【案情概述】
2001年9月，夏旭辉、董素菊夫妇将他们位于泾川镇幕桥路32号的房屋租赁给霍庆华开理发店。2006年6月，因偿还银行贷款的需要，夏旭辉夫妇决定出售该房，经与霍协商后双方签订了一份房屋买卖协议，约定夏旭辉夫妇以23万元的价格将该房出售给霍庆华。协议签订后，因霍一时未能凑齐23万元的购房款，导致房屋买卖协议并未实际履行。此后，夏旭辉又于2006年7月与李某签订协议，将该房屋以24.1万元的价格予以出售。当霍得知此情后，当即要求夏旭辉履行与他签订的那份房屋买卖协议，将该房以约定的23万元的价格出售给他，而李某也要求夏旭辉按与他签订的协议履行。三方为此发生矛盾，夏旭辉无奈，于2006年10月向法院提起诉讼要求解除与霍庆华的房屋租赁关系。霍庆华辩称协议有效要求履行。诉讼过程中，夏旭辉向法院申请撤回了起诉。2007年3月，夏旭辉再次向法院提起诉讼，这一次的诉讼请求是要求撤销其与霍庆华签订的购房协议。
庭审中，被告霍庆华一再提出，他租房5年来，一直在做理发生意，购买此房对他意义很大，否则5年来的老客源都要丢失，损失惨重，主张一定要履行协议，原告夏旭辉亦表示虽然他先后签订了两份协议，但房子只有一套，无论如何也不能同时出售给两个买主，何况现在房价也上涨了很多，如果按与被告当年约定的23万元的价格出售，他显然吃亏。所以他仍然坚持要求撤销与被告的购房协议，庭审中双方争议较大，无法达成一致。
【司法判决拟要】
法院认为，两份房屋买卖合同均未办理产权过户手续，属于两起合同纠纷，在同等权利性质上，应以签订合同的时间先后确定债权的生效时间，而且被告是在房屋租赁有效期内签订的买卖合同，故对原告要求解除买卖合同的请求不予支持。
【公民行动法律指南】
本案的一个非典型性之处在于，不管是哪一个购房人，他们与房屋所有人都只是签订了房屋买卖合同而没有进行物权（房屋所有权）变更登记，也就是我们日常生活中所说的过户。所以这里面只涉及合同纠纷，而不关联物权与债权的冲突规则。典型的一女二嫁，一般情况下是有多个房屋买方，而其中只有一人进行了产权过户登记，所以众多合同债权人（购房人）与物权人（房主）就发生了冲突。这时候，一女二嫁应先解决物权人与债权人之间的权利冲突问题，然后再解决各个债权人之间的权利冲突。听起来就够让人头疼的。通常情况下，物权享有先于债权的权利，所以抢先下手的购房人这时大概要庆幸，因为他与原来的房主做了房屋所有权变更登记，自己的名字现在就是写在房屋所有权证上的那个业主，有国家机关的登记为其作证，这是具有优先法律效力的文件。通常我们会说，物权登记具有对抗其他权利的法律效力。剩下的就是各个没有进行产权变更登记的房屋买卖合同的购房人之间的问题了。倘若撇开前面有效存在的物权变更情形，各个债权人之间还需要确定合同效力，通常是按时间先后顺序来确认。另外还有一种情况就是民法理论上常说的“买卖不破除租赁”，就是说作为合同标的物的房屋上存在承租权，合同行为并不当然解除租赁法律关系，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
总结陈词：房屋买卖，一个干干净净的合同标的物是多么的重要！买卖对象越是干净，存在其上的法律权利就越少，交易就越安全。但是在当今的商业社会，资本迅速流通的需要使这一切都变得难得一见了。所以在所有权交易市场上进行交易，查清交易对象的权属固然重要，剔除上面的影响以确保所有权变更成立的权利同样重要。
关联法律条款援用指引
中华人民共和国物权法
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
中华人民共和国合同法
第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十五条：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
