投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）／单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月，空置1个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如江先生所考察的商铺月租金能达到7元／平方米／天的话，则适合投资。
在此需要提醒的是，投资者在考察商铺的租金价格时，不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多收集一些信息进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精确地评估商铺价值，在此建议聘请专业的评估公司进行评估，投资者可以根据专业公司提供的风险评估报告，再来决定是否投资。
（3）租赁状况要摸清
租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。
卖家告诉江先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但江先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。
江先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前3个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内，对买家是有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题，争取提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。
其次对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。
（1）规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
江先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也会面临此类问题。
对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。曾有投资者购买了街铺之后，却面临着被拆迁的尴尬局面，这对投资者来说就要承担不小的损失了。因此江先生了解规划变更信息是十分必要的，建议投资者不妨到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。
（5）税费问题先理清
税费如何承担，要提前了解。
江先生很担心税费问题，因为他了解到买家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以他还是想了解一下，税费是不是全部包括在房价里面？
江先生的做法看似多余，但实际上很有必要。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，税费如何承担，就需要双方共同协商来决定，否则后期会因为税费分担问题而导致交易无法完成。
对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。
（6）资金准备要充裕
如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。
最后，江先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。
目前对商铺贷款审核比较严格，最低标准是面积超过50平方米，总价超过10万元，大多为临街具有独立产权的商铺，而对于分割型的商铺，则属于控制范围内。此外，商铺按揭贷款的成数也不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价格的5成，如果评估价格低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。
向品牌店学习商铺选址的“成功法则”
肯德基和麦当劳在中国的每一个城市几乎都是生意火爆，究其原因，它们的选址本领非常值得称道。当投资者为所拥有的品牌选好一个店面以后，如果选址不理想，即使投资者在今后的陈列、导购管理、订货等各方面做得非常好，也很难做到理想的销售业绩。而如果想去换店面，将花费很多的人力、物力和财力，店面的更换非常麻烦，并且会给投资者带来较大的损失。所以，店铺的选址非常重要。那么，店铺选址应遵循什么原则呢？下面就结合品牌店的选址案例来加以分析阐述店铺选址所应遵循的原则。
（1）店铺选址地段与面积的关系
由于近几年来市场的竞争越来越激烈，而店铺之间的竞争也同样在不断加剧。所以在店铺选址的时候除了考虑地段以外，面积也是非常重要的。理想的店铺当然是最一流的地段、双门面以上面积的店铺，如果投资者所选的品牌从盈利的角度适合这样去操作，投资者也有这样的经济资源，那么这样的店铺当然最好不过了。但是如果从找店铺的难度以及盈利角度来看，未必是每个人每个品牌都可以达到投资者的目的。
那么，单单就地段与面积来讲，哪一个更重要呢？这要根据品牌的发展历程和品牌实力来定。由于现时人员的流动性较大，对于知名度较高的品牌，面积的重要性大于地段。一来该类品牌不需要做太多的宣传，一些顾客会因为品牌而主动前来；二来面积大可以把形象做好，更有利于“大品牌”形象的树立。对于一些中小城市来讲，某些知名度较高的品牌的进驻甚至会改变当地的商业街局势。对于知名度一般的品牌，需要大量的人流来接触到这个品牌、认识这个品牌。如果在投资者无法找到地段跟面积都很满意的店铺的时候，就结合所拥有的品牌实际情况作一个判断。
（2）店铺选址的关键词———有效人流量
