从理论上说，专业市场类商铺的主要形式为铺位形式和少数的铺面形式，专业市场类商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的，通常投资回收形式差别较大。
但与其他商铺投资不同的是，专业市场类商铺的规模大小和经营的商品类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
不同实力的投资商即使在同一个地区投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。但总体而言，投资者在投资专业市场商铺时要注意以下三个方面。
（1）生财有道，专业商铺收益稳健
不论投资哪一种商铺，最重要的首先是看“商”从哪里来，因为不论是统一经营还是零散经营，最终还是要看谁愿意为你支付租金。观察社区商铺和专业市场的招商对象就不难发现两者的区别，社区商铺招商时大多是各房东根据租金高低自主选择商户，新铺形成商气一般需要长期的市场培育；而专业市场的招商对象则相对固定，一旦市场成型，管理方根本不需要花大力气去搞招商宣传和推广，“商源”大多都排队等着进场，可能上午刚有商家撤柜，下午就有新的商家入驻。
另外，判断一个商铺的投资价值还需要考察其“生财能力”，因为商家给投资者付租金的前提是他能赚到期望的利润值。专业市场的经营是以批发为主，所经营的实际上是一种商贸渠道，虽然利润空间有限，但销售量比较恒定，经营风险非常小。“只有做垮的企业，没有做垮的行业”，一个成熟的专业市场实际上就是一个行业的缩影，不管商家如何更替，但市场却是永远存在的，专业市场商铺的投资价值由此可见一斑。
（2）投资摸底，不看热闹看“门道”
由于目前在售的专业市场项目有些是经营多年的成熟市场，懂行的投资者在决定“下单”前，都会对市场的运营情况作实地调查，由此规避投资风险。
所谓“外行看热闹，内行看门道”，曾从事了十多年内衣批发生意的张先生在判断商铺位置的投资价值方面早就练就了一双金睛火眼，“我买商铺从来都是做熟不做生”。在得知与火车北站相距不过百米的内衣城将出售的消息后，张先生第一时间赶来，在内衣城走了几圈后就决定拍板下单。“你不要看这里进出的人不多，其实大家的生意都非常好，连挑货的‘棒棒’一个月都可以挣三四千元，商家年营业额上千万的更是大有人在，铺面肯定租得出去。”
（3）投资回报，并非“多多益善”
一些投资者认为，市场管理方目前对商铺的租金定得太低，影响了自身收益，希望大幅提高租金。投资者这种“一锄挖个金娃娃”的心态，无异于杀鸡取卵，商铺的租金收益其实是一柄双刃剑，过高的租金会将经营者逼上绝路，一旦出现铺面的空置，损失最大的还是投资者自己。作为市场的管理方，必须要懂得“平衡艺术”，既要最大程度保证投资者的收益，又要确保商家经营的可持续性。随着市场的繁荣，投资者的收益自然也“水涨船高”。
除上述三个方面要注意之外，需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。
其次应对专业市场的远景规划有一个了解，市场日后的繁荣程度将直接决定投资者的投资收益。尤其投资远郊的商铺，选择前期投资比较好，市场发展后，获得的利润回报也比较可观。
产权商铺投资利好与风险分析
产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报———租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2001年开始，随着一个个项目的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，下面就为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。
（1）产权式商铺的四大优势
产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点。
①进入门槛较低。
产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了众多投资者置业投资的梦想。
②投资回报稳定。
与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为大部分投资者都可选择的一种投资方式。
以著名案例“第三极文化中心”为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。
③减缓资金压力。
对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。在实际案例操作中，大规模的商业经营不仅需要业态的支撑，而且需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
④降低经营成本。
经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，所以减少了流动资金的占用，也省却了市场运营所需的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。
（2）产权式商铺存在的三大风险
产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴涵着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。
①开发模式的风险。
市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，通常为了促使资金的迅速回笼而自行抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为地改动了商业业态的自然升级。
有些开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但在商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯，而产生“水土不服”的情况。
②经营不善的风险。
在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。以某楼盘的碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。
此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。
③承诺担保的风险。
在承诺回报的情况下，很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8%~ 10%的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。
有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。
（3）产权式商铺规避风险的原则
产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。
①了解开发商的实力。
具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。
投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。比如，在商铺投资界中较为出名的第三极文化中心，它的发展商是北京中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。
②调查经营管理水平。
从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。
业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系，使业主的利益不受损害。
③明晰产权分割情况。
为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保，并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。
商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，同时存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主如果成立一个统一的组织，如业主委员会，将有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。
随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，将产权式商铺可能存在的风险降到最低。
商铺投资“十大陷阱”
由于投资存在着诸多不确定的因素，各种投资活动都具有一定的市场风险。目前，商铺投资的风险除了不可预测的因素之外，还有一些投资之外的“可控因素”误导市场，为了让投资者在可控的范围内尽可能减少风险，我们通过检索国内商铺的营销状况和形式，总结出十大商铺投资陷阱，供投资者参考。
（1）招商造势的陷阱
从2001年开始，特别是大城市，商铺项目的营销普遍比较困难，投资者需要警惕，真实的营销状况并非像2002年、2003年那么好。很多项目开发商进行强势招商宣传，出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它的实际招商营销问题。很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者误认为有很多的商家关注这个项目，但实际上并没有解决实际存在的根本问题，只是造成一种“热销”的假象。客观地讲，开发商在营销前期狂轰滥炸的招商广告只是为了造势，不足以成为投资的依据。所以提醒投资者要理智对待这些广告。
（2）假的社区商业陷阱
一些开发商故意混淆社区商业与区域商业的概念，从而误导了众多的投资者误认为住宅旁边的商铺是具有前景的社区商业。
所以，有必要提醒投资者在投资社区商铺时需要牢记一个指标———50万：1万，即社区商业以社区消费为主体，50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。
