欲望像一条不知疲倦的毒蛇，大口吞噬着谭灯耀的道德和良心。他还在忏悔书中透露了规划腐败“潜规则”的冰山一角：每当有重大利益关系的调整规划出台时，一些早已认识或经朋友介绍的开发商就会送上一大笔“感谢费”，而且大多数是逢年过节时送来，比平时的礼金数额要大。名义上虽是“帮忙感谢”，但谭很清楚：“每个表示拜节的背后都对应着相应的支持和关照。”面对开发商潮水般的攻势，他开始还推辞客气，后来推不胜推，终于全盘照收。他回忆：“在我接受的贿赂次数中，三分之二以上是利用年节机会表示的。”
如果说谭灯耀等一众官员的贪婪和腐败，是直接导致东方市特大土地腐败案的直接诱因，那么东方市长久以来地方土地财政的存在则是根本原因。这种缺陷的制度正是谭灯耀等人的帮凶，庇护着他们违法犯罪。
和许多地方不一样，海南东方市似乎正在进行土地私有化的“历史进程”，私企老板乱占土地司空见惯。多年来，市政府通过招标挂牌方式出让的土地更是少得可怜，土地出让金的收入也有限。由于许多城镇土地被少数私企老板控制，当地一些国家和省级重点项目不得不从老板手中高价买地。这是我国“土地领域”极为罕见之怪现象。
海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁说，征地程序缺乏透明度，征地方式简单粗暴。许多用地单位未经批准却先行征用，甚至无视国家土地管理法规，直接与农村基层组织自行确定征用土地的用途、范围、征地补偿标准和农业人口安置办法等事项，无形中加大了因土地问题而产生腐败的可能性。
2011年7月，国土资源部、监察部公布了全国首次土地问责的结果。结果显示：全国73个市县政府主要负责人被给予纪律处分，24个市县政府负责人被给予组织处理。
在东方市，一些干部认为天高皇帝远，跑官卖官后，一定要寻求回报，回报的重要出处仍然靠土地。土地利益是巨大的利益。正因为土地蕴含着巨大的利益，许多人将眼睛盯着土地，尤其是某些地方大员，在土地财政的“交易”中，忽视了自己的使命和职责，同开发商同流合污共同鱼肉人民。
谭灯耀在任东方市国土局长时，曾利用职权多次为柳某批地；谭灯耀调到建设局，则为其提供经济适用房项目搞开发；谭灯耀到市政府任职后，柳某又参与到农民新村的建设中。
从1992年至2010年间，谭灯耀利用职务便利，在房地产工程建设、项目手续审批、项目招投标、城市建设配套费减免、相关工程资金拨付等工作中，为他人谋取利益，长期大肆收受贿赂共计人民币1208万余元，美元50万元，欧元9万元，价值20多万元的金条60根。其尚有人民币456万元、美元68万元、欧元37万元不能说明合法来源。
对于某些陌生的或者“不会办事”的开发商，尽管办事者手续齐全，谭灯耀还是“示意”有关部门要卡着不办，拖着不办。直到办事者拿来好处费，谭灯耀才会立马放其过关。
倒卖土地的日子
北京大学经济观察研究中心主任仲大军说，地方政府靠卖土地过日子，已经是司空见惯的事情了。过去业界估计政府拿走的能占30%，现在工商联的调研把这个数字提高了。在地方政府土地财政宗旨的指导下，开发商公然绕开征地程序，低价“私占”集体土地，又通过收买政府官员，高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟，玩弄土地财政于掌股之中，哪还有心思搞产业结构调整和优化。
由于土地经营中心是土地交易的办事机构，隶属国土资源局垂直领导，受国土资源局委托，承办辖区内的土地交易工作，它没有国家的财政拨款，是国土资源局下属的自主经营、自负盈亏、独立核算的事业单位。
开发商为了征用土地便到土地经营中心预存资金，而土地经营中心与开发商签订协议，按照单独建账、专款专用、多退少补的原则，支付给每一个开发商所对应的动迁户，最为关键的是这些数额庞大的资金并没有被列入国家财政系统，无人监管。
谭灯耀“指示”市城投公司董事长李显民采取假补偿的方式，利用手中这些身份证直接从土地经营中心骗取动迁补偿款，而实际上身份证的主人毫不知情。除了以个人的名义外，谭灯耀居然还利用集体的名义骗取动迁补偿款，2008年6月他便以某村的名义，直接骗取了80余万的补偿款。
2009年3月，谭灯耀将原属于某食品工业有限公司的动迁补偿款120余万元据为己有，为了安抚该公司总经理张继铁，他便用已征收的6098平方米土地安置给该食品工业有限公司，但是张继铁并不同意，谭灯耀随后便将这块土地以100万元的价格出让给另外一家公司。
有了他人的身份证，除了可以冒用他人名义骗取动迁补偿款外，还可以私自卖掉补偿给动迁人的门市房。对于那些配合城市规划，早已完成动迁的人，谭灯耀并没有及时交付用来补偿的门市房，而是在未经房主授权的情况下私自出售这些房屋。
2009年6月，谭灯耀便将本应补偿给张爱玲和李清芳的，面积为900平方米的门市房卖掉。其所得的卖房款300余万元人民币，除去支付给张爱玲的89万元外，其余的全部据为己有。
我国宪法对土地有明确的规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
谭灯耀在其长达十余年的权力运行过程中，与开发商勾结，以不同企业名称进行多头投标、围标，获取工程，随意缓缴甚至减免配套费，帮助开发商获取最大利益，并利用职权“打招呼”帮忙。由此大肆敛财，极尽权钱交易之事，不依法行政或收钱后乱作为，且权力高度集中，监督制约机制不到位，暗箱操作，致使东方市房产市场秩序混乱，大量出现违法挂靠、围标串标、违规缓收城市配套费、擅自转让土地项目及土地私有化严重等现象，已经严重扰乱了东方市的产业结构。
中国的GDP已经超过日本，成了世界“第二经济大国”。每次GDP的高增长，都引发土地被更多征用。2010年，全国土地出让金高达2.7万亿元，而我国年度GDP总量还不到40万亿，可见土地利益是多么的巨大。
