1.房市供需状况解读
房地产业是国民经济的重要支柱产业，以往，电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中占比之和不到25%，制造业投资超过30%，而房地产投资占33%之多，因而是国家极其关注的行业。目前，房地产是除了股市之外最受关注的又一个行业。总体上，2009年将延续2008年房市的低迷。首先，房市供给充分。2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿～2亿平方米。这是华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上所做的预测。全国工商联房地产商会会长聂梅生教授则估算，“按全国平均房价3000元/平方米计算，这么多空置房所占压的资金将高达6000亿元。”结果，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在资金方面将面临更严重的考验，开发商降价回笼资金的压力将越来越大。
从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。目前，房地产市场失望情绪较为浓厚，此次降息幅度之大对市场恢复的实际意义很大，而不只是对信心的挽回，对房市确实是重大利好，购房人的负担小了。根据高盛公司报告，“政府这次减息108个基点等于房价减6%，现在5年期的首次按揭利息4.28%，从9月以来政府减息共237点，等于降房价18%。”
因此，在需求难以启动，供给方资金链紧张，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”。企业因竞争压力大，将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占得优势地位。在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。这是许多房地产业开发商所面临的困境。
2.房市中“看得见的手”
尽管如此，中央政府绝不会让房地产业彻底垮掉，因此将会形成巨大的银行呆账，最坏的后果将可能产生类似美国的“次贷危机”。所以，如果房地产进一步恶化，后续中央还会出台一系列政策以确保房市的稳定。“国十条”对房地产行业产生了积极的消息。降息、减税、二套房贷限制政策松动，政府着力激活房地产业的决心已定。确保房市的稳定发展。
（1）持续的降息将减少企业的成本。近期大幅降息和70%的利率优惠，使得购房者的按揭支出与收入之比将出现18%～25%下降，这相当于房价降低了18%～25%。这会使得房市的调整期缩短、调整幅度减小，对地产业的复苏是有益的。另由于降息会降低270亿元左右的上市公司的成本。而且，银行降息一定还要继续进行，可能降至零利息左右，这些对房产业都是个正面的消息。
（2）国家出台相关政策，房市的交易成本将大大减少。据财政部网站消息，从2008年11月1日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。个人住房公积金贷款利率将全面下调，其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。财政部宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
（3）二套房贷政策已经出笼，有助于活跃房地产市场。******总理******2008年12月17日主持召开******常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
（4）2008年12月3日，在******常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。现在已经在部分城市开展房地产投资信托基金试点，目的是拓宽直接融资渠道。天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs试点产品，分别登录深圳和上海证券交易所。目前对于中国来说，房地产信托投资基金（下称REITs）属于不动产证券化的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并进行出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，一般只适用于商业地产。按照国际惯例，REITs具备风险小、回报率不会太高但回报一定高于银行存款的特点，被作为一种保险投资来对待。
房地产投资信托基金的出现可以缓解该行业的诸多困难。一是REITs把分散的资金整合起来进入房地产市场，改变了房地产的收益增长结构和融资结构，从而降低了银行和开发商的风险。其功能在于把大量闲散资金集中起来，也给老百姓开辟了一种低风险、收益比较高的投资产品。二是防止房企资金链断裂。政府既希望银行严控房地产贷款风险，又担忧房地产企业资金链大面积断裂。房地产投资资金来源的50%左右直接或间接来自银行，同时也意味着商业银行存在着较大的潜在风险。在银行不愿放贷并且有楼盘卖不出的情况下，房地产商本来已经捉襟见肘了，如今等REITs方案实施，只要将旗下商场或写字楼包装成REITs上市，便可闯出一条生路。三是可以为解决保障房建设的资金来源，政策探寻新的路径。由于廉租房有稳定的租金收入，因此具备REITs的发行前提。在房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷、政府财政收入面临严重缩水的窘境下，通过REITs助推保障房建设可以是一个好办法。
（5）相信中央和地方政府后续还将出台相关政策刺激楼市。最近上海正酝酿进一步刺激楼市措施，有关专家昨日还向记者透露，发改委、统计局、央行、银监会、财政部等多部委日前专门在京召开房地产市场形势分析会，听取各地楼市运行情况的汇报，及专家和市场人士关于新的楼市调控政策的建议。
预计明年的地产业将有三个特点：一是行业规模将进一步萎缩；二是价格缓慢下调，但区域性差别又很大；三是行业内部将经历一个分化重组的过程，实力弱小的企业可能被兼并重组。
