当然多棱角或形状不规正的商铺并不是任何商家都不喜欢的。餐饮企业并不希望将厨房放置在一个众人皆知的位置，夜总会等特殊行业更希望其私密性和相对的隐蔽性，而不规正的商铺在一定程度上可以解决这些“疑难”问题。
（5）观价格收益看商铺未来收益
总体来看，90%的投资者所关注的是眼前利益，这是无可非议的，价格是一切经济的基础，收益高低也是决定商铺投资回收快慢的主要标准。但是，往往投资者们在购买商铺的同时忽略了商铺未来价值的增长。
商铺的价值不是简单以价格来衡量的。商铺的价值主要显现在地价增长从而拉升商铺的价值，商业的成功运营或人流的汇聚拉升商铺的价值，物业的稀缺性同样也会拉升商铺价值。商铺的价值研判是需要有专业的商业公司来研究的，因为其具有很高的专业性，就如2008年的股票市场，在经历一番洗牌震荡之后，越来越多的声音呼吁投资者选择价值投资，同样商铺的投资选择中也应该多考虑价值因素。
商铺投资的“五观”论是快速分析投资可行性的简要方式，在实际投资中仍需要投资者善于运用基础理念。只有不断地从实战中吸取经验和教训，投资者的“中标率”才会不断地提升，获得更多的财富。
16四类商铺投资价值各不同
如今，选择自主投资商铺的人一年比一年多，而当前商铺的类型和地点也日趋多样化。针对其发展现状，投资者应该很清晰地看到该如何选择适合自己的投资方式。下面将简单地介绍分析四种不同类型的商铺投资。
（1）超市商铺风险相对较高
大型超市周边围绕众多的居住区，拥有聚集人气的先天优势，大型超市内的商铺大多是分割型的，相对于较独立的商铺来说，其经营灵活；但多受超市经营制约，超市经营的好坏直接影响超市商铺的盈利状况；其风险相对高，易存在闲置现象；所以选择超市商铺一定要慎之又慎，超市商铺投资应选择有实力的超市经营商或已经树立起良好口碑的超市，这样才会收到事半功倍的效果。
（2）商务区商铺高不可攀
商铺投资的诀窍之一就是看客买铺。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的商务区规划都非常有限，因此选择商务区商铺成本相对要高。在高质量定位的前提下，选择此区域的商铺投资潜力会较大，但根据近几年的情况分析，投资商务区商铺已经成稀缺性资源，商务区商铺的房价愈涨愈烈，其成本之高、交通之拥挤、房价之高昂，使得中小投资者只能望而却步。
（3）社区型商铺风险仍大
社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，业界已形成共识。一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。但目前市场上推出的社区商铺多为住宅底商，临街的商铺少之又少，对于中小投资者来说，相对易操作、投资金额小的餐饮、娱乐等行业将受到限制，其升值空间较小，风险仍是很大。
（1）临街商铺收益最高
临街的经典旺铺，其优越的商业氛围、稳定的人流量决定该类商铺运营收益水平较高。特别是选择区域市场商铺，其成本较低，风险较小，升值潜力剧增。正是由于临街商铺投资具有如此效益，所以近几年来，中小投资者大多把目光转向投资回报稳定、升值空间较大的区域性临街商铺。
17选铺需相当“技术含量”，单凭喜好行不通
商铺投资，可不能单靠个人喜好行事，还需要必要的技术做辅助，不然，肯定会蒙受损失。下面我们来看看一名女大学生的投资之路，让投资者们从中学习点经验和教训。
爱吃、会吃的美食家，不一定能做个好厨师；会穿衣服、会买服装的人，不一定能做好服装店。这是该名女大学生最近在投资服装商铺时的无奈“发现”。她雄心勃勃投资的一间服装店，由于开发商管理不善，所在的地段一直没形成人气，她的店已经几个月入不敷出，亏损正在加大。
2008年年初，广州住宅市场陷入低迷，有朋友怂恿她说，商铺的抗跌性强，加上她平时又有“衣架”的美名，在搭配服装打扮自己方面颇有天分，穿衣服总比别人好看，自己开一家服装店肯定有钱赚。一堆“客观”的好话，听得年轻人的耳根软了下来，再加上一点小小的虚荣心，她原来就在一家国企里老是嫌工作枯燥，于是拿出大部分积蓄，在某新商业街买下一间铺，当起了服装店老板。哪里曾想到，半年下来，不仅没赚到钱，这服装店还成了一块鸡肋，食之无味，弃之不甘。
其实，这名女大学生在此项目上，漠视了很多投资专家提醒的一个原则：投资商业地产，有相当的“技术含量”，不能随意依着自己的喜好。
（1）商铺的考察
投资商铺就是选择做生意，做生意最重要的是对投资对象作全方位的考查。所谓“工欲善其事，必先利其器”，投资前做足买卖功课是必不可少的。几年前，经常有投资商铺赚大钱的故事，只要有一个商铺，打出“铺王”之类的广告，大家都去购买。现在形势已大大改变了，如今明智的投资者，来到一个商业项目里面，第一步必须弄清楚的就是要投资的商业项目的位置、交通、人流量、人群量等。
（2）项目的运作
除了关注上面提出的基础条件以外，特别要注意的是，进入一个项目，要了解开发商其未来整体的项目是运作型的还是管理型的，这两种类型差别很大。
如果是一个好的商业项目，应该是运作型的。不仅仅是初期管理，开发商还要持续地在这个市场上投入精力，将来开了业，经营者仍会不停地为这个项目做宣传、去推广，这是属于运作型的项目。目的是什么？通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气。一个好的运作者，用经营的手法去运作一条街、一个商业旺区才不会突然停下来，而里面的经营者也应有基业长青的思想———这个项目才能永远运作下去。
（3）商铺的管理
