临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地的合同的约定用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过两年。
3.2.8土地登记制度
国家依法实行土地登记发证制度。《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”目前，我国不动产统一登记制度尚未建立起来，实际中土地登记遵循的基本法规是原国家土地管理局1995年发布的《土地登记规则》、1996年发布的《土地权属争议处理暂行办法》等。现行法律除对国家所有土地所有权的登记尚未作出规定外，对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的登记都有具体要求。
1.国有土地使用权的确权登记
《土地管理法》第三款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关由******确定。”根据这一规定，依法使用国有土地的单位和个人，应当向县级以上人民政府提出土地使用权登记申请。
县级以上人民政府经过审查，认为符合法定条件和程序的，应当进行登记造册，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权。
2.集体土地所有权登记
《土地管理法》第十一条第一款规规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”这里所说的“造册”是指将土地的所有权、土地的地址、面积、用途、等级等事项在土地登记簿中加以记载。
土地登记簿是具有法律效力的证明文书。未经合法程序，任何人不得改变土地登记簿上记载的内容。“核发证书”是指土地登记机关按照有关法律法规的规定，对申请登记的农民集体土地所有者颁发集体土地所有权证。
只有获得集体土地所有权证，才能在法律上确认农民对集体所有土地的所有权。经过登记的农民集体所有土地所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
3.集体所有建设用地使用权登记
《土地管理法》的第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”在一般情况下，农民集体所有的土地只能用于农业目的，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等生产。确实符合法律规定的程序和条件的非农业建设项目，需要使用农民集体所有的土地的，必须进行土地登记。集体土地的使用者应当向县级人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认集体建设用地使用权。
4.土地承包经营权登记
《农村土地承包法》第二十二条、二十三条规定：承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
《农村土地承包法》第三十八条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”
《农村土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”
5.林地、草原、水面、滩涂等特殊地类的确权登记
《土地管理法》第十一条第四款规定：“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。”
6.土地变更登记
土地登记分为初始登记和变更登记两种。初始登记一般情况下是指对集体土地所有权以及公民、法人或其他组织直接从国家或集体取得的土地权利的登记情形，而变更登记则是对依法改变权属和用途的土地以及地上权利的登记。《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”土地权属和用途发生变动时办理土地变更登记手续，旨在确保土地登记的公示力和公信力。
3.3地根经济特殊阶段的土地产权改革
在可以预见的将来，土地公有制只能坚持和发展，中国不可能为了追求土地公有制在法律上清晰表达出来而发动土地私有化变革。
3.3.1转型发展以来的土地产权改革线索
1950年新中国实施《中华人民共和国土地改革法》以来，我国的土地制度一直在不断的变迁和演变着。在这一历史变迁中，中央政府及其各部门、地方政府及其各部门在土地制度方面颁布了大量的法律、法规、规章和政策。从纵向看，土地“新法”与“旧法”交错、并行乃至冲突；从横向看，土地法律、法规、规章和政策等令出多门，分散性、多层次性、多面性等令人眼花缭乱。今天，中国转型发展进入地根经济的特殊阶段，土地制度变革和创新仍在继续着。但是，当代中国土地制度体系作为一个不断演变、发展着的规则体系，在纷繁复杂的制度体系中，却有一条“红线”贯穿于全体，这就是“两权分离”，即土地所有权和使用权相分离。
