加自制设备设计方案的审查及制造后的技术鉴定和验收；参加外购设备的试车验收；收集信息，组织对设备质量和工程质量进行评价与反馈。
负责设备的外购订货和合同管理，包括订货、到货验收与保管、安装、调试等。对于一般常规设备，可以由设备和生产部门派专人共同组成选型、采购小组，按照设备年度规划和工艺部门、能源部门、环保部门、安全部门的要求进行；对于精密、大型、关键、稀有、价值昂贵的设备，应以设备管理部门为主，由生产、工艺、基建管理、设计及信息部门的有关人员组成选型决策小组，以保证设备引进的先进性、经济性。
④动力部门：根据生产发展规划、节能要求、设备实际动力要求，提出动力站房技术改造要求，作出动力配置设计方案并组织实施；参加设备试车验收工作。
⑤安全与环保部门：提出新设备的安全环保要求，对于可能对安全、环保造成影响的设备，提出安全、环保技术措施的计划并组织实施；参加设备的试车和验收，并对设备的安全与环保实际状况作出评价。
⑥基建管理部门：负责设备基础及安装工程预算；负责组织设备的基础设计、施工，配合做好设备安装与试车工作。
⑦生产管理部门：负责新设备工艺装备的制造，新设备试车准备，如人员培训、材料、辅助工具等；负责自制设备的加工制造。
⑧财务部门：筹集设备投资资金；参加设备技术经济分析，控制设备资金的合理使用，审核工程和设备预算，核算实际需要费用。
⑨质量检测部门：负责自制和外购设备质量、安装质量和试生产产品质量的检查；参加设备验收。
以上介绍了企业各职能部门对设备前期管理的责任分工。这项工作一般应由企业领导统筹安排，指定一个主要责任部门，如设备管理部门作为牵头单位，明确职责分工，加强相互配合与协调。
三、智能物业设备前期管理的工作程序
智能物业设备前期管理的工作程序，按照工作时间先后可分为规划-实施-总结评价3个阶段，这3个阶段不断循环往复，实质上也是计划-实施-检查-处理的管理循环。
设备前期管理一般应当做好以下工作。
①首先要做好设备的规划和选型工作，加强可行性的论证，不但要考虑设备的功能必须满足产品产量和质量的需要，而且要充分考虑设备的可靠性和维修性要求。
②购置进口设备时，除了认真做好选型外，应同时索取、购买必要的维修资料和备件。
③在设备到货前，应及早做好安装、试车的准备工作。
④进口设备到货后，应及时开箱检验和安装调试，如发现数量短缺和质量问题，应在索赔期内提出索赔。
⑤企业应组织设备管理和使用人员参加自制设备的设计方案审查、检验和技术鉴定，设备验收时应有完整的技术资料。
⑥设备制造厂与用户之间应建立设备使用信息反馈制度，通过改进设计，不断提高产品质量，改善可靠性和维修性。
四、智能物业设备规划设计与选购管理
为了满足人们的需要，为人们的工作、生活提供良好的环境，智能物业内的各种设备，如暖通空调设备、给排水设备、变配电设备等，既具有各自独立的功能，又有着密切的联系。为了保证整个智能物业管理系统的正常运行，对设备进行规划、设计和选购工作也是相当重要的。
(一)智能物业设备的规划管理
智能物业设备的规划是设备的寿命周期的最初期阶段，从设备一生的全过程来看，这一阶段对设备一生的综合效益影响较大。设备管理人员应自此阶段就开始介入和参与，这样才能对所管理的智能建筑设备有深入的了解，以便在日后设备的使用、维护和更新、改造工作中发挥其主动性。
1.设备规划管理的作用
设备的规划是对设备寿命周期的物质运动形态的预先设计和价值运动形态的评价，是新设备(包括外购和自制专用设备)的设置和原有设备的更新、改造规划，也就是说，在智能物业设备的规划阶段，必须考虑到设备从最初的规划、设计、安装到使用、维修、改造、更新，直至最后报废的整个物质运动过程，并对设备的最初投资、维修费用支出、折旧、更新改造资金的筹措、积累、支出等进行评价。
设备的规划管理就是为了有条不紊地开展和完成各项规划业务，并达到规划的目的所进行的管理。包括对设备的调查研究、投资计划、费用估算等项管理业务。可见，设备的规划管理是设备管理中最高形态的综合管理，在科学的调查、预测、决策基础上，通过系统分析，精确计算和综合平衡，为实现整个系统总目标发展规律，对设备所进行总体设计的组织、领导、监督等活动。
