③与现行制度和法律的冲突
《土地管理法》第三十六条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。而在统一规划联合建设过程中，为保障联建方后期利益，联建房屋多选择在区位条件较优的地区，导致大量好地为建设占用，不利于土地资源的优化配置。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时国土资源部于2004年11月2日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》也重申了“严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。在“统一规划联合建设”中，村民与联建房共同使用集体建设用地建房，在住房分配中，剩余部分住房归联建房所有，并且由集体经济组织中转进行经营，这与土地管理法规定相冲突。
2000年《****中央、******关于促进小城镇健康发展的若干意见》中提出，要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。而目前开展的统规联建模式中，由农户联合联建方进行集中建设，缺乏规划的合理引导，导致新增宅基地布局分散，未达到集约用地之效。
④存在的风险
建设用地布局混乱的风险
建设社会主义新农村的目标要求是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。其中村容整洁包括建设用地布局的井然有序。在联建过程中，各宗联建住房及其基础设施配套建设缺乏统一规划，布局不尽合理，同时为吸引联建方投资，联建多选择区位条件较优的地区，用地选址具有一定的随意性，导致新增建设用地布局混乱。
破坏农村生态环境的风险
统规联建模式运作中，联建方以获得部分用途为非住宅的集体建设用地使用权为代价投资联建，为保障联建后能收回其投资并获利，联建方在选址时对区位条件有较高的要求，多布局在自然条件较好的风景区或可从事休闲、观光产业的地区，以便从事商业活动。统规联建通过引入联建方为新农村建设注入资金，同时适当的商业开发为新农村发展营造良好的投资氛围，对新农村建设起到一定的助推作用。但若缺乏合理的规划引导和控制，建设用地布局在生态环境脆弱区，或对农村生态景观资源进行不当开发将会导致农村生态环境遭到破坏。
利用集体建设用地从事商业活动的风险
我国土地管理法明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。统规联建中，联建方得到部分用途为非住宅的集体建设用地使用权，利用该部分房地产从事商业活动，以回收前期联建的投资资金，这无疑为联建方利用集体建设用地从事商业活动创造了机会。基于经济利益驱动和城市建设用地与集体建设用地巨大的比价差异，部分投资者可能以联合建设为由利用集体建设用地进行商业开发。
（1）天津模式
从2005年下半年开始，天津市围绕破解农村城镇化及小城镇建设中土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研的基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法。所谓“宅基地换房”可以定义为：在国家现行政策的框架内，以不减少耕地为前提，高标准规划、设计和建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，在不减少总体耕地面积的前提下，将原先的宅基地与耕地进行重新分配，将超过耕地面积下线而富余出来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。从而实现农村人口向城镇集中、工业向小区集中、耕地向种田大户集中，农民由一产向二产、三产业转移。
天津“宅基地换住房”模式探索的主要意义：1）优化资源配置。“宅基地换房”使原先的功能单一而集约化程度又不高的土地集中并流动起来，同时通过市场运作的方式使土地资源资本化；2）打破了城乡间的隔阂。“宅基地换住房”通过使农民集中向城镇转移，改变居住环境和条件，使得农民生产生活逐步实现城镇化，同时，农民集中迁入城镇从户籍制度上尝试打破城乡二元化格局，可以说“宅基地换住房”这一举措是加快农村城镇化的一次有益并且成功的尝试；3）有利于产业升级与经济结构调整。将原先宅基地转化为产业用地可以用来发展工业、物流、旅游等产业，为农民就业提供了机会，解决了农村富余劳动力转移问题。同时，承包责任制不变，农民还可以继续从事农业生产；4）改善了农民生活条件。首先，农民居住入城镇后实现了家家通水、通电、通煤气，基础设施条件有很大改善。其次，农民整体素质得到一定的提高，在城市生活教育水平提高了，同时农民能接触更多事物，眼界更开阔，在适应城镇生活过程中其适应能力和生存技能也会得到提高；5）农民利益得到保障。首先，在置换过程中，农户原有作价较低的宅基地和房屋换为有独立产权的商品房，农民家庭财产性收入会随着房地产市场的发展有所增加，生活质量得到提高，同时也缓解了多年困扰农村、农民发展的资金问题。其次，天津市政府宣称政府将土地增值收益用于迁居农民的社会保险。
①具体操作办法
1）房屋普查、建立档案：在宅基地置换前，必须做好的两件事就是房屋普查、建立档案，明晰的房屋归属和准确的房屋面积是置换工作顺利开展的基础。房屋普查以镇为单位，由城建规划部门进行房屋测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。2）新区规划建设：依据土地利用规划和城镇规划进行新区选址，尊重农民的住房习惯和意愿进行住房设计，同时进行基础设施配套建设。3）村民申请：对于自愿进行换房的，由农民自己提出换房申请，同时提出自愿整理推出原宅基地的申请。4）与村委会签订换房协议：申请批准后，村民与村委会就现有住房情况、拟选择的置换面积、货币补偿金额或补缴金额、原房屋拆除事宜、交房时间、违约责任和其它预定事项等内容签订协议。5）房屋分配：在房屋分配中，注意区别主房和附房，不同房屋置换标准不一样。根据先前的房屋核查数据确定主房和附房面积，每一平方米主房可置换一平方米商品房，每两平方米附房可置换一平方米商品房。