现在市场上还有一种商铺是管理型的，也是传统意义上的开发商把一个项目交给一家物业管理公司，只提供保安、提供公共设施的维修后就不管了。管理型的项目，容易造成若干家商户的关系分散，大家互不干涉、互不关心、互相没有太多的关系。而管理者的“管理”往往只流于向投资者收钱而已。那么，整个项目就可能是一盘散沙。这表现在市场上，就是当大家提到某一个项目、某一个地段的时候，心里没有留下一点印象，没有一点概念，甚至没有一点点留恋的意思。这注定了该项目会走下坡路，投资者也很难赚到钱。我们这名女大学生投资的服装店，正属于这一类———开发商卖完所有商铺，马上又到新的项目去追逐更高利润了，不愿意再花精力来“养”已建成的项目。作为商铺投资者的她自然就吃亏了。
18影响城市商铺定价的因素
商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？下面我们将从更为专业的角度来分析。虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就可以得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资者有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素都有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
（1）城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大多投资者在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）来决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1 ~ 2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常悬殊；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
（2）城市的流通力和经济发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素
在商业经济中有一个著名的论点：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即竞争力＝生产力×流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。例如，新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。
流通力的发达程度和当地经济的发展状况，将直接影响当地商铺的租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表，其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场，其市场覆盖华北、东北等市场，因此，小商铺才能卖出11万元／平方米（套内面积）的天价。
所以，投资者在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。
（3）投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素
以山东东营的情况为例，当地投资者投资预期为“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在1%；而在北京，投资人普遍预期是在8 ~ 10年收回全部投资，期望的内部收益率在10%。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。
在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率，虽然在某些时候它们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。资本化率和内部收益率是比较专业的学术名词，但是对投资而言是很具有参考价值的。内部收益率是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资者购买商铺期望的内部收益率，投资者通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。
近年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建国门外SO H O五次拍卖中有1套被外地人买走；中关村科贸开盘时，温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被所谓神秘山西买家以7500万元买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。这其中的主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。
如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有证券公司，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场，专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是唯一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼和浩特现在没有一个真正的公寓项目，在已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50%是开发商以抵债方式销售出去的。所以，商铺是中小城市投资者优先考虑的优良投资品种。
