三、便利店小“超人”欲占大市场
在商业零售业态中，家乐福、华堂等国际大型连锁超市独霸一方；红旗、互惠等中型连锁超市盘踞四周；而在离市民最近的“前沿阵地”，多年来一直是形形色色的杂货店、夫妻店唱着主角。如今，这种状况正在悄然改变，社区连锁便利店瞄准了这个市场空白，加快了发展的步伐。
在很多消费者的眼里“便利店”被理解为“杂货店”或将其定义为“小型超市”。其实便利店与传统零售店和小型超市并不相同。便利店是深入社区的商业网点，是一种满足顾客应急、便利需求的新型商业零售业态。便利店的选址一般多在居民住宅区等人口流动量大的地区，商圈范围不超过500米，顾客5~7分钟步行就能到达。便利店营业时间一般都长达15~24小时，具有连锁化经营网络，主要经营日常必需商品，口味和品牌迎合大众需求，其特点是即时消费、小容量和应急性。
1.市民青睐的就是方便
对于越来越多的社区连锁便利店，许多市民都持欢迎态度。便利店不仅店面风格和销售特色比较独特，而且可以购置许多快速消费品，连电话卡、报纸杂志都能买到。
以下是几位顾客的体会：
周小姐说：“自从我们社区有了24小时营业的便利店后，我不仅可以在任何时候都可以去选购商品，还可享受免费送货上门服务，这让我感觉特别方便。”
习惯于过夜生活的李先生说：“我家附近的WOWO里竟然还有热狗架以及点心蒸笼，半夜里可以享受到热气腾腾的食物，实在是令人感动得要掉眼泪！”
王女士说：“虽然我家附近就有两个大超市，但还是觉得不方便。因为大超市客流量大，所以购物、付款都要排队，买一次东西要花很多时间，很累人。如果不是特别急的话，大都是到周末才去超市进行采购，有日常需要时就去便利店买。”
有商业专家指出，买一批东西去超市，买一件东西去便利店，是很多商业发达城市的网点布局模式。超市经营的是家庭生活用品，而便利店是满足没有计划的、临时性的消费。大型超市的主要功能是面向大宗消费，便利店则是深入百姓生活细节，两者具有互补作用。便利店给市民带来的方便和实惠主要体现在距离的便利性、购物的便利性、时间的便利性、服务的便利性等几个方面，因此能适应市场需求，有着巨大的发展潜力。
2.起点就与国际接轨
在商业零售业态竞争日趋白热化的情况下，市场还未饱和的社区连锁便利店便引起了商家的重视。比如在四川发展神速的WOWO，自2005年11月开出第一家门面店后，四川WOWO超市连锁管理有限公司逐步从重点到成都南门和西门发展，转变为向城中心迈进，加快了开店的速度和发展的步伐。四川WOWO超市连锁管理有限公司有关负责人表示：随着中国零售业全面向外资开放，各种国际性大卖场纷纷抢滩中国市场，7-11等24小时便利店在沿海城市快速扩张，作为准备在成都市场一展宏图的WOWO，自然不会等闲。但是，便利连锁店的发展需要很多条件的支撑，对软件、硬件都有很高的要求。
此外，有着很大发展潜力的社区连锁便利店也引起了红旗连锁、互惠、成商集团等商家的重视，均已在不同程度上涉足其中，发掘着在社区里凸显的市场空间。
3.适应“单位人”向“社区人”的转化
随着国家住房制度等一系列改革的实施，消费者从以前的单位人变成了现在的社区人，大量的经济活动都将在社区内完成。社区便利连锁店的发展将是商业经济发展的一个趋势。不过，每个社区的消费层面都不尽相同。众商家如果缺乏对社区的考察，一窝蜂地在社区圈地，肯定是要吃亏的。
这样的担心不无道理。按照众商家目前的发展态势，市区社区便利连锁店将不断地趋于饱和，新一轮的商战在所难免。提醒社区连锁便利店的经营者们注意，在忙于“社区圈地运动”的时候，更需要的是在提供更多人性化的增值服务上下功夫，如提供代收公用事业费、代订火车票和飞机票、代冲胶卷、速递等服务，更好地发挥便利店在贴近市民生活方面的优势，才能在市场竞争中占得先机。
4.投资便利店三大法则
(1)选择最佳店址
有人曾进行过一些便利店调查，据调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成的。因而在店址的选择上切忌操之过急。尽可能地将几家预选店址商圈内的居民数、流动人口量、消费水平、消费习惯、车辆路线等条件一一列出，并进行详细对比。在大致测算出此店址盈利情况的前提下，让便利店公司网点发展人员进行实地勘察和判断，最后确定店址的选择。
(2)比较分析加盟政策
在决定投资便利店后，需要花一定的时间和精力去比较所有便利店公司推出的加盟政策。品牌效应固然需要考虑，但选择一个最适合自己的加盟政策对于投资者来说，更为重要。
(3)积极态度，创造“双赢”
无论投资者曾经有无开店经验，都应遵照加盟商制定的加盟政策执行。避免出现因经验性判断失误和随意性操作流程，造成各种不利于加盟双方的后果，加盟者应保持良好的合作心态，严格按加盟商各项规章规范操作，积极配合加盟商开展各项运营工作。双方共同的努力才能达到“双赢”效果。
四、商业街的业态组合研究
商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定的结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等有着严格的界限，是不可混淆的概念。
商业街的正确定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。
1.商业街的定位
(1)商业街的商业主题
商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如在北京，以“中档品牌，服务大众”为经营方针的西单商场，经过几十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念。调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而京外人士占了26%。
与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街。调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。
(2)商业街的社会主题
商业街的社会主题，即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市的大概风貌。