巨大的利益，意味着巨大的腐败风险。强行征地、强行拆迁，其实就是巨大利益所驱动的。国土资源部清楚地看到这其中的问题，所以一再发文，严禁各地方政府直接插手土地开发、拆迁。事实上呢，像东方市这个“土地腐败”窝案，所玩的花样，早已出人意料。
然而虽然东方市“土地腐败”窝案结束了，但地方政府土地财政所引发的腐败远远没有清除，目前似乎有趁着海南国际旅游岛建设之际再度刮起一阵黑旋风。
海南国际旅游岛建设是“大旅游”的概念，是以旅游为特征、以国际化为方向，目标是提高整个区域经济、社会综合发展水平。本来海南国际旅游岛建设，对于海南地方政府，对于海南人民，都是一件非常利好的事情。遗憾的是，在国务院批准推进海南国际旅游岛建设发展的意见出台后，海南的房地产建设、房地产炒作先声夺人，房价一路高歌，并且土地腐败案高发。海南究竟是搞旅游还是搞房地产？让人摸不着头脑。
并且某些地方政府的做法，仿佛颠倒了产业次序，充分利用地价的一涨再涨，为一己之私利而不惜脚踏政策和法律警戒线，将本来应该为民众谋福利的大好事业做成了自己发财的丑事，更令土地交易成为腐败高发区。随着海南国际旅游岛建设全面推进，各类投资开发项目越来越多，因土地财政引发的贪污贿赂职务犯罪案件呈逐年上升趋势。仅2010年一年间，海南省检察机关共查办农村土地征用开发领域职务犯罪达43件，90人涉案，分别较上年同期上升22.9％和18.4％。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，土地财政的收取和使用严重透支未来收益。各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益。
变味的土地财政给人民群众生活造成了巨大的压力，阻碍了扩大内需、拉动消费政策的落实，破坏了社会的公正公平，败坏了社会风气。土地财政的盛行，严重挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。
中国科学院地理科学与资源研究所研究员、全国政协十一届三次会议委员梁季阳说，地区经济的发展，应该是依靠科技创新，依靠实体经济，通过产业振兴，名正言顺地收取企业和纳税人的税收来实现。国有土地是一种公共资源，过度依赖房地产业的地方财政摧毁了产业结构，而土地的增值是虚拟的，从长远来看，对实现国富民强是一颗定时炸弹。
3. 经济鸦片——地产泡沫欲盖弥彰
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
发生于1923—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
“失控”的海南
2010年1月15日，海南省委书记卫留成说，为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。
2010年3月7日，海南省委书记卫留成说，海南国际旅游岛建设，要走一条强岛富民的道路……争取使海南岛的老百姓每一个家庭都有一套合适的房子……抑制房价使老百姓不至于在海南国际旅游岛建设当中感到压力……别一个地方富人聚集，奔驰宝马满街跑，这个地区老百姓很贫困，这是我们非常关注重点解决的一个问题。
“暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目”，这和国土资源部2006年“停止审批别墅类供地和办理相关用地手续”如出一辙，区别是前者只是“暂时性”行为，而后者则未加限制。但5年前的决策早已造成别墅物业的连年上涨，“稀缺效应”、“买少见少”等词汇成了开发商们抬价促销的最大卖点，别墅类物业也由此进入了只涨不跌的“美好时代”。
对海南楼市而言，哪怕是暂时的没有新地入市，也相当于封杀了在政府房地产调控中的下行空间，自2010年1月15日该项措施出台后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等此前已经圈占大量“平方公里”土地的企业，手中资源越发变得奇货可居。土地供应锐减，在资金持续涌入的情况下，现有的存货的价格必然会以更疯狂的速度暴涨，一些原本销售火爆的项目一夜之间突然封盘，开发商纷纷大行捂盘惜售之道也在情理之中。
此两天前，卫留成书记的目的可不是要“把海南的房价炒上去”，而是要“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目”。目的和结果如此截然相反，而且如此立竿见影，海南此次两天内“房价暴涨”的案例，可谓经典，绝对可以进入经济学的教材。针对此种现象，北京大学经济学教授张维迎则认为政府部门有推卸责任的嫌疑，“前一段时间很多人说房价太高，老百姓买不起房，所以中央部委出了好多政策，例如要求70％建90平方米以下中低档房，严格土地审批等等。但在我看来，这些政策很大程度上是一种姿态。既然老百姓抱怨房价，那么我就针对房价制订一套政策，表明我关心群众，就够了。至于能不能解决问题，根本没有认真考虑……这其实是有些政府部门在推卸责任；推卸责任的同时，又想扩大权力。而且制订政策的官员还要揣摩上面的意图，而上面对房地产市场的具体情况又不可能很了解，所以最终的决策往往建立在很混乱的信息基础上，以至于漏洞百出，南辕北辙”。
海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟表示：“暂停土地出让对市场的影响非常巨大，疯狂抢地的人比以前更疯狂，而房价更是一天一涨。”
