【典型案例】
前段时间，因城市改造，张某家所在范围被列入房屋征收范围。就如何补偿，张某家人均有不同意见，哥哥赞同货币补偿，爸妈赞同产权调换，他们说张某家经济能力有限，产权调换比较划算。张某想知道，征收补偿方式究竟有哪些？他们都有什么区别？
【专家评析】
补偿方式就是房屋征收部门在征收房屋时对被征收人所采取的补偿形式，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2l条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”由此可知，房屋征收补偿方式一般可以分为货币补偿和产权调换两种。
货币补偿的金额，应当是对被征收房屋价值的补偿，具体由具有相应资质的房地产价格评估机构按照******住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因此在一般的房屋产权调换中，对于调换房屋的区位、地理位置等没有限制，但是，若房屋征收是出于旧城区改建的目的，则其中被征收的个人住宅的被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换，此时作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
征收人和房屋征收管理部门在工作中应充分考虑被征收人的具体状况，在自愿基础上尊重被征收人的选择，这样一来会减少征收纠纷；二来也会节省时间，加快征收人的征收工作。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第21条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
5.被征收人是否可以选择房屋征收补偿方式？
【宣讲要点】
房屋征收时，征收部门应当对房屋所有人进行征收补偿，而房屋征收补偿方式究竟是选择以房换房还是选择作价补偿，我们认为应当是被征收人即房屋所有人的自由，征收部门没有强制决定征收补偿方式的权利。
房屋征收补偿方式是指拆迁人通过怎样的方式来补偿因为拆迁给被拆迁人造成的财产权益的损失。拆迁补偿的方式包括货币补偿和产权调换。货币补偿是指被拆迁人放弃被拆除房屋的产权，由拆迁人以市场评估的价格为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆：迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照拆迁房屋的评估价格和调换房屋的市场价格结算调换差价的行为。在一般情况下，有拆迁补偿方式选择权的是被拆迁人，被拆迁人可以在对自己有利的前提下选择适用货币补偿或产权调换的方式。
如果被征收人选择房屋产权调换的，那么按照被征收人的要求，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，一般来说，在征收补偿方案中，就会有相应的内容。用于产权调换房屋的价值与原有被征收房屋的价值往往并不一样，所以当市、县人民政府提供用于产权调换的房屋时，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。如果被征收房屋价值大于用于产权调换房屋价值，那么还应当由房屋征收部门补足差价。如果被征收房屋价值小于用于产权调换房屋价值，那么被征收人应当补足差价。
征收部门与被征收人因征收补偿金额、补偿方式等原因不能达成征收补偿协议时，被征收人既可以直接提起行政诉讼，也可以申请行政复议。如果被征收人选择了行政复议，而对行政复议结果仍然不服，有权再向人民法院提起行政诉讼。
【典型案例】
贺某与征收部门在签订征收协议时，发现协议上面的补偿方式是货币补偿，这就说明贺某拿不到开发的房屋。贺某要求征收部门以换房的方式对贺某补偿，否则贺某将拒绝在补偿协议上签字。征收部门的工作人员解释说由于贺某未及时办理补偿手续，补偿的房屋都已被选完，现在住房紧张，因此，他们只能以金钱的方式给予贺某补偿。事实上，是征收部门不愿意换房。请问：贺某要求选择以房换房的征收补偿方式合理吗？如果贺某不服，贺某可以向法院起诉吗？
【专家评析】
本案中，贺某有权选择产权调换和作价补偿两种房屋征收补偿方式中的任何一种。
首先，房屋征收补偿方式有产权调换和作价补偿两种。根据我国《城市房屋征收管理条例》第21条的规定，房屋征收的补偿方式主要有：
一是产权调换。
即我们通常所说的以房换房。这种补偿方式有利于贺某保护自己的房屋产权，特别是像贺某这种需要继续住在征收地区的住户来说，以房换房更有实际意义。但是产权调换在有些情况下也是难以适用的，比如房地产公司确实已无可调换的房屋。
二是作价补偿。
作价补偿时，征收部门必须先对被拆除的房屋面积、区位和用途按照市场房地产行情进行估价，然后再作价补偿。这种补偿方式可以有效解决征收部门在无房可换时的困难，本案中，某房地产公司提出的以货币补偿的方式就是作价补偿。
另外，在现实生活中还有一种补偿方式，就是产权调换和作价补偿相结合，即房屋征收部门在征收补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，另一部分实行作价补偿，该方式经双方协商一致后也可以运用。而本案中，某房地产公司的补偿房只是有些紧张，并不是说他们已经无房调换，因此，某房地产公司在对贺某进行房屋征收补偿时，必须提供这三种方式，即以房换房、作价补偿或者一部分采取以房换房、另一部分采取作价补偿的混合方式。
