律师在线：二手房过户需要提交的材料有哪些？二手房交易过程中，办理房屋买卖过户是一个非常重要的环节，办理房屋买卖过户时需要提交的材料有：
一、出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。
二、出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。
三、产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。47.二手房交房时应注意的事项有哪些
签订了购房合同并不意味着就可以安心地等待交房了，通常很多纠纷就发生在二手房交房时，所以，二手房交房时一定要注意以下事项：
一、清点房屋的设施设备。
二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。
二、水、电、煤气、天然气的清点及过户。
买卖双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房主有无欠费情况，如有欠费，二手房买房人有权要求原房主补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。
三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。
二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通等的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房主有无拖欠费用的情况。
四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清。
二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员原房主是否拖欠物业费及取暖费。
五、户口迁移。
二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房主应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房主迁出。
六、清点二手房钥匙。
二手房原房主交给下家的钥匙包括：单元大门钥匙、二手房房间钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。
七、结清二手房尾款。
以上六项二手房过户及结算均完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房主支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。
八、签署房屋交接书。
律师在线：购买到已经抵押的二手房该怎么办？在现实生活中，会出现在购买二手房屋之后，发现该房已经被抵押，那么，遇到这种情况该怎么办呢？
根据我国《合同法》第五十四条第[二]款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。购房者可以以此为由向人民法院提起诉讼申请撤销合同，要求退房。48.房屋租赁合同应具备哪些条款
《城市房屋租赁管理办法》中第九条规定，房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
一、当事人姓名或者名称及住所；
二、房屋的坐落面积、装修及设施状况；
三、租赁用途；
四、租赁期限；
五、租金及交付方式；
六、房屋修缮责任；
七、转租的约定；
八、变更和解除合同条件；
九、违约责任；
十、当事人约定的其他条款。
在租房时，除了要在签订租房合同时加以注意外，还应该了解哪些房屋是禁止租赁的。禁止租赁的房屋通常有以下几种：
一、未依法取得房屋所有权证的；
二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
三、共有房屋未取得共有人同意的；
四、权属有争议的；
五、属于违法建筑的；
六、不符合安全标准的；
七、已抵押，未经抵押权人同意的；
八、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
九、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
此外，如果租赁的房屋属于公产房，应了解是否有产权人的许可文件及房屋租赁合同；如果是私产房，是否有房屋的产权证；如果属于共有房屋，是否有共有人同意出租的证明。
律师在线：出租人在什么情况下可以解除合同？签订了房屋租赁合同，并不意味着不能解除合同，有以下情况的，出租人单方面有解除合同的权利。
一、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；
二、利用承租房屋进行违法活动的；
三、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
四、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的，或将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自掉换使用的；
五、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，拖欠租金累计六个月以上的；
六、法律、法规规定的其他可以解除合同收回出租房屋的情况。49.房屋转租的条件有哪些
在租赁房屋时，有时我们可能会遇到二房东的现象，也就是房东并不是房屋的所有权人，是承租人转租的房屋。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。那么，在什么条件下房屋可以进行转租呢？
根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，而且出租人可以从转租中获得收益。房屋转租必须符合一定的条件：
一、房屋转租，应当订立转租合同。
二、转租合同须经原出租人书面同意。虽然一般要求租赁当事人签订的租赁合同应当具备转租的约定条款，但无论有没有转租约定条款，承租人都要经原出租人书面同意，否则转租合同无效。
三、转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。
[一]转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
[二]转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
一言以蔽之，房屋转租必须经原出租人书面同意。如果出现房屋擅自转租的行为，转租人应当承担怎样的法律后果呢？
承租人擅自转租会构成对租赁合同义务的违反。依据《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条还规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
另外，《城市私有房屋管理条例》第二十一条也规定：承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。
律师在线：租赁合同无效的几种情况。签订租赁合同是保证租赁双方权益的法律依据。在签订租赁合同时，应避免以下情形的出现，否则认定租赁合同无效。
一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
二、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
三、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
四、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。50.在什么情况下，承租人不具有优先购买权
承租人的优先购买权是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。
根据我国《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见[试行]》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。
承租人欲行使优先购买权，须符合以下条件：承租人系合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；出租人出卖租赁房屋，应及时通知承租人，承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。
但是，承租人的优先购买权并非在任何时候都是优先的，根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
一、房屋共有人行使优先购买权的；
二、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
三、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
四、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。
除了以上四种情况外，在一些特殊的情况下，承租人也不能享有优先购买权，比如：签订的房屋租赁合同无效，那么，所有人在出售房屋时，承租人当然不具备优先购买权；租赁期限届满，或者租赁合同被解除的，承租人的优先购买权也随之丧失；合同约定承租人不具有优先购买权的等等。
律师在线：房屋租赁的期限。在租赁房屋的过程中，有时会遇到只约定起租时间，没有约定终止时间的情况，这被称为是不定期租赁合同。不过，多数房屋租赁合同都明确约定了起租时间，这就是定期租赁合同。定期租赁合同的租期不得超过20年，超过20年的，超出的部分无效。
定期租赁合同出租方要求提前终止合同收回房屋的，属于违约行为，应当承担违约责任。合同到期后，未经续订，承租方未能及时腾退房屋的，属于违约行为，应当承担违约责任。不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，但应当提前通知。
