律师在线：房地产的转让流程是怎样的？房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附[引]着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。通常房地产转让有以下流程：
转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同
等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。39.怎样转让按揭房
以抵押贷款的方式购买的商品房，在还贷过程中想将房子转让给他人，该怎么办？这是一些购房者经常遇到的问题。首先可以明确的是，未还清贷款的二手房在实际操作中是可以买卖的，具体操作如下：
一、转按揭。
这是转让按揭房最简单直接的一种方法，通俗地讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
二、用买方的首付款缴清剩余贷款。
这是当下二手房交易中采用最多的方式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量偿还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
三、利用银行贷款来缴清剩余贷款。
如卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物[如其他房产]用来申请贷款。这样房主才可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，以便于交易。
另外，特别提醒大家的一点是，虽然在贷款没有还清之前，房屋是可以买卖的，但建议卖房者最好在交易之前将贷款付清，因为这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使购买方多一份放心。
律师在线：哪些房地产是不能转让的？根据我国城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：
一、以出让方式取得土地使用权、不符合法定条件的；
二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
三、依法收回土地使用权的；
四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
五、权属有争议的；
六、未依法登记领取权属证书的；
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。40.哪些房产案件可以向法院提起诉讼
房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数属于行政案件的受理范围。但也有些房产纠纷并不属于人民法院受理范围，应由其他部门来受理。那么，哪些房产案件可以向法院提起诉讼呢？
一、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包[包括勘察、设计、建筑]以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
二、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人[或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房]分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人[包括单位和合法受配人]可以向法院提起诉讼。
三、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
四、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
五、因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
六、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
七、有关私房落实政策的案件，如私房社会主义改造中的问题，新中国成立初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
律师在线：房地产诉讼应到哪里起诉？《民事诉讼法》规定，房地产诉讼在民事诉讼的案件管辖中属于专属管辖。专属管辖是一种特殊的地域管辖。其特殊性表现为凡属专属管辖的案件，不允许其他同级人民法院管辖。
《民事诉讼法》又规定，不动产纠纷案件，由不动产所在地的人民法院管辖。不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产，如房屋、土地等。当事人因房地产纠纷，需要向人民法院起诉的，应当向该房地产所在地的人民法院起诉。41.如何进行房屋产权登记
房屋产权登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系。房屋产权登记也称房屋权属登记，是房地产管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式之一。
房屋产权登记有各种不同的形式，根据《城市房屋产权权属登记管理办法》第九条的规定，房屋产权登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记等。
一、总登记。
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行统一的权属登记，即总登记。登记机关认为需要时，经县级以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。
总登记、验证或换证时，由县级以上地方人民政府在规定期限前30日发布公告，明示总登记、换证或验证的区域、申请期限、当事人应提交的证件、受理申请的地点等。凡列入总登记、验证或换证范围的，无论权利人以往是否取得房屋权属证书，权属状况有无变化，均应在规定的期限内办理登记。
二、初始登记。
新建房屋，申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。
三、转移登记。
因房屋买卖而发生转移的，应提交房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同等；因房屋交换发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、交换协议等；因房屋赠与发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、赠与合同等。转移登记时限为30日。
四、变更登记。
房屋产权变更登记，是指房屋在进行总登记以后，发生了翻建、扩建、拆除等变化而进行的登记。房屋产权变更登记的意义在于：及时公示房屋的变动情况，核实并公开产权人的权利范围，修正、补充原先的房屋户籍资料。办理变更登记以后，产权人应当领取新的房屋产权证书。
变更登记有两方面内容：一是法定名称变更，即权利人作为权利主体没有变化，只是使用权名称发生更改；二是房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称、房屋面积、重新翻建等情形发生变化，需要进行变更登记。权利人应在事实发生之日起30日内进行变更登记，提交房屋所有权证，土地使用权证，公安户籍证明，居民身份证、户口簿，法人、组织注册登记，主管机关的有关证明文件及规划、建设部门的有关证明文件。
五、他项权利登记。
设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应在事实发生30天内申请他项权利登记。他项权利登记应当提交房屋所有权证、土地使用权证、抵押的主合同和抵押合同、典当房屋的典当合同，其他相关证明及材料。以房屋期权作为抵押物的，应提交房屋预售合同、抵押合同。
六、注销登记。
注销登记，是指房产权利因抛弃、灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人申请房产登记机关作出原登记权利不复存在的登记。注销登记的申请人可以是原登记人，也可以是其他受益人。注销登记有两种：
[一]根据《城市房屋产权权属登记管理办法》第二十五条规定注销房屋所有权的登记，具体包括下列情形：1.申报不实的；2.涂改房屋权属证书的；3.房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；4.因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。该条还规定，登记机关有权注销房屋权属证书。
[二]房屋所有权转移登记所涉及的注销登记。办理房产转移登记必然注销原权利人的所有权，收回其产权证书，即必然涉及注销登记。从范围上讲，注销登记涉及房屋所有权、土地使用权和他项权。
律师在线：房地产权登记的作用是什么？房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：
一、产权确认，即确认房地产的权属状态；
二、保障权利人的合法权益；
三、加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。42.如何办理房屋产权过户登记手续
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。正常情况下，从向房地局提交文件之日起，大约两个月后可领取产权证。
一、一次性付款，可自办产权证。
自办产权证的大致流程为：到房地局领表和交纳公共维修基金等费用，到开发商指定的房屋面积计量站出测绘图，根据测绘图填好表格拿到开发商处盖章、领取正本合同，然后约开发商一起共同到房地局提交前述相关文件即可。
二、按揭贷款买房。
按揭贷款买房，根据几大商业银行的借款合同，均有需委托开发商代办产权证的条款，即产权证只能委托开发商代办，自己不能办理。办理步骤如下：
[一]鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；
[二]登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和私章、鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图[蓝图]、平面图[蓝图]。登记完毕领取收件收据。
[三]交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用。
[四]领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取房屋产权证。
如果房屋产权证遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。
律师在线：房屋过户必须办理公证的情况有哪些？办理房产过户公证不是所有房产过户必经程序，但是有些房屋过户必须办理公证手续，主要有以下四类：
第一类是个人继承房产，应当到公证部门办理继承权公证书。继承人在办理房产过户时，除了提供相应的材料外，继承权公证书不能缺少。
第二类是作为遗产分割的房产。首先遗嘱要经过公证，并且在遗嘱生效后，其法定继承人或遗嘱受益人，在根据遗嘱内容分割遗产时，对于协商签订遗产分割协议也需要经过公证，然后才能办理遗产过户手续。
第三类是赠与的房产。赠与人要办理赠与公证书，而受赠人也要办理接受赠与公证书或者是双方共同办理赠与合同公证书，如此才能办理过户。
第四类是涉外和港澳台的过户房产，该房产买卖协议也必须经公证部门公证后，才能到房地产交易中心办理过户手续。43.二手房买卖合同应包括哪些内容
二手房买卖合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。依据我国《合同法》的相关规定，二手房买卖合同中应包括以下内容：
一、当事人的名称或姓名、住所。
对当事人的具体情况做详细的调查，是防止被骗的重要措施，并且要在合同中写明是否为共有财产，是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的。
写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属[要与第一条衔接]、原售房单位是否允许转卖、是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵、是否有私搭乱建部分、房屋的物业管理费用及其他交费状况、房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款及付款时间约定。
通常旧房的买卖是直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
四、履行期限、地点、方式。
主要写明交房时间，条件，办理相关手续的过程，配合与协调问题，双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，各种税费、其他费用如何分摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任。
列举出违约的情形，违约后如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，担保的形式，对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式。
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款。
