“竞拍”到土地之后，修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中偷工减料，这些都是陈明亮牟取高额利润的关键环节。共享开发利润是他与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。在职能部门“过五关斩六将”后，陈明亮当完了“孙子”，以后就彻底进入“爷爷时段”了。
在后来的一次聚会里，事业顺利意气风发的陈明亮，一改以前的愁眉苦脸，不由自主地向朋友得瑟：“不要认为房地产开发需要大笔资金，弄明白了里面的‘道道儿’，你也可以搞开发。操作一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本通常不会超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，银行那边自有办法。”
事实上，盖完所有“必需的”公章之后，陈明亮才开始到银行进行融资。对陈明亮来说，他的实际成本并不是由土地费用、建安成本等因素构成的，而是公关费用。
“贪吃蛇”
诚如中国社会科学院金融研究所研究员易宪容所说，在房地产市场的各个环节，只要是有政府权力在，只要经过政府权力审批，如果这种权力不能够有效的约束，那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。
易宪容指出，既然一些政府官员能够轻易地滥用手中的权力，既然一些地方政府的权力可以轻易交换成财富，那么房地产开发商是愿意用一定的利润来换取权力的，因为换取的这些权力能给他们带来更大的利润。在这种情况下，房地产开发商就会借助房地产市场的特征，或房地产产品的异质性，对房地产的产品进行垄断性定价，甚至来操纵房地产市场的价格，让其利润极大化。
人们普遍认为，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源。实际上，地产大爷们对这些“前提条件”根本不屑一顾，他们甚至可以空手套白狼，取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地通过各种关节。
媒体上常见的“招拍挂”其实只是障眼法。土地价格、开发成本是不少房开发商对外宣称“价格上扬”的最大原因。“暗箱操作”是房地产开发商降低成本的主要渠道，对他们而言，“搞定”这些职能部门，就必须“有钱大家赚”，从楼盘开发中拿出一部分利润，和评估、规划、拍卖、土地、政府等部门取得多赢，用一句通俗的广东话，应该是“做生意嘛，你赚你的，我赚我的”。
据有关人士透露，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要把两成左右的利润列为不可预测费。项目要想进展得顺利，和各部门之间保持“和谐”最重要。通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来打点这些权力部门。
打点好了各路神仙之后，陈明亮就开始把黑手伸向了房地产开发市场。政策规定，银行贷款的前提是开发商前期必须投入25%的资金，但银行方面为了争取像陈明亮这样的优质项目，往往“不按套路打”。银行的人对他进行指点，通过修改资产负债表就可以将一个小地产商变更为资产优良的公司。之后，陈明亮通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来能用“假按揭”套取更多资金。
由于国家在政策上鼓励按揭购房，即便项目一推出来市场上没人买，陈明亮也不着急，他可以自己买，发动员工买，或者搜集一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。目前，国内银行的房地产按揭成数至少有8成（家庭首套购房90平方米以下住房），这样，按合同80%或者70%的资金就可以收回了。万一没钱还贷，也没钱还“月供”，就来个“釜底抽薪”，索性让银行当一回“房东”吧，这样变相把法院也拉进了产业链，给他们带来可观的生意。
随着房地产项目的“售罄”，陈明亮操作过程当中许多的“污点”就自然而然地被一笔勾销。只要能骗过国家，银行都不会计较，一个楼盘如果运作顺利，一般一两年就可以卖完。
规划设计单位在竞争压力下，在收到一点“出场费”后，便拿出来一个个“欧陆”、“海派”或“地中海式”的设计方案。
施工层面，中国农民工多，建筑公司也多，在生存法则下，为了“竞标”到单子，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。所以说陈明亮盖房子一般是不用花钱的，通常一个项目招标就会招来几十家建筑单位，他们自己就会争得“头破血流”，事实上，招标的过程也是融资的过程，建筑商不但要先把楼盖到封顶，还要交几百万的保证金。就是这样，建筑单位能够争取到“施工权”也是不亦乐乎。
销售上面，陈明亮根本就没管过，各个神通广大的代理商早就为他量身定做好了完善的营销方案。脚手架搭起来后，就可以公开卖“楼花”了，当然一般政府规定在拿到“预售许可证”之前项目是不可以开始销售的，于是“内部认购”就悄然诞生，或者干脆来个“VIP会员公开招募”，此类变相叫卖政府大概都是没办法的。
暗箱里的操作
中国人民公安大学教授王大伟说：“在这个房地产和建筑行业有很多我们不知道的‘潜规则’，现在房地产业是一个暴利的行业，又是一个老百姓看不懂，雾里看花的这么一个行业，所以你看现在整个网络上，炒得最热的是什么？房价是高还是低的问题，这些好多算命先生都出来算，但谁也算不明白，那么在这个里边操作，有的就是暗箱操作，这个暗箱操作的背后潜藏的是什么？就是一条黑色的产业链。”