人们通常在店铺选址时找人流最集中的地段，认为人流量越大地段越好。有些人看租金，认为租金越贵店铺就越好。其实这些认识都还不够。找店铺的时候仅仅看人流量或者租金有些时候会把投资者带入误区。人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的品牌的有效人流量。那么，什么是有效人流量呢？有效人流量应同时具备以下两个因素。
①顾客的行走目的。
有些时候，即使该地段的人流量较大，投资者所选品牌的定位也相符，但店铺选址的结果仍不理想，这是为什么呢？仔细分析一下，不外乎是因为该地段的顾客的行走目的有问题。如一些大型超市（如家乐福、沃尔玛等）客流量较大，超市的营销策略也开辟了一部分位置来做服装店。休闲装和运动装品牌由于购买的随意性和冲动性的特点，往往会收到较为理想的效果。但对于同样人流量较大的部分超市，某些加盟商因为超市的人流量较大而开设服装专卖店，由于该超市的整体定位等原因，并没有服装的商业氛围，其效果就可想而知了。分析其原因，就是因为该商圈的顾客群体行走时是以购买日用百货为主要目的。
对于某些特殊的街道而言，其租金和人流量都是完全相同的，但由于品牌分布、历史文化、建筑格局等特点，前后相差两三个门面或者街道的两边由于其顾客行走目的不同可能进店率和购买力就会发生很大的差别。所以在选址过程中不能盲目看路名是不是最繁华的商业街的名字，而要仔细分析人流行走目的的微妙区别。
在店铺的选址过程中，既要看该地段的人流量是否与你所选择的品牌定位相符，又要考虑该部分人流的行走目的是什么。所以如肯德基，通常会选择在商业步行街、大型超市或中低端的百货商场，而对于一些高端定位的商场（如连卡佛等），虽然其地段的人流量也非常大，但由于该商圈的主流人流量并非与其定位相符，肯德基也不会选择。
②主流人流量与品牌定位相符。
比如，服装品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。如休闲风格低价位、休闲风格高价位、时尚风格中价位、时尚风格高价位等。不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位，而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等，而休闲风格高价位的品牌一般适合于已参加工作且收入较高的群体等，这两部分顾客的年龄结构可能差不多，但在收入、职业等方面就会有明显的差异。目前中国所操作的国内品牌主要有男装正装（如雅戈尔、七匹狼等）、中高档女装（如马天奴、哥弟等）、休闲装（如美特斯邦威、以纯等）、运动装（如李宁、安踏等）。其中休闲品牌与运动品牌的顾客定位基本相同。
一般在大城市会根据品牌定位自然划分为两条主商业街，一条适合于中高档女装，一条适合于休闲装。如上海的休闲装主要分布在南京路，而中高档女装主要分布在淮海路。而在中小城市一般只有一条主商业街，但绝大多数也有一个自然的划分，如上半段主要是休闲装和运动装，中间段主要是男装，下半段主要是女装，或者马路的一边是休闲装和运动装，另一边是中高档女装。一般来讲，休闲装最集中的街道或地段是当地租金最贵也是人流量最大的街区。我们在选址过程中就必须先给自己所加盟的品牌作一个定位的分析，再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区，而不是盲目地通过人流量的大小和租金的高低来衡量地段的质量。
小区底层商铺投资抓好四要诀
商业地产的发展势头这几年来是有目共睹的，作为社区商业的重要组成部分，住宅的沿街底商由于受到各种因素的影响，投资回报也有很大区别。在此，我们就这个问题作一个简单介绍。
（1）目标客户
住宅底商的目标客户主要以社区居民为主，如果是繁华地段的社区还将包括周边居民，甚至区域消费者。因此，投资这类商铺时要谨慎判断哪个位置的商铺客流量最大、比较大，但需要注意的是，跟前面内容强调的一样，不能够将人流量错误地判断为客流量。
（2）地理位置
底商大多是环绕小区而建，商铺的价值与所处位置有很大关系，一般小区出入口是最贵的位置，或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高。由于住宅底商主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。但是停车条件还是值得重视的，由于餐饮业尤其是中等规模的餐饮业是底商的主要客户。
（3）经营业态
住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品、餐饮及相关服务。
住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。
（1）客观价值
商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售人员等对该社区商铺包装后，偏离了商铺实际价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火爆将为他们打开广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以得到很好的保证。
投资商铺如何傍大盘
大型社区内的商铺（以下简称大盘商铺）值得投资吗？根据以往的实际案例分析可知，不管是从政策角度来看，还是从未来城市向外扩张的趋势来看，大盘商铺都具有不小的发展空间。
（1）投资大盘商铺有机会
在新开发的居民区设立的、为居民就近提供各种生活服务的商铺，正在以其良好的升值潜力和巨大的投资潜力而受到投资者的青睐。大盘商铺之所以得到如此的青睐，主要源于其与生俱来的诸多优势。诸如大盘商铺一般以一个大型社区为依托（周边可能围绕数个小型社区），销售社区居民生活必需的日用品，具有外在卖场所不具备的便捷性，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，投资回报也会稳步上扬。同时由于这些新建小区原有配套设施匮乏，区域内必然存在空白点，而这正是大盘商铺投资的关键点所在。
