199、借款人的房屋办理抵押贷款后可以出租吗？
刘女士于2007年以全额付款方式购置了一套房子。两年前，因为家中有事急着钱用，需要从商业银行贷款。因此，就将房屋暂时抵押给了商业银行，每个月按时还款和支付利息，抵押房屋也一直闲置着。现在银行贷款还没还完，为了获得租金早日还贷，刘女士想将这套房屋出租，不知道这种做法是否符合国家法律规定。
针对刘女士的疑问，具有多年法律从业经验的律师张某作出如下解释：从法律意义上来说，抵押就是债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照相关法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。按照相关法律规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。”“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自行承担。”
根据上述法律规定，抵押权针对的是房屋的交换价值，租赁关系则直接针对房屋的占有、使用和收益，两者并无本质的冲突，在一定情况下可以并存。因此，刘女士可以出租已抵押的房屋以获取收益，但是，刘女士应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，最好将租赁合同的期限限定在抵押权实现的期限内；如果不能这样规定，需要大家在合同中明确约定，避免日后的纷争。
200、借款人抵押出去的房屋还能进入市场买卖吗？
两年前，张某向一家房地产公司以抵押贷款的方式购买了一套商品房。最近，张某因为与人做生意资金周转困难，萌发了把房子卖了迅速变现的想法。但很多人都说，张某的房子还没有还清贷款，不能卖。然而，按照国家法律规定，张某的房子到底能不能进入市场买卖呢？根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意。
第七章农村“三权”抵押中国改革发展的重大实践探索——重庆农村“三权”抵押贷款的十二个成功实践案例
201、重庆农村“三权”抵押贷款实践案例之一：林权抵押贷款帮扶曾某打造“绿色经济”发展高地
案例背景
作为处于欠发达地区的重庆市，具有大农村、大山区并存的特征，辖区内森林资源丰富，林业是我市新农村建设发展的重要领域。近年来，随着重庆市林权体制改革的不断推进，长期以来困扰林区经济发展的林农资金不足的问题越发地凸显出来。林权体制改革确立了农民作为林地经营权人的主体地位，使农民真正拥有了林地的经营权、林木的所有权及处置权和收益权，做到了“林有其权、权有其主、主有其利”，同时也大大增强了广大林农的生产经营积极性。在此情况下，广大农户通过林权抵押获取商业银行贷款支持的外部条件也更加成熟。
农户经营情况
曾某，现年45岁，家里人口3人，为开县农民，承包了集体所有的退耕还林地，林地面积25亩，林龄15年，合同承包期30年，已取得林业部门核发的《林权证》和《林木采伐许可证》。林地的主要树种为杨树，总共3150株，其中胸径15厘米的3000株、18厘米的150株。由于林地的间伐空地需要补种新树苗，需要投入资金，特向商业银行申请林权抵押贷款。
银行办理情况
申请贷款条件：年龄在18周岁以上（含18周岁），且申请借款时年龄和借款期限之和不得超过60周岁（含60周岁），在农村区域有固定住所，身体健康，具有完全民事行为能力和劳动能力，持有有效身份证件；无不良信用记录，符合银行对客户信用等级的最低要求；从事的生产经营活动合规合法，符合国家产业、行业、环保政策；收入来源稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；申请林权抵押，应持有县级（含县级）以上地方人民政府核发的林权证。
贷款基本规定：农户贷款主要用于解决借款人从事农业及其他生产经营融资需求；银行将根据农户第一还款来源、现金流状况、借款用途和林权评估或估价情况，合理确定贷款额度、期限和还款方式，借款期限原则上不超过3年；借款期限超过一年的，应采取分期还款方式。同时抵押担保的期限应短于林权合同约定使用年限1年（含1年）以上；农户借款利率由银行根据国家的基准利率以及市场利率状况确定，较民间借贷利率低。
根据国家规定下列林权可作为抵押：商品林中的森林、林木和林地使用权，包括用材林、经济林、薪炭林及其林地使用权；法律、行政法规规定可抵押的其他森林、林木和林地使用权。下列林权不得抵押：生态公益林；权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；未经依法办理森林资源登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；以家庭承包形式取得的集体林地使用权（已完成林改的除外）；法律、行政法规规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。
个人申请林权抵押贷款，银行根据借款人的用途和抵押物价值确定贷款金额，一般在最低不低于3000元，最高不超过100万元。