2.设备规划管理的内容
智能物业设备的规划管理是对整个智能物业设备系统的规划，包括设备更新、设备改造、设备布局调整、设备管理与维修改进4个方面的规划。
(二)智能物业设备的设计管理
智能物业设备的设计也是设备寿命周期的最初期阶段，在智能物业设备的总体规划完成之后，就要进一步进行智能物业设备的设计。
1.智能物业设备的设计管理程序
智能物业设备设计阶段的管理，应遵循以下程序。
(1)调查研究
业主、设备管理部门和设备设计人员应多沟通，使设计人员深入了解整个建筑系统的实际情况，了解业主与设备管理部门的要求，研究目前国内外同类型建筑的现状，掌握设备技术的发展情况。
(2)提出初步设计方案
设计人员经过大量的调查研究之后，拟出初步设计方案，交给业主和设备管理部门。
(3)审查设计方案
业主与设备管理部门对初步设计方案进行认真的论证、审查，提出修正的意见。
(4)修改设计方案
设备设计人员根据初步方案的审查意见，根据现有可能的条件，予以修改，再交给业主与设备管理部门审查。
(5)确定设计方案
经过多次审查和修改，确定正式设计方案。方案一经确定，不经业主、设备管理部门及设计人员的同意，不得随意更改。
2.智能物业设备设计中的问题
在智能物业设备设计阶段的管理过程中，应注意以下几点。
(1)设备的可靠性
对于物业设备来说，可靠性是十分重要的。可靠性高，不仅要求设备在使用过程中，能够稳定地不间断地工作，并且要长期保持其原有的效率和能耗。设备的可靠性受到投资因素的制约，在设计时要对可靠性与投资的关系加以全面考虑和正确处理。
(2)设备的适应性
在设计时要考虑到将来设备升级或扩容的可能性，及建筑物内空间功能的改变所引起的设备增减等，如需设计备用的预埋线管，在控制室内预留足够的空间等。
(3)设备的经济性
尽量节省能源与原材料的消耗，是物业设备设计的一个重要指导思想。在设计物业设备时，不仅要考虑其最初投资的节约，也要考虑其使用过程中的节约。既要考虑设备前半生的费用，又要考虑设备后半生的费用，而且后者更重要。因此，节能是物业设备设计时的一个非常重要的问题。
(4)设备的维修性
在设计物业设备时，要尽量为日后着想，使维修和保养方便，尽可能地减少维修保养费用。
(5)设备的安全性
在设计物业设备时，操作性和安全性要好。物业设备的设计必须考虑设备运行过程中的技术安全性能，保证操作安全方便，减少噪声和污染。忽视这些因素，不仅造成潜在的浪费，而且容易造成更大的设备及人身事故。
(6)设备的效率
在物业设备设计时，要尽量提高各种设备的效率。
(三)智能物业设备的选购管理
设备的选购就是使新设备从智能建筑系统外部，经过选择、购买、运输、安装、调试进入管理系统的过程，是设备管理的首要环节。因此，编制设备购置计划与设备投资计划同步进行，要进行技术经济可行性论证，要严格执行审批制度并健全责任制度，把技术上先进、经济上合理、生产上适用作为设备选购的原则。
设备的选购，通常分为以下3步。
①广泛收集设备的市场信息，对可供选择的设备进行详细考察，全面掌握相关资料和数据。
②通过技术经济论证，从中选择最优方案。
③按最优方案购置设备。
1.智能物业管理系统的远景开发与设备选购
设备选购是一项集技术与经济为一体的系统工程。外购设备的选型，是指通过技术和经济上的分析、评价和比较，从可以满足需要的多种型号、规格的设备中选购最佳者的决策。
设备无论是从外厂购进，还是企业自行制造的，选型都是非常重要的。有些设备本身并无任何故障问题，但长期不能发挥作用，往往是设备选型不当造成的。因此，合理地选择设备，可以使有限的投资发挥最大的经济效益。
设备选购的主要依据是智能物业管理系统的目标要求。但是对系统管理而言，产品可能在品种、性能、数量上发生改变。因此，必须根据系统管理的目前需求和远期战略，使设备选择与管理系统现状及其长远开发结合起来。如果只考虑眼前的需要而不顾及长远发展，很可能因产品的变化而使设备系统的调整量极大，甚至是不可能的。