例如，广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一身的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如，北京前门的大栅栏商业街，根据业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将其定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。
项目选址该项目周边具备成熟的商业环境竞争对手周边有超大规模购物中心形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等市场调查该区域大型百货商业出现严重的供给过剩
特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起
项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围
该区域外资企业数量众多发现商机以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目以及周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎
能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点
居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势确定目标客户在中国居住及进行商务、旅游等的外籍人士进行项目定位“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街商业街布局餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等
杂货类：受外籍人士普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店
食品类：红酒类、果品店等
保健品类：药店、护肤用品店等
宠物用品类：猫、狗粮及用品店
休闲类：体育、运动、休闲用品店，网球、高尔夫用品专卖店等2.选择最佳业态组合
商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。
但是，在业态组合方面必须各具特色，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由多家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成的，这些都不是一个店所能作为的。
通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，吸引人的品牌商品必须要保证真实性。
五、专业商业街店铺人多好聚财
一条著名的专业商业街店铺肯定是既“经典”又兴旺，优越的商业氛围、稳定的客流量决定了此类店铺经营收益颇丰。投资此类店铺是值得的，但其租金或单位面积价格也是高不可攀的。例如上海七浦路商业街、地铁商业街等，都形成了特色强、人气旺的优势，但往往也是千金难买一铺。
一般而言，专业商业街具有以下特点：规模体现市场需求和所经营的商品的特点；店铺沿街两侧布置，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；长度不能太长，超过600米时顾客就可能产生疲劳、厌倦的感觉；名称往往体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素，等等。
专业商业街店铺的形式各异。例如北京的专业店铺街，有些完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街等。铺面形式对店铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于店铺开发商来讲，却意味着可运营面积减少。物品业态商业街因为针对的顾客群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，取得成功的概率很高。
专业商业街的主要投资回收形式为出租经营，也有个别商业街的店铺采取出售的方式，有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取使用权出售的方式。
店铺投资原理中的各项因素对专业商业街店铺投资决策的影响力度是不同的，综合来看，商情因素处在首要地位：店铺投资者应该选择至少具有区域市场基础，交通方便，周边客流量大，所在地区房地产发展活跃，所经营的商品附加值高，管理商水平良好，而且整个商业街的规划设计比较合理的项目。
店铺投资者在一条专业商业街选择店铺的原则是：首先确定哪个店铺从外部、内部具有最好的“可视性”，首选铺面，次选铺位，尽可能选择一层的店铺；以客流量、交通条件为考虑参数，进行深入挑选；再对店铺内部的硬件条件进行分析比较；停车条件可以作为可适当考虑的因素；最后结合选择店铺的上述条件，和开发商进行购买价格或租金的洽商，并最终对店铺投资的收益率作出预测。
如果投资者要投资新开发的专业商业街、商业中心的店铺，又应该考虑以下因素。
1.地段、交通是首要的
正如前面一直强调的，商铺投资绝对离不开好地段，投资专业商业街更是如此。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
2.开发商对于业态的规划、定位很重要
开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。
3.整个商业街是否实行统一的管理
商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的店铺都分散卖出去，导致产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。
