★经过登记预告的房屋，卖方还可以把它抵押吗？
【案例】
刘先生向胡先生购买房屋，二人签订了购房合同，约定择日办理过户登记。为保障自己的权利，刘先生进行了登记预告。因胡先生欠陈某50万元债务，于是他又以该房屋抵押给陈某，并办理了抵押权登记。那么，陈某的抵押权对刘穆先生有效吗？
【法律解析】
陈某的抵押权对于刘先生是无效的。为了保障房屋购买人的权益，我国《物权法》规定了登记预告制度。即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保降将来实现物权。按照约定可以向登记机构申请预告登记。一旦进行了登记预告，在有效期限内，原房主将此房再次出售或者抵押的行为统统无效。本案中，由于刘先生对该房屋进行了登记预告，所以陈某后设定的抵押权对刘先生不发生效力。
【法条链接】
《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
★房子被错误登记，登记机关应负赔偿责任吗？
【案例】
租房者杜某将原房主刘先生的相关证件以假证件掉了包后，将所租房屋卖给宋某，并与宋某去登记机关办理了房屋过户手续。后来刘先生得知此事后，要求登记机关赔偿自己的损失。那么，他的请求会得到法院的支持吗？
【法律解析】
刘先生的请求会得到法院的支持。我国《物权法》规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。本案中，权属登记机关未发现杜某以调包的证件办理登记手续，造成登记错误，给刘先生造成了损失，应当承担赔偿责任。
【法条链接】
《物权法》第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
★房屋登记错误，申请异议登记来维权
【案例】
小徐因没有房产，一直与母亲生活在一起，照顾其生活起居，母亲答应在自己去世后将住房留给女儿。几年后，小徐母亲去世，当小徐去办理房屋过户手续时，才发现哥哥已抢先将房屋过户到自己的名下，并准备把房子转让出去。请问，此时小徐应该怎么办？
【法律解析】
如果小徐有充分证据能够证明自己是该房屋的所有权人的话，可以申请登记机关予以更正，小徐还可以采取异议登记的措施维护自己的权益。异议登记有时间限制，即从异议登记之日起的十五天内搜集证据证明自己是房屋的合法所有人。
【法条链接】
《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
★房屋被错误登记，异议登记有效期是多少？
【案例】
某处房产登记在申某名下，但是申某的妹妹认为登记错误，自己才是房屋的真正所有人，并于2008年1月6日向登记机关提出异议申请。2008年5月15日，申某把房子卖给了魏某，并办理了过户手续。5月20日，申某妹妹向法院起诉。经查，该房属登记错误，申某妹妹才是房屋的真正所有人。在这种情况下，申某的妹妹可以要求魏某返还房屋吗？
【法律解析】
不能，因为她没有在异议登记有效期（自2008年1月6日起15日内）内起诉，异议登记已经失去效力。如果异议登记后15日内没有起诉，则异议登记失效，视为利害关系人放弃异议，这时如果房屋被卖给第三人，买卖有效。即使查明利害关系人是真正的房主，也不能要求已经取得房屋所有权的第三人返还房屋。
【法条链接】
《物权法》第十九条第二款 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
★通过继承取得的房屋需要登记吗？
【案例】
2002年10月，郭某从他的父亲那里继承了一套房产，但没有办理过户手续。2008年5月，他决定把房子卖给吴某，当二人到房管局办理过户手续时，工作人员告诉他必须要先以自己的名义办理过户手续，然后才能将房屋卖给吴某。请问，继承得来的房屋，也需要登记吗？
【法律解析】
郭某通过继承而取得房屋的所有权，按照法律的规定，并不需要办理登记手续。但郭某如果想要转让房屋的话，就需要先办理过户手续，登记为自己的名字，再过户登记卖给他人。
【法条链接】
《物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发
生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分
该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
★继承房屋时没有过户，转让给他人有效吗？
【案例】
刘某继承了其父一处房产，后因事急需资金，刘某决定将此房卖与赵某。二人签订了买卖协议，赵某交了房款，刘某把尚未过户到自己名下的房子交与赵某。请问，刘某转让房产给赵某的行为有效吗？
【法律解析】
转让行为无效。虽然《物权法》规定，因继承房屋的，自继承开始时起取得房屋的所有权，即成为房子的合法主人，不需要办理登记手续。但《物权法》同时规定，通过继承取得房屋所有权的，如果要将房屋转让给他人，则必须经过登记才发生物权效力。本案中，因为刘某没有将房屋过户到自己名下，所以他进行的转让行为是不发生法律效力的。
【法条链接】
《物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
★抵押的房子出卖给他人，是否有效？
【案例】
2004年10月，李某以他的房产作抵押担保，向张军借款20万元，并作了抵押登记。到期后，张军催李某归还借款，但李某说他暂时没钱。后来张军得知李某在2005年6月已经将抵押给他的房子卖了，卖房子的时候没有通知张军。那么，李某卖房子的行为是否有效？
【法律解析】