同时，不同区域对人均置换面积和补偿标准也做了不同规定。华明镇作为天津探索宅基地换房中第的先驱，在实际操作中规定：换房按照30平方米/人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子，超出面积部分，给予货币补偿；如果原有农房面积小于按人均标准换得的商品房面积，那么，其换取的商品房中超出的面积需按400-600元/平方米进行差价补偿。此外还可优惠购买8平方米——其中的5平方米，以每平方米1000元计价，3平方米以每平方米3800元计价，其他超标面积，每平方米售价5000元；如果村民的房子是楼房者，换取商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元/平方米的补贴；如果村民原来的房子是土坯房，那么农户获得新房后，需向政府缴纳200元/平方米的补差[36]。
②保障措施
在法律上，《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，明显为以后的制度改革留出了法律空间。除了土地管理法等相关法律的修改完善外，国家有关政策的出台也可以为农村宅基地流转做出制度设计和安排。
在政策方面，《******关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。这是中央文件第一次明确提出集体建设用地使用权流转的政策，比较原则地规定在政策上表现出一定的开放性。2006年3月，国土资源部发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，指出要适应新农村建设的要求，经批准稳步推进集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。2008年10月，《****中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出了“依法保障农户宅基地用益物权”，进一步在全国范围内确立了保障农村宅基地流转的政策导向。
在“宅基地换房”具体推进过程中，为解决农民搬迁后生活成本提高的问题，政府提供了太阳能及中水设施补贴、楼房差价补贴、租房费等21项资金补贴。作为改革的先行者，政府逐步加大对示范小城镇农民生活保障和基础设施建设的资金投入，同时争取对农民的户籍制度改革，让农民们不仅生活条件城市化，身份也城市化。农民迁入城镇居住后，如何保障长远生计是农民最关心的问题，对此政府也做了考虑，在集中居住区规划的同时预留了产业园区，通过招商引资不仅可以增加集体经济组织的收入，同时增加农民就业岗位，让农民真正得到实惠。
③与现行制度和法律法规的冲突
我国土地管理法第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。在宅基地换房过程中，原村庄建设用地进行复耕，在不减少总体耕地面积的前提下，将原先的宅基地与耕地进行重新分配，将超过耕地面积下线而富余出来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，明显与法律规定农民集体所有土地使用权不得流转相冲突。同时，我国实行最严格的耕地保护制度，确保耕地数量不减少，质量不降低，土地管理法中也指出国家鼓励土地整理，以此提高耕地质量，而宅基地换房后，将原先宅基地复垦与耕地进行重新分配，新复垦耕地未进行培育，肥力低质量差，进行重新分配势必导致耕地整体质量下降。
④存在的风险
农业生产方面
在对“宅基地换住房”进行界定时提到，原村庄建设用地进行复耕，在不减少总体耕地面积的前提下，将原先的宅基地与耕地进行重新分配。在换房过程中，先前集中居住区建设占用优质耕地，而经宅基地复垦后补充的耕地肥力较差，需要长期开垦才能恢复生产力，这可能使得该地区耕地质量总体下降，影响粮食产出率。同时，在宅基地重新分配中，分到新开垦耕地的人，其产量和收益肯定比其他田地低，导致农民收益受损，降低农民从事农业生产的积极性。还有农民通过宅基地置换后整体搬迁到城镇集中居住，远离农地耕作区，往返耕作必定会增加农业投入成本，这也可能会出现抛荒现象。针对上述情况，在布局集中居住新区时，要考虑到生活区与耕作区之间的距离，既要满足居住需要又要方便耕作。同时，耕地分配时，分配到新开垦耕地的农民应该得到一定的补偿，以激励农民进行农业种植。
农民生活方面
农民换到城镇居住后，基础设施得到改善的同时生活成本也在提高，农民搬迁后生活条件进了城，但如果没有就业和社会保障，农民的长远生计应该如何安排？这就要求在“宅基地换住房”整个体系中，应该对搬迁农民的生活和社会保障做出适当的安排。首先，政府应该组织就业培训，对搬迁农民进行集中培训，帮助农民提高应对生活的能力。城镇化不仅要求农民生活环境达到城镇水平，更要求农民的生存技能达到城镇生活的要求，这才能保障农民真正实现城镇化。
其他方面
部分集中居住区建设一味追求规模，在实际开展中难以起到盘活存量土地资源的作用。由于农村规划编制滞后，集中居住区的规模和功能缺乏统筹，存在规模一味求大，功能一味求全的现象。如果按照这种模式来推动宅基地置换，则不仅不能节约土地资源，同时会形成对上地更粗放的经营，对市郊未来的建设和发展留下隐患。
（3）佛山模式
在各地积极推进宅基地流转模式探索过程中，佛山市在成都、江浙实行的“两分两换”即承包地换社保，宅基地换住房的基础上进行了创新。佛山市开展宅基地换房时亦采用“两分两换”模式，“两分”指原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开；“两换”即村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，以新建集体物业换社会保障。
通过实施“两分两换”办法，土地节约集约效果明显；盘活农村非农建设用地存量，拓展城市和工业发展空间；置换的房屋，土地证、房产证齐全，消除了农村住房不能抵押、交易的体制障碍，使农民的财产性收入明显增加；把新农村建设的重点引导到了农民市民化、农村城镇化，可以使更多农民成为真正意义上的市民，同时使农民养老等得到更好的保障。
