【典型案例】
2008年3月，A省某市某公司获得拆迁人资格后，委托某房地产评估咨询有限公司对被拆迁人宋某的房屋进行估价。由于双方未达成拆迁补偿安置协议，2008年12月，拆迁人申请县建设局进行拆迁裁决。在裁决过程中，宋某要求对被拆迁房屋实行产权调换，同时认为对被拆迁房屋估价过低，应重新估价。县建设局委托原房地产评估咨询公司，对产权调换房屋按照评估时的市场价格进行了评估。在此基础上，计算出被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，采取结清产权调换差价的方式，作出以产权调换作为补偿安置方式的拆迁裁决。2009年1月，被拆迁人宋某对拆迁裁决不服，向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局作出的拆迁裁决。复议机关经审查认为，县建设局作出的拆迁裁决所依据的估价报告违法，故撤销了拆迁裁决。
【专家评析】
本案市建设局撤销县建设局的拆迁裁决，主要是因为拆迁裁决依据的估价报告存在以下严重错误。
(1)在房地产价格评估机构的选择上，没有遵守有关规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第4条进一步明确：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
本案中，房地产市场价评估机构，既未经拆迁双方当事人共同选定，也未经拆迁主管部门抽签确定，仅由拆迁人选定，侵犯了被拆迁人对评估机构的选择权。按照现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《评估办法》的规定是违法的。
(2)没有公开评估结果。
《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。”这一规定是明确了对评估结果公开性的要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。反映了对被征收人陈述、申辩权的保护。
本案未公布评估结果，侵犯了被拆迁人对评估结果的陈述、申辩权和复评权。
(3)被征收房屋估价的时间与所调换房屋的估价时间不一致。
新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。明确规定了对被征收房屋的估价应当以房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格为标准。需要说明的一点是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。《国有土地上房屋征收评估办法》第29条规定：“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。本案被拆迁房屋的市场价格，估价时间在房屋拆迁许可证颁发的2008年3月，而所调换房屋的市场价格，估价时间在拆迁裁决时的2008年12月，由于房地产价格浮动性很大，由此可能使被征收房屋和调换房屋在同一时点上的市场价值与二者的最终评估价值不一致，甚至出现较大的差异。
综上所述，复议机关作出的撤销裁决是正确的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第20条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第4条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第16条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第29条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
6.对被征收房屋的价格评估应如何体现公平原则？
【宣讲要点】
被征收房屋除了自身因素影响评估价格外，评估方法的不同也会对房屋的补偿价格产生影响。原《拆迁条例》规定拆迁人应该在对被拆迁人按照市场价格进行拆迁补偿后拆除房屋。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，其体现的精神是，不论房地产价格评估机构确定的被征收房屋的价值为多少，对被征收房屋价值的补偿，均不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《城市房屋拆迁估价指导意见》第16条规定：“评估价格一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。”
【典型案例】
2009年12月，经某市房地产管理局批准，某市房地产开发公司在长江北路进行危旧房改造建设工作。夏某与某房地产开发公司就拆迁安置方式经协商达成一致意见，但对由拆迁人委托的评估机构得出的评估价格仅为20万元不能接受。某房地产开发公司认为该估价结果是由某房地产估价事务所做出的，自己仅依照评估结果进行补偿，为此双方发生争议，夏某遂申请某市房地产管理局对此裁决。某市房地产管理局经审查认为，房地产开发公司对夏某所有的房屋补偿20万元符合有关规定，依据《拆迁管理条例》的规定做出裁决：房地产开发公司补偿夏某20万元。夏某对某市房地产管理局做出的拆迁裁决确定的货币补偿金额不服，以某市房地产管理局在拆迁裁决中认定补偿金额20万元与事实不符提起诉讼，请求法院判决撤销某市房地产管理局做出的拆迁裁决确定的补偿金额。
某市房地产管理局辩称：其裁决确定的对夏某所有房屋补偿金额的认定事实清楚，适用法律法规正确，请求人民法院维持。房地产开发公司同意某市房地产管理局做出的拆迁裁决。
法院审理期间，某房地产估价事务所向房地严管理局提出评估时选择的参照对象有误差，并变更评估价格为27万元，某房地产管理局决定撤销其裁决，并变更某市房地产开发公司向夏某支付补偿款27万元。夏某申请撤诉。法院经审查认为，夏某的撤诉申请符合法律规定，因此裁定准许夏某撤诉。
【专家评析】
实践中，由于某些房屋缺乏可以参照的交易参照物等原因，不能用比较法进行估价时，还可以采取其他办法。因此，《国有土地上房屋征收评估办法》第13条同时规定了，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。因此，要对被征收房屋有客观的估价，选用恰当的评估方法也是影响评估价格的关键因素。
由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为参照标准，法院审理期间，房地产估价事务所因估价参照对象有误变更估价的情况下，夏某申请撤诉是符合法律规定的，因此法院裁定准许撤诉是正确的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第19条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由******住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
《城市房屋拆迁估价指导意见》
第16条评估价格一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第13条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。
7.评估员没有资格是否可以要求重新评估？
【典型案例】
注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民其和国房地产估价师执业资格，并依法法注册，取得中华人民共和国房地声估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。
房地产评估师应该具备下列条件：
(1)具有申请房地产估价师注册的资格。
从事房地产评估师工作，国家规定了相应的从业资格，即首先应该具备申请房地产估价师注册的资格，而这种资格的获得必须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第8条规定：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等；下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历。其中从事房地产估价实务满四年；取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满两年{取得房地产估价相关学科博士学位的；不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关被拆迁房屋的价格评估专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。但考试合格仅具备了申请资格，并不能自动成为房地产评估师，要成为房地产评估师还应该进行注册申请，并得到主管部门的批准。
(2)经过房地产管理部门的注册登记。
《注册房地产估价师管理办法》第4条规定，注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
《注册房地产估价师管理办法》第19条规定，取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。
【典型案例】
梁某所在的位于某小区的房屋被列入拆迁范围，拆迁人某房屋拆迁公司委托某房屋价格评估事务所对该房屋进行评估。评估结果送达梁某时，梁某发现房屋价格评估事务所的评估价格偏低，后经调查发现，现场勘察的评估人员与在评估报告上签名的并非同一人，并且从事现场勘察的是某房屋价格评估事务所的一般文员，没有评估资格。梁某遂以评估价格偏低、评估人员不具备评估资格为由，向原估价机构书面申请复估。某房屋价格评估事务所在收到梁某的复估申请后，立即重新指派评估师到现场测量相关数据，并对原来的评估结果作了修正。
