吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。
投资分析：
对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况：
①出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。
②由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同时，承租方应得到一定的补偿。
③由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己的投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中作特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。
（3）特殊用途
做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因发现这一类的店根本不能实现自己的租赁用途。回头要退租，却并不那么容易。
张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。
投资分析：
不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。
在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：
首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；
其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；
再其次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；
最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。
（1）承租人优先承租权
生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受这种无形的损失。为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。
租客彭某与某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的E 20号门面。经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。
投资分析：
优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。
①因为行使优先承租权有两个前提：
租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。但对于什么情况才算继续出租没有规定。出租人在期满后自用3个月算不算继续出租？如果算的话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租？
承租人在同等条件下，才有优先权。而什么是同等条件没有规定。例如原来的租金是10000元，那么10010元算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？
②要保障自己的优先承租权，承租人可以用合同条款来弥补法律原则规定的不足。
明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。
约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租，这样就防止各种侵害优先承租权的情形出现。
（5）约定装修条款
在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。
某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。出租方也同意了该公司的请求，但是要求该公司不得撤走或破坏该商铺内的所有硬装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。为此，双方就装修补偿部分发生争议。
投资分析：
建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定：
①装修范围。根据目前的有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先，应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
②装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
③装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
④租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。
此外，双方在租赁合同中还应明确装修更新和维修的责任由谁承担。
慎买虚拟产权式商铺
虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑、系统地进行招商，从而实现商业楼盘整体规划。
虚拟产权式商铺在一定程度上成了一些开发商资金回笼的工具。虚拟产权式商铺市场还存在一些问题，投资风险较大。
（1）怎么个“虚拟”法儿
戴先生在报纸上看到位于某市西太康路上的一家商业地产项目的广告，“3年租金即刻拿”、“抢钱计划”等文案诉求，让人很是动心，于是电话咨询。
销售员给戴先生解释，他们是5年一个托管期，前3年的租金冲抵铺款，只需要几万元便可在黄金地段拥有一套10平方米左右的商铺。当戴先生问5年后怎么办时，销售员解释说，5年后再由专业经营公司进行租金确定，由他们统一经营、统一出租。听到这儿，戴先生越听越玄乎，似乎问题有点复杂，但基本的内容已搞清楚，就是说我花钱买了商铺，具体经营什么、租金多少，我说了不算。我是有独立产权，可以“坐享其成”，但干预不了具体运营，就像把自己风筝的线交到别人手里一样。
说实话，商业地产这块蛋糕不容易吃到，对于“虚拟产权式商铺”的概念，刚开始戴先生也有点儿不太清楚，对于一般的投资者来说就更迷糊了。后经查证资料和请教专家，才对“虚拟产权式商铺”的“虚法儿”有了个了解，比较生涩，但还得硬着头皮看下去，否则，投资者很难探个究竟。
目前，国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念：
第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。
第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营的一种商铺销售模式。
可以看出，第一种概念强调投资者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。
那么，第二种概念，由于投资者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，投资者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的“虚拟”本质。
虚拟产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
可以总结出，虚拟产权式商铺的基本模式是：虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。
首先，我们先来了解产权式商铺是怎么一回事。在我国，产权式商铺的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。
产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为大部分投资者都可选择的一种投资方式，而由此吸引来的非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，无疑更加需要有专业管理保障的产权式商铺。虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划。然而由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，引发的纠纷种类多，而且业主之间存在着共同利益，常常发生集体诉讼。
（2）既然充满变数，何以火暴
对于一般过日子的老百姓来说，做什么都喜欢落个踏实。“虚拟”一词让大多数人心里没了底儿，总觉得明天可能会出什么事儿一样。