我们回顾1988年之前的国有土地制度，国有土地的所有权归国家所有，但对国有土地的实际占有、控制和利用的权利却掌握在具体的单位和个人手中，只不过这个时期国家是以“划拨土地”的方式给予用地单位“无偿、无期限、无流动”的使用权。到1988年，也就是市场取向改革开放后的十年，土地的资产和价值属性突出起来，于是1988年4月12日第七届全国人民代表大会对宪法做出了修正，规定土地使用权可以依法转让。同年12月29日，依照宪法修正案修订的《土地管理法》以及同期发布的《土地管理法实施条例》公布实施，允许国有土地使用权可以依法转让、出租和抵押。《宪法》、《土地管理法》将国有土地的所有权与使用权分开，所有权仍归国家所有，出让、转让、出租和抵押的仅为土地使用权。
在集体土地上，1978年“包产到户”之前的生产队体制下，确实不存在集体土地所有权与使用权的分离，劳动群众既是土地的所有者，同时也是当然的使用者。但1978年的“包产到户”名义上是家庭联产承包责任制，实际上是从集体土地所有权中分离出一个“使用权”交给农户，而土地所有权仍归集体。29年来，集体土地之上的“两权分离”不断变迁和发展，当时的集体土地“使用权”已经演变为今天的土地承包经营权。2003年实施的《农村土地承包法》对土地承包经营权作了系统的梳理和规定，刚刚审议通过的《物权法》也已经把土地承包经营权纳入了其用益物权体系。这里需要指出的是，比国有土地提早十年的集体土地“两权分离”如今已经落后于国有土地的“两权分离”，国有土地使用权的用益物权性质已经完整、充分地彰显出来，而集体土地之上的土地承包经营权则还有很长的路要走。
2007年3月通过的《物权法》系统总结、提升了“两权分离”的土地制度改革成果，对土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等进行了系统的梳理、规范和提升，初步建立和完善了中国特色的土地用益物权体系。
总之，改革开放近30年来，“两权分离”是观察、解构和透视中国土地制度改革的指针和逻辑主线，也是今后深化中国土地制度改革、加快土地要素市场化的不可逆转的路径选择。理解、把握好“两权分离”这条线索，有助于我们抛开纷繁复杂的方面、环节和细节，准确抓住中国土地制度体系及其演变的“内核”，推动中国土地制度改革和创新沿着一个正确的方向不断前进。
3.3.2地根经济特殊阶段的地权、国家与社会的关系
当代中国转型发展进入地根经济的特殊阶段之后，中国的土地制度改革还将沿着“两权分离”的线索继续前进。但是，在地根经济的特殊阶段上，随着国家和社会二元化的进展，国家和社会在地权上的博弈从而“两权分离”的渐进式改革路径，将呈现出新的特点：
从国家的角度看，政府主导当代中国转型发展的体制基础就是土地公有制。就国有土地来讲，现行法律规定由******代表国家行使国有土地所有权，但地方政府事实上也享有对国有土地的占有、使用、收益和处分权，因而国有土地所有权主体是模糊的。对于集体而言，什么是集体、集体成员身份取得等问题更是无从界说，集体土地所有制在很多地方演化为村社所有制，因而集体土地所有权主体也是模糊的。在转型发展的地根经济阶段上，国有土地和集体土地所有权主体模糊的状况将继续搁置和存在下去。事实上，只有模糊的、弹性的国有土地所有权和集体所有权，才能为政府主导当代中国转型发展提供相机抉择的操作空间。若推行土地私有化，或者将国有土地所有权明确到各级政府，将集体土地所有权转型（如股份化、社区化、合作制化、国有化等）而使之彻底明晰产权，那么，国家将可能完全失去对土地的垄断和控制，政府主导转型发展的抓手和着力点也将随之丧失。
从社会的角度看，在转型发展过程中，中国的公民社会持续成长，包括土地要素市场化在内的经济市场化程度不断提升，而公民社会和市场化发展都是建立在公民个体的财产权不断强化的基础上。土地是经济社会生活不可或缺的要素，赋予公民个体对土地的财产权，促进土地要素市场化是当代中国转型发展须臾不可停顿的一个基本方面。改革开放近30年的经验表明，在“两权分离”的框架下，藉用益物权制度，在公有土地之上为公民设立包括土地用益物权和土地担保物权在内的他物权，就基本可以满足公民社会成长和土地要素市场化的要求。所以，当代中国转型发展进入地根经济的特殊阶段之后，中国土地制度的改革、创新和建设将继续朝向逐步建立起中国特色土地用益物权体系和土地担保物权体系的目标前进。
在地根经济的特殊阶段上，国家对土地垄断和控制权的要求、社会对独立土地财产权的要求这两个矛盾着的方面在“两权分离”架构中却辩证地统一在一起，“两权分离”架构的开放性和弹性展现了它容纳不同生产力水平、适应不同社会发展阶段要求的旺盛生命力和广泛适应性。公有土地产权的“模糊”和“清晰”相得益彰地融合在一起并不断随时空而调整，是中国特色社会主义和当代中国转型发展的独特性的重要体现，也是理解“中国特殊论”的锁钥。
在地根经济特殊阶段的前期，即从现在起到2020年，土地用益物权和土地担保物权的成长是主线和重点，土地所有权改革和建设是辅线和配合；在地根经济特殊阶段的后期，即从2020年我们全面建成小康社会到21世纪中叶，中国土地所有权的改革将逐步提上日程，逐渐成为土地制度改革的主线和重点。
根据中国经济史上的经验和改革开放近30年的实践看，社会主义阶段的公有土地所有权改革的线索，仍将是国家公权力与土地所有权从质态上交织在一起、到不断走向分离的历史过程。
