物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
★因装修漏水导致电梯停运，应当由谁承担责任？
【案例】
2007年叶某与其小区物业公司签订服务协议，其中暖气设备一栏为空白，并注明所有拆改部分出现问题造成损失由业主承担。某天夜里，叶某家暖气跑水，叶某向物业公司报修，工作人员赶到现场，无法及时控制，导致水漏至电梯，造成两部电梯无法运行。事后，物业公司要求叶某承担电梯的维修费用。
【法律解析】
物业公司与叶某共同承担责任。本案中，叶某对于其拆改行为造成的漏水，应当为其行为所造成的损害后果承担相应的赔偿责任。叶某在通知物业公司房屋漏水后，物业公司应该意识到电梯被淹的可能，应采取紧急措施，但物业工作人员却在无法及时控制的情况下才关闭电梯总阀，其采取措施不当，理应承担责任。
【法条链接】
《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿 。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
《物业管理条例》第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
★装修时业主对自己的住宅可以任意装修吗？
【案例】
柴某打算装修房间。于是，办理了装修登记手续，并交纳了装修保证金。当柴某欲安装一只自重为300公斤的浴缸时，物业公司认为浴缸太重，有可能会损害其他业主的安全，必须经批准并通过安全测定方可安装。柴某认为物业公司无权干涉。柴某可以对自己的住宅任意装修吗？
【法律解析】
不可以。我国《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。柴某安装如此重的浴缸，其承重已经超过规定的荷载，不能安装这一浴缸。
【法条链接】
《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《住宅室内装饰装修管理办法》第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具 有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
★物业公司有权对业主罚款吗？
【案例】
2007年6月业主李某入住自己新购的商品房。入住后，李某加装了阳台遮阳篷。该小区物业发现后，认为李某加装遮阳篷的行为给其总体规划带来了不协调，影响美观。物业在多次要求李某自行拆除遮阳篷未果的情况下，决定对其罚款1000元，如其三天之内未交纳，将采取停电、停水的措施进行制裁。物业有权对李某采取如此制裁吗？
【法律解析】
物业公司无权制裁。根据我国《行政处罚法》规定，行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司不是行政机关，不具有行政处罚权，无权对业主采取罚款措施。只有供电人才可以按照国家规定的程序中止向用电人供电，而物业公司在任何情况下都无权对业主采取断水、断电的措施。
【法条链接】
《行政处罚法》第十五条 行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。
《合同法》第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
房屋拆迁
★拆迁范围内的房屋能否出租？
【案例】
2008年7月，陈某租了一间房，跟房主签订了为期半年的租赁合同，并一次性给他支付了1000元押金以及3个月的房租。不久陈某得知，搬过来之前已经有拆迁公告告知小区要拆迁。如果房屋真的被拆，陈某能否要回房租及搬家的损失？
【法律解析】
陈某可以要求要回房租及搬家的损失。房主明知房屋已在拆迁范围之内，还与陈某签订租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，故租赁合同无效。
【法条链接】
《城市房屋拆迁管理条例》第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。
★房屋在未过户的情况下，拆迁款应给谁？
【案例】
2008年12月，肖某把自己的房子卖给了刘某。刘某付清了房款，合同中约定购房后双方必须在2个月内办理过户手续，否则为违约。肖某把房产证、国有土地使用证等证件都给了他。2008年1月，市拆迁办与刘某签订了拆迁补偿协议，赔偿刘某18万元，房子现在已经被拆除，肖某后来知道这房子一直没过户。在未过户情况下拆迁款应给谁？
【法律解析】
应该给肖某。虽然二人已经签订了房屋买卖合同，但由于没有办理房屋买卖过户手续，房屋的所有权还属于肖某。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，而该条例所称被拆迁人是指房屋的所有人，所以尽管刘某实际上已经开始使用该房屋，但在办理房屋过户手续之前他并非是所有权人。那么根据上述规定，他不是被拆迁人，因此拆迁补偿款也不应当给他。
【法条链接】
《城市房屋拆迁管理条例》第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
★家庭内部如何分配房屋拆迁补偿？