李某卖房子的行为无效。根据有关法律法规，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
【法条链接】
《担保法》第四十九条第一款 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
★公证内容与事实不符能撤销吗？
【案例】
何某有一间平房，产权人是他自己。2008年，何某想把老三的名字加到房证上，与他共有该房子。于是，他和老三到公证处进行公证。由于何某不认识汉字，不知道上面写的是什么，就在上面按了手印，后来才知道，上面写的意思是他把房子赠给老三。现在老三催他办理房屋过户手续。请问，公证内容与事实不符能撤销吗？
【法律解析】
只要证据确凿，可以向法院申请撤销。根据有关规定，当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。如果有证据证明公证的内容与事实不符，还可以向法院申请撤销该公证。
【法条链接】
《公证法》第四十条 当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。
★拥有一半产权的房屋可以过户给别人吗？
【案例】
2005年，李老赠与儿子房款20万元作为其购房的首付款，房产证上写他儿子的名字。2008年，李老的儿子赠与李老50%产权并进行了公证。事后遭到了儿媳的阻止，儿媳梅某要求把房产过户给她。因此李老的儿子至今仍不敢把房屋过户给李老，李老该怎么办？
【法律解析】
因李老与儿子依法办理了房屋赠予公证，李老已拥有该房屋一半产权。如果他儿子将房屋过户给梅某，因李老儿子无权处分李老所拥有的份额，需要与李老协商。该房屋不是李老儿子儿媳的夫妻共同财产，如果李老的儿子将该房屋过户给李老，李老儿媳无权阻拦。如发生纠纷可协商，协商不成可向法院起诉。
【法条链接】
《关于房产登记管理中加强公证联合通知》 赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”。
★收受定金一方违约，由此产生的纠纷怎么解决？
【法律解析】
包某从冯某手中买了一套房屋，先交了定金。两人合同约定：冯某把房产证和购房协议交给包某时，包某付清其余房款。但冯某一直没有按合同履行。如今房子重新修建，包工头直接与冯某商谈，声称此房与包某无关。那么，此房归谁所有？如果归冯某，他是否应退还包某交的定金？
【法律解析】
不动产的所有权以登记为准，因此该房屋在没有过户之前应归包某所有。本案中，如果冯某不履行合同约定的义务，应当双倍返还定金。另外，包某也可以要求冯某继续履行合同，并承担违约责任。
【法条链接】
《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
★拍卖行无法履行承诺移交房产，买方怎么办？
【案例】
2008年10月，法院委托拍卖行拍卖一栋房产，柳某从拍卖行成功拍得该房产。购房款也于2008年10月缴清，拍卖行承诺1个月后交房。但是，1个月后，拍卖行以种种借口拖延，至今还未把房产交给柳某。请问，柳某应该如何保障自己的合法利益？
【法律解析】
拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。拍卖行以种种借口不履行合同，柳某可以要求拍卖行继续履行合同，交付该房产，并承担违约责任。如协商不成，则可向法院起诉。
【法条链接】
《拍卖法》第四十条 买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。
★土地使用证无法过户怎么办？
【案例】
2005年，某开发商开发的商品房和商铺在交付使用半年后，住户领取了房产证和土地使用证。最近有住户卖房，在办理土地使用证过户时得知，该土地为划拨用地，因开发商未交纳土地使用权出让金而不能过户。请问，住户该怎么办？
【法律解析】
本案中，由于土地性质为划拨用地，作商业开发时，开发商应依法申请变更土地用途，并补缴土地出让金。因为开发商的行为使住户土地使用证无法过户，住户可根据买卖合同追究开发商的违约责任。
【法条链接】
《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十五条第一款 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照******规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
★法院的生效判决，未经登记也能取得所有权？
【案例】
李大与李二兄弟二人就其父所遗留的一处房产发生争议，最后诉至法院。法院经过审理，判决房屋归李大所有。判决生效后，李大一直没有办理产权登记。请问，在这种情况下，李大能取得房屋的所有权吗？
【法律解析】
自法院判决生效之日起，李大就能取得房屋所有权。《物权法》虽然规定不动产物权的取得应当依法登记，否则不发生所有权转移的效力，但是，《物权法》同时也规定，人民法院的生效判决，同样可以确定所有权的归属。本案中，法院把房屋判给李大，那么，自判决生效之日起，李大就取得了房屋的所有权。
【法条链接】
《物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
★产权证与土地登记簿中的房屋面积不一致，以哪个为准？
【案例】
李某向王某购买一套二手房，两人商议按每平米4000元价格计算。可是李某发现产权证上的房屋面积是100平方米，而土地登记簿上的房屋面积是98平方米。那么，应以哪个为准？