其次，贺某有自由选择补偿方式的权利。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。而以贺某的实际情况来说，显然完全有权选择补偿方式，即要求某房地产公司以换房的方式给贺某提供一套市场价值与贺某被征收房屋相当的住房。
贺某选择以房换房的方式而拒绝某房地产公司提出的作价补偿方式是合法的，为了保护自己的合法权益，贺某完全可以根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，对征收补偿不服的，可向当地人民法院提起行政诉讼。那么，如何提起行政诉讼呢？
第一，贺某应当将市房屋征收部门列为被告，而不是其工作人员。
第二，贺某应当在法律规定期限内递交诉讼状的形式向人民法院提起行政诉讼。如果贺某没有在此期间起诉，将不能再就此事提出诉讼。
第三，贺某应向有管辖权的房屋所在地的基层人民法院递交起诉状。
第四，贺某应当拟写好书面行政起诉状，并将其递交给法院。起诉状的具体内容包括贺某和市房屋征收管理部门以及某房地产公司的基本情况、案由、贺某起诉的请求和理由。
第五，人民法院决定立案受理后，会通知贺某开庭审理的具体地点，届时，贺某应当按时到庭参加诉讼，否则法院会按撤诉处理，这样不利于贺某的维权。
需要注意的是，一审法院裁决结束后，如果贺某对该法院的裁判结果不服，还可以在收到判决书之日起15日内向上级人民法院提起上诉，继续为维护自己的房屋征收权益做出努力。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第21条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第25条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
6.征收方以未办理产权过户手续为由拒不支付征收补偿费该怎么办？
【宣讲要点】
房屋所有权证，即人们俗称的“房本”，是权利人享有该房屋产权的证明，对于权利人是十分重要的。由于房屋是人们生活财产的重要组成部分，一般情况下权利人都会积极取得房屋所有权证。取得房屋所有权证的前提是进行登记，也就是说，如果没有办理房屋所有权证就意味着该房屋没有登记。根据《物权法》的相关规定，房屋的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在判断房屋所有人时也是以登记簿记载的内容为准。
经过公证的房屋买卖合同，只能证明买卖合同合法有效，但是不能证明房屋的产权归属，只有办理完过户手续，房屋的所有权才发生转移。而征收补偿只是给被拆房屋的所有人，不是房屋所有人就无权获得征收补偿。
向房地产管理部门申请办理房地产过户手续时。需要提供房屋买卖合同、房产证，身份证、户口簿等有关文件，如实申报成交价格，并按规定缴纳税费，房地产管理部门才会办理房屋过户登记手续，核发房产证。
【典型案例】
两年前吴某购买了刘某的一套二手房，并签订了房屋买卖合同。为了能省下一笔过户费用，吴某没有去房管局办理过户手续，但是刘某将房产证交给了吴某。为谨慎起见，吴某向公证处进行了房屋买卖合同公证。今年吴某居住的房屋遇上市政府动迁，征收办公室的工作人员发现被征收人不是吴某，就对吴某说吴某不能拿到征收补偿。请问，吴某能获得这笔补偿费吗？吴某可以提起行政诉讼或者行政复议吗？
【专家评析】
根据我国《城市房地产管理法》第60条的规定，房屋所有权应从登记过户手续办理完毕时起才发生移转，而不是从公证完毕时起。吴某与刘某没有办理房屋过户登记手续，实际上该房屋的所有权还未发生转移。并且，根据《房屋登记办法》第25条的规定，房屋所有权到底归谁，应该看房产证上的名字登记情况。在吴某双方没有办理房屋过户手续之前，房产证上仍然是刘某的名字，刘某还是房屋的所有权人，只有当产权证上的名字变成吴某的名字之后，吴某才能成为房屋真正的主人。
其次，只有吴某成为房屋所有人后才能获得征收补偿费。房屋征收补偿是征收部门依法对被征收人因征收所遭受的损失给予的合理弥补。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，只有被征收房屋的所有人才是被征收人，才有权获得房屋征收补偿。而吴某未办理房屋产权过户手续，还不是该房屋的所有权人，所以不能获得征收补偿。因此，房屋征收办公室不给吴某办理征收补偿手续是合法的。
总之，吴某要获得房屋征收补偿应当立即办理房屋产权过户登记，取得房产证。在此，建议吴某尽快与刘某取得联系，一同去房地产管理部门办理产权过户手续，以便尽快签订征收补偿协议。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，只有征收部门、被征收人才能成为征收当事人。而由于吴某不是被折迁房屋的所有人，不能成为合法的被征收人，所以不是征收当事人。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。吴某并非被征收人，因此无权提起行政诉讼或者行政复议。
【法条指引】
《城市房地产管理法》
第60条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《房屋登记办法》
第25条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第14条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