贷款办理流程
曾某经过咨询银行后，决定通过自己的林权抵押向银行申请贷款，他经历了以下贷款办理流程。
（1）借款申请：曾某向银行申请林权抵押贷款时，提供了以下基本资料：抵押贷款申请书；自己及其配偶合法的身份证件、户口簿；固定住所或稳定的经营场所证明；《林权证》、《林木采伐许可证》；同时因为曾某是以集体经营的林权抵押的，所以出具村民会议三分之二以上成员同意的书面文件；借款用途证明、收入来源证明及还款计划等资料；在银行办理了银行卡账户；在保险公司办理了森林火灾险和病虫害险的保单，并须在保单上注明银行为第一受益人。
（2）银行贷款调查、审查及审批：银行对曾某的个人信用、经营能力、借款用途、林权的价值以及家庭收入情况等进行调查、审查后，批准了曾某的贷款。银行根据曾某林地杨树的销售价格、商品材综合出材率、生长率、主伐期、贷款期限评估曾某抵押的林地价值40万元，按照50%的抵押率，确定发放贷款的金额为20万元；根据曾某借款的用途和还款资金的来源，银行同意曾某的借款期限为3年，采用最低标准为6.9%的年利率。银行给曾某提供的还款方式为按季还息，到期一次还本的方式。即曾某在3年内只需按季偿还利息，每季度偿还利息3450元，三年到期后同时还需偿还贷款本金20万元。
（3）签订合同及办理登记：银行与曾某签订《借款合同》，同时协同银行到县级林业部门办理了林权抵押登记手续。
（4）贷款发放及偿还：银行发放贷款后并按规定将资金转入借款人曾某在银行开立的结算账户（也称银行基本账户）。曾某收到借款资金后，按照同银行双方签订的贷款合同及有关约定，认真履行按时偿还贷款本息的义务，自觉接受银行的贷后管理检查、监督。
若曾某不能按期偿还贷款，银行将对曾某实施上门清收。若曾某在银行规定的时间仍不能按期偿还银行的贷款本息，银行有权向人民法院提起诉讼，要求处置曾某家的林权，用于偿还曾某所欠银行的贷款本息，对处置后仍不能结清的贷款本息部分，银行将保留继续催收的权利，并在个人信用系统上登记曾某的不良记录。
贷款预期效益
在银行发放林权抵押贷款20万元的大力支持下，曾某有效解决了因承包林地需要在间伐空地补种新树苗的资金短缺困难，确保曾某家25亩承包集体退耕还林地在间伐空地的新树苗得到了及时补种，提高了承包林地的综合经济效益。经过考察评估、分析测算，预计在15年后，曾某家承包林地的3150株杨树可实现收入36.8万元，新补种的林树可实现收入42.6万元，共计可实现经济收入79.4万元。除偿还前3年银行林权抵押贷款本息23.6万元，以及后3年流动资金贷款本息10.6万元，共计34.2万元外，预计可实现利润45.2万元，平均每年利润为3.013万元，人均创造利润1万元以上。
202、重庆农村“三权”抵押贷款实践案例之二：土地承包经营权抵押贷款助推李某成为“农村新型地主”
抵押背景
随着金融机构商业化、市场化改革进程的不断加快，农村金融服务薄弱的问题日益突出，农村“求贷无门”尤其是农民贷款难、银行难贷款、政府协调贷款难的“三难”问题一直困扰着农村金融制度改革发展，也在一定程度上影响了农村经济发展。近年来，重庆市通过率先在全国推行农村土地承包经营权抵押贷款，为全市涉农金融机构推进“三农”服务创新开辟了巨大的服务空间，同时也探索出了一条将农业生产资料转化成农民增收致富的有效途径。
贷户基本情况
重庆市某县地处重庆市西北部，是一个劳务输出大县。2010年末总人口98万人，农村在外务工人员达43万人，导致农村较多土地无人耕种。同时该县是一个农业大县、国家商品粮食生产基地，全县种植养殖大户和业主达到9898户，其中种植大户和业主3452户，他们带动了该县农产品的基地建设。一些种植养殖大户在生产经营过程中，开始租赁土地承包者的土地，并将其集中起来进行规模经营，形成了土地流转，由此产生了较为旺盛的农村融资市场需求。
该县种植大户李某，男，现年35岁，经营所在村集体所有耕地种植蔬菜，承包耕地多数是按照市场价格按年付租金。按照800元/亩租金计算，租赁50亩耕地，一年租金为4万元，但须先一次性缴纳5年租金共计20万元方能取得承包经营权。李某对50亩地采用了温室种植，蔬菜生产周期为每4个月为一季，每季毛利2万元左右，但由于投资温室大棚成本较高，投资成本需5年方能收回。温室大棚投资已经解决，但土地承包尚有20万元资金缺口。因此，李某想到了向银行申请土地承包经营权抵押贷款。
贷款规定条件
李某申请银行贷款完全符合条件：第一，35岁的李某在农村区域有固定住所，身体健康，具有完全民事行为能力和劳动能力，持有有效身份证件，完全符合银行规定的借款年龄在18周岁以上（含18周岁）以及申请借款时年龄和借款期限之和不得超过60周岁（含60周岁）的有关条件；第二，经银行客户经理调查核实，借款人李某无不良信用记录，符合银行对客户信用等级的最低要求；第三，李某借款租赁承包耕地用于规模种植蔬菜，其生产品种、经营项目合规合法，符合国家产业、行业、环保政策，并且他家的经济收入来源稳定，具备了按期偿还信用贷款的能力；第四，李某已经依法取得《农村土地承包经营权证》以及持有《农村土地承包经营权流转合同》，符合申请农村土地承包经营权抵押贷款条件。