【案例】
萧某父亲将一套住房过户到萧某名下，已经有3年了。但房子一直由父亲和继母一起住，现在萧某想搬回来住，方便萧某的孩子上学，但萧某父亲不肯，说萧某和他争房子住。现在开发商要拆迁该房，这房子是归萧某还是归萧某父亲，补偿怎么分配？
【法律解析】
萧某有权住这个房子，至于拆迁补偿款在家庭内部如何分配，由萧某们家人自行协商。拆迁补偿是给被拆迁人的，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被诉迁人是指被拆迁房屋的所有人，即萧某。
【法条链接】
《物权法》第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
★继母有权分割房屋补偿款吗？
【案例】
冯某父亲在1986年与冯某后母结婚，冯某后母婚前有一子，但从来没有与冯某一起生活过。冯某老家的房子是在2000年由冯某本人为主出资兴建，现在将要拆迁，冯某后母提出要补偿款的一半。该补偿款如何分配？冯某后母的儿子是否有权参与分配？
【法律解析】
冯某后母可以请求分割，如何分割由他们自行协商。冯某后母的儿子无权参与分配。他与冯某父亲并未形成抚养与被抚养的关系，不属于《婚姻法》规定的父母子女关系，他不是冯某的家庭成员，也未对建造该房屋出资出力。
【法条链接】
《物权法》第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
★被拆迁人有权知道房屋拆迁评估报告吗？
【案例】
一家工厂承租某闲置土地，并自建加工车间以及加工制造等设施，并对原土房进行了大修。2008年9月，当地建委发布公告在该工厂所在范围内进行拆迁。2009年3月，评估公司进行评估，但一直没有告诉该厂评估结果，该厂多次找有关部门询问，但他们说评估报告是保密的。该厂有权知道评估结果吗？
【法律解析】
该厂有权知道评估结果。房子属于该厂自建，该厂是被拆迁人。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。评估报告保密这种说法是错误的。
【法条链接】
《房屋拆迁估价指导意见》第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
★未经行政裁决，房子能否被强制拆迁？
【案例】
今年3月，因旧城改造，罗某的房子被划定在拆迁范围内。拆迁人就拆迁补偿安置与罗某有过多次协商，但因罗某家人口较多，拆迁人给出的补偿安置条件不太理想，所以就一直没有签订拆迁补偿安工协议。拆迁人已经向房屋拆迁管理部门申请了行政裁决。在行政裁决没有完毕的情况下，房子能否被强制拆迁？
【法律解析】
不能。拆迁裁决是强制拆迁的前置程序，必须先有拆迁行政裁决，才能进行强制拆迁。强制拆迁是拆迁裁决没有得到执行情况下采取的措施，是执行裁决的一个重要措施。
【法条链接】
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十八条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
★达不成拆迁补偿，安置协议怎么办？
【案例】
宋某承租了一套街面房经营日用百货。在租赁期间内，此房子要进行拆迁，房主在宋某不知情的情况下和拆迁人达成了拆迁安置补偿协议。宋某认为房主和拆迁人侵犯了自己的合法权益，不同意他们达成的拆迁安置补偿协议，向法院起诉。
【法律解析】
应当先申请房屋拆迁管理部门裁决，对裁决不服的，才可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
【法条链接】
《城市房屋拆迁管理条例》第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
★被拆迁人能否选择产权置换？
【案例】
曹某的营业房被拆迁（有合法产权证），拆迁人决定以货币补偿。曹某不想接受补偿，要求按《拆迁条例》给予产权调换。可是拆迁人说拆迁后修建的商住楼由一家大型商场统一经营，不宜交换。经房屋土地管理局裁决：拆迁人一次性补偿拆迁款10万元。那么，被拆迁人能选择产权调换吗？
【法律解析】
可以。根据法律规定，有两种情况被拆迁人不能选择拆迁补偿方式：拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
【法条链接】
《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
★诉讼期间能否对被拆迁房屋进行强制拆迁？
【案例】
2009年7月，武某有一套房屋现在要被拆迁。因拆迁人给的补偿款太低，武某拒绝拆迁。后拆迁人申请裁决，栽决结果还是依照拆迁人给出的条件对武某进行补偿，武某便向法院提起了诉讼。诉讼期间，武某受到了强制执行通知书，要对武某的房子实行强制拆迁。诉讼还没有作出判决，能对武某的房屋实行强制拆迁吗？
【法律解析】
可以。如果拆迁人对被拆迁人给予了货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
【法条链接】
《城市房屋拆迁管理条例》第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