黑色产业链条里，开发商成为了开发运营链条的“贪吃蛇”，成为二级利益独享者，同时也是目前中国房地产超额利润的渊源，这也造成了地产界的“英雄”大多是“空手道”的高手。
当然，房地产市场暴利的根源在于政府的权力没有约束、在于钱权交易。如果没有买权力的一方，那么这种钱权交易也无法完成。那么房地产开发商为什么会进行钱权交易，就是希望通过用少量钱来谋取更大的暴利。
重庆打黑打出了房地产产业链中最为黑暗的一环，然而这只是房地产黑色产业链的冰山一角。除陈明亮以外，和他一起落马的重庆市规划局原局长蒋勇，也在房地产开发领域做着自己的“小买卖”。
2004年12月，重庆市北碚区东阳镇黄桷老街43、45号地块处于开发状态中，当时规划单位规定这两个地块的容积率为2点多，其开发商重庆艺洲生态农业发展有限公司不满足这样的容积率水平，辗转打听到了圈内非常著名的“重庆嘉汇置业顾问有限公司”。经嘉汇置业运作之后，两块地块的容积率都提高到了3点多。当然这不是无偿的，艺洲公司为此付出了数十万元的咨询费。
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
事实上，很多“上面有人”的开发商在竞标土地时，都是提前和审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其他竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。嘉汇置业赚的就是这个钱。
说起这个嘉汇置业，确是大有来头。它强有力的后盾就是重庆市规划局原局长蒋勇。2004年11月5日，蒋勇的情妇唐薇出资30万，唐薇的弟弟唐川出资10万，他们的母亲李明文亦出资10万，共同设立了“重庆嘉汇置业顾问有限公司”。嘉汇置业的经营范围为：建设工程咨询、代理及项目策划、规划咨询、规划技术经济指标研制、规划可行性研究、房屋中介。
嘉汇置业的办公地址位于江北繁华地段的俊豪名都某公寓，该小区距离蒋勇所在的重庆规划局不过50余米。公寓名义上是办公室，亦为蒋勇与唐薇幽会之场所，配有3台空调挂机和1个柜机，厨房设备、沐浴器、晾衣架等一应俱全。
也正是这个公司，在短短的三年多时间里，成为唐薇与蒋勇共同索贿、受贿的重要壳公司。正是借蒋勇的职务便利，唐薇顺利地为重庆艺洲调高了地块的容积率。
在提高容积率的游戏里，重庆艺洲只是一个非常不起眼的个案。唐薇伙同蒋勇，俨然将此项游戏当作是专门的事业，经营得有声有色，风生水起。他们在圈内甚至公开宣称，提高1平方米的建筑面积收费标准是400元，真是明码标价童叟无欺。短短3年里，唐薇和蒋勇敛财无数，更是为一众开发商带来了不可估量的肥美利润。
如果说容积率只是一些开发商攫取利益的小戏码，那竞标得到一块物美价廉的好地块，恐怕是所有开发商都梦寐以求的事情。因此，在确定无疑的巨额利润驱使下，地段的竞标也是让开发商做足了文章。
2003年，重庆市江北区有一块地，属于国资委下面的国有土地，向全社会进行公开招标。这块地后来建了个加油站。在举牌前的半个小时，就有人来提前打招呼，举到多少就不要举了。加油站的项目申请提到了市政局，但是由于安全问题没有通过审批，后来重庆市前规划局副局长梁晓琦收受了某公司的25万元“好处费”之后，顺利获得通过。
2006年，重庆还发生了一起数额几千万元的土地拍卖案。拍卖的土地为原重庆化妆品厂三工场的厂址，占地约68亩。有工厂的代表回忆当时的拍卖场景：拍卖师宣布起拍价3670万元，每次加价幅度100万元，会场沉默良久，于是拍卖师把原来的100万元加价幅度下调，80万、50万、30万，当喊到加价幅度10万元，一男子举起了7号牌，之后，举6号牌的男子也开始竞拍，经过四次加价，举6号牌的男子最终以3710万元拿下，仅高于底价40万元。举6号牌的男子为中粮鹏利公司的代表。
如此和谐安静、相互礼让的拍卖场景，实属拍卖史上之罕见奇观。不用说也让人不得不怀疑其中有猫腻存在。后来，原化妆品的职工对拍卖场景和这么低的拿地价格一致表示了质疑，迟迟不肯交出厂址的地块，并向有关部门反映情况。后来经过重庆的多个部门的多次调查，认为此案涉嫌恶意串通、商业贿赂，甚至非法拘禁等众多违法犯罪行为。
这样的产业链还真是“剪不断，理还乱”，国家工作人员和非国家工作人员内外勾结，权钱交易贯穿于产业链的全过程，征地拆迁、土地出让、缴纳土地出让金、调整用地性质、规划审批、项目选址、调整容积率、产权登记等等环节都充斥着“黑色交易”。这一过程中，发生的一系列公关成本无可非议地被计入了房价。据透露，一个房地产项目成本只占价格的20%，而40%都是被各种“打点费用”吞噬了，这些到最后自然还是由买房者埋单了。
3. 暴力强拆的背后
易宪容说，在以往，由于钱权交易标的十分小，所交易的金额会十分有限，但目前则不是这样，由于市场规模扩张，交易金额自然会十分巨大。越是交易规模扩张，对金钱的贪婪就会使得权力与金钱的交易更加无孔不入。而且，这种钱权的交易还会以制度化的方式来确定。即本来是一种对国家及民众财富掠夺的事情，经过官员出台的规则合法化了——例如，暴力拆迁。
2010年《人民日报》政治文化部和人民网曾经就老百姓最关注的“两会”热点问题，联合在网上开展调查。
调查结果显示，“依法拆迁”的关注热度排在网友最关注的十大问题的第四位，其中68%参与调查的网友认为强制拆迁引发的冲突事件责任在强制拆迁一方，65%的网友认为物权法是上位法，《城市拆迁管理条例》应该服从它，54%的网友认为应该尽快修改《城市拆迁管理条例》。提到拆迁大家所能想到的关键词，80%网友选择的是野蛮拆迁。
挡住利益集团财路的房子
