嘉兴市农村宅基地入市采取“两分两换”的方式，是指“将宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式”。具体做法是将两分两转清理出来的土地，基本上三分之一搞工业，三分之一给农民造房子，三分之一搞其他开发。不仅盘活了农村宅基地利用率，而且增加了耕地面积，促进了城乡统筹的发展，同时解决了城镇建设用地指标不足的境况，甚至一部分土地流入房地产开发市场，抑制房价过快增长。
“嘉兴模式”在促进城乡统筹，降低宅基地闲置率的同时，也存在一定的问题。首先，土地指标周转困难。建造农民搬迁的安置公寓房，需要先占用一定面积的建设土地甚至是耕地或基本农田，由于用地指标十分有限，调整规划和审批土地用途又旷日持久，在市县一级有效实现土地指标周转难度很大。其次是建设资金短期内难以平衡。在实际操作中，一般都是由政府投入资本金，成立投资开发公司，再到银行融资，然后开发建设新社区，最后实现农户居住搬迁。然而，由于政府财力有限，注册资本难以做大，投资开发公司的融资能力较弱，而且还存在融资担保主体缺失等问题。最后，流转不彻底。因在目前的制度框架下，土地承包经营权尚不能进行永久性流转，以至于城镇新旧居民仍有“有地居民”和“无地居民”之分。
3、重庆市农村集体建设用地流转模式分析
2007年，作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，重庆、成都相继探索农地入股的土地流转试验改革，而重庆九龙坡区也率先提出了“以农村宅基地置换城市住房，以城市社会保障换承包地”的新尝试，其中以重庆市九龙坡区最为典型。九龙坡，重庆传统的工业发达区域，经济总量连续四年居全市40个区县之首。统计资料显示，至2006底，该区户籍人口79万，农业人口达占31%，约为23万。该区试点的核心意义在于探索如何在城市化过程中，保护农民的利益。
（1）重庆市农村土地交易平台搭建
重庆农村土地交易所于2008年12月4日成立。成为全国第一家农村土地交易所。该所注册资金5000万元，由市政府全额出资的副局级事业单位。交易所将按现代企业管理模式运营，其职能是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。其重要意义和作用在于：一是促进城市建设用地增加与农村建设用地减少挂鈎，确保城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。二是促进城市反哺农村、发达地区支持落后地区。三是促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民的占有、使用和收益等权利。四是促进城乡要素市场活跃，完善城乡现代市场体系。
重庆市还专门成立了一个农村土地交易所监督管理委员会，交易所在这个委员会领导下开展工作，并接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、审计部机构的监督和指导。为了规范土地交易所的运作，重庆市政府颁布了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），已于2008年12月1日起实施。
（2）九龙坡模式
九龙坡在完成《城乡统筹发展综合改革先行示范总体方案》的基础上，先行试点白市驿、西彭、华岩三镇。其中西彭镇将实施“住房换宅基地”试点方案，与“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”。其思路是，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复恳为耕地，其土地指标，则置换为本镇城市部分的建设用地。集中农村的宅基地，可以缓解城区用地指标的紧张，同时，农民集中居住，有利于基础设施的统一建设，“每户农民基本上不花钱就可以置换一套80平方米左右的小区房”。同步进行的，是解决农民承包土地流转的问题，实现土地资源的最佳配置。
九龙坡区作为重庆统筹城乡改革的先行示范区，在符合国家相关法规的基础上，探索以“社会保障换承包地、住房换宅基地”，解决现行农村土地制度上的阻碍；农民变市民后，能够享受到城市比较完善的教育、医疗、养老、就业培训、低保等社会保障，解决户籍难题。在城乡统筹发展综合改革试验的过程中，九龙坡区委确定了“三个可行”的原则：合乎情理、不违背基本法律，就可行；群众满意、能确保社会稳定，就可行；不谋私利、能促进城乡统筹，就可行。
在解决农民住房问题上，九龙坡的思路是用农村宅基地来换住房。经报批同意后，按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。与此同时，九龙坡农民与城市人一样，享受到各项社会保障制度。一是子女入学。区教委以农民变市民人员实际居住地就近安排其子女入学。其子女在九龙坡入学的，继续享受农村义务教育“两免一补”政策。二是就业扶持。农民变市民人员中有劳动能力和劳动愿望的适龄劳动者，由区劳动和社会保障部门免费提供职业技能培训或创业培训、就业指导和职业介绍；符合条件的可享受小额担保贷款、就业再就业援助等政策。三是养老保险。农民变市民人员在单位就业的，由用人单位统一参加城镇职工基本养老保险；未就业人员和灵活就业人员按自愿原则，规定分类参加城镇职工基本养老保险。由于入保门槛更低，农民也可选择农村基本养老保险。四是最低生活保障。农民变市民人员符合城镇低保规定的可纳入城镇居民最低生活保障。
九龙坡区为先行试点的城乡统筹改革只是刚刚起步，“以农村宅基地置换城市住房，以城市社会保障换承包地”的宅基地流转方式存在这一定的困难。首先，产业不清晰。和农村土地承包经营权一样，农村集体建设用地的抵押从国家法律层面来讲存在障碍。虽然九龙坡区流转管理办法对农村集体土地建设用地使用权抵押也做了规定，但在具体实施中还存在一定的困难。其次，流转风险大，金融机构对抵押难以接受。银行、信用社等金融机构对这种抵押融资还很难接受，他们认为其中的风险很大。如果在抵押过程中发生了纠纷，进入司法程序后，法院有可能不认可。因为，站在国家法律的层面，集体土地使用权不能单独抵押，政府抵押登记行为是不合法的。再次，流转中时间变化不定。农民土地承包经营权在目前法律框架下是30年不变，或长期不变。但是各类建设用地使用的年限很不相同。另外，农村建设用地包括农民的宅基地，一般没有年限，但城市建设用地使用权是有期限的，住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。这些不同期限的利益关系相当复杂，彼此咬合不住就可能发生问题。最后，宅基地利用争议较大。物权法规定房子可以抵押，但在另一条又规定宅基地不得抵押。如果是宅基地上的房子拿去抵押了，那必然涉及宅基地。不允许农民对自己最大的财产—房屋有处分权，过分地限制了农民的权利。
