3.3 餐饮企业房产税节税处理技巧
3.3.1 利用出租改转租方式节税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，而房屋出租房产税是依据房屋租金计算缴纳的，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。
一、正确划分房屋和非房屋租赁价款
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气罐等，不属于房产。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
需要注意的是，有时出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部分根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
二、利用转租政策
由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。利用转租进行租赁房产税筹划，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案筹划风险很低。
海天餐饮公司有一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧，每年只能收取租金50万元。2009年，该公司准备花200万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金100万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：
装修改造前的税费负担情况：
应交营业税：50×5%=2.5（万元）
应交城市维护建设税、教育费附加：2.5×（7%+3%）=0.25（万元）
应交房产税：50×12%=6（万元）
合计税费负担为：2.5+0.25+6=8.75（万元）
装修改造后的税费负担情况：
应交营业税：100×5%=5（万元）
应交城市维护建设税、教育费附加：5×（7%+3%）=0.5（万元）
应交房产税：100×12%=12（万元）
合计税费负担为：5+0.5+12=17.5（万元）
装修后比装修前增加税费负担：17.5-8.75=8.75（万元）
筹划方案：
海天餐饮公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A公司（A公司可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金50万元。然后由A公司出资200万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金100万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：
海天餐饮公司应负担的税费仍为8.75万元。
A公司应负担营业税5万元，城市维护建设税、教育费附加0.5万元，A公司不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费5.5万元。
海天餐饮公司和A公司的税费负担合计为8.75+5.5=14.25（万元），比筹划前可少负担税费17.5-14.25=3.25（万元）。
3.3.2 利用出租改代销方式节税
一、出租改代销方式
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果海天公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案是否可行。
海天餐饮公司将一处小型商场门面出租给A公司用于其销售自产产品，每年收取租金100万元，该房产的计税原值为500万元。海天公司和A公司均为增值税一般纳税人。海天公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：
海天公司每年应当缴纳营业税为：100×5%=5（万元）
海天公司每年应当缴纳房产税为：100×12%=12（万元）
海天公司可考虑利用门面房为A公司代销产品，代销产品的品种、价格可由A公司确定，海天公司只收取代销手续费。假设海天公司每年收取的代销手续费仍为200万元，海天公司应负担的相关税收为：
海天公司每年应当缴纳营业税为：100×5%=5（万元）
海天公司每年应当缴纳房产税为：500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元）
可见，筹划后海天公司可少负担房产税12-4.2=7.8（万元）。
二、改变租赁行为方式
房屋出租是将在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。
在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。
该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，该方案则风险太大。
海天餐饮公司为一内资企业，拥有一处闲置库房，原值1000万元，净值800万元。A公司拟承租该库房，初步商定年租金为80万元。海天公司的管理层发现，对每年的租金收入除了要缴纳5%的营业税和相应的城建税、教育费附加以外，还要缴纳12%的房产税，即80×12%=9.6（万元）。海天公司认为税负较高，因此谋求节税。海天公司与A公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由海天公司代为保管A公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，海天公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加不变，但消除了9.6万元房产税的纳税义务，显然是一个值得采纳的节税方案。
海天餐饮公司为一内资企业，在当地开发区内投资一处房产，拟经营仓储业务，其原值为2500万元。由于海天公司所在城市规划后来发生重大调整，开发区被清理下马，故其经营的仓储业务甚为冷清，每年收入均不足100万元，且在可预计的将来也难以超过这一水平。现有A公司需租赁该房产，双方约定年租金收入为100万元。海天公司所在省份规定“从价计征”房产税时的减除比例为20%。在这种情况下，即使海天公司能获得等于租金收入的仓储收入，光是从税收的角度分析，可以发现：在经营仓储业务时，该处房产每年应缴的房产税为：5000×（1-20%）×1.2%=48（万元）；在对外出租时，该幢房产每年应缴的房产税为：100×12%=12（万元）。显然，此时海天公司“仓储改租赁”就是明智之举了。
