海南省的地产狂潮及其破灭
1988年8月23日，海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。海口，这个当时人口不足23万、总面积约30平方公里的小城市，也因此成为中国最大经济特区的首府，成为全国各地淘金者的“理想国”。
1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，在这座总人口不过655.8万人的海岛上，注册的房地产公司就高达4020家。这些公司到海口来，不是为了盖房子。事实上，大部分公司都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏—他们手里传的是地皮。
据统计，1992年到1994年间，流入海南省的资金多达1000亿元，这些资金绝大部分来自银行贷款，也使当时的海南省由借差省变为存差省。当时流入海南省的资金，只有一小部分是从事房地产开发的，绝大部分是来炒作套利的。1988年，海南省的商品房建筑面积仅有19.94万平方米，总造价只有2.04亿元。到1992年，海南全省房地产开发投资总额达87亿元，占到当年全社会固定资产总投资的一半。仅海口一地，房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的每亩十几万元飙升至1993年每亩600多万元。
来自房地产交易的暴利，吸引了众多的国内外客商进入。在海口、三亚、琼山等地，上万公顷的土地被购置，许多乡村甚至部队营区的土地也被购置。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以卖出转手，有的项目甚至被转手加价20次以上。当时的海南，每一块土地、每一张报建申请批复、每一栋成品楼或半成品楼，都是被炒作的对象。
泡沫经济导致海南经济虚假繁荣。1992年，海口的经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；1991年海南的商品房平均价格为为1400元/平方米，1992年迅速上涨到5000元/平方米，1993年达到最高的7500元/平方米，两年时间暴涨超过400%。而有的别墅的价格每平方米已炒到10000多元。可以说，当时的房地产价格已远远背离成本，背离房地产购买者的真正需求。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》。提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。宏观调控导致海南房地产泡沫经济彻底破灭，海南经济金融陷入困境。信贷资金大量被套在房地产上，流动性迅速减慢，筹资成本增高，一些金融机构出现支付困难，进而导致海南34家城市信用社被处置，海南发展银行被关闭，9家信托投资公司被停业整顿。全国一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金也严重受损。
这场调控的遗产，是给占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。由于积压的房地产产权不清，经济关系和权属关系难以对应，债权债务纠纷普遍，严重地影响了海南经济的健康发展和对外开放形象。
1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机而关闭的省级商业银行。
从1999年开始，海南省用了整整7年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。
直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。
北海市的地产泡沫破灭
与海南省同时遭受房地产泡沫危害的，是隔海相望的北海市。北海市地处广西南端，北部湾东北岸，是西南各省区走向世界的海上油道，也是我国最早开放的沿海城市之一。这里有便于房屋建筑的平坦土地，有风景秀丽的银滩细浪，有得天独厚的建港优势，有优惠的投资政策。然而，由于中越两国10多年来的紧张关系，北海市未发挥其应有的地理优势。历史进入1991年，我国与东南亚国家改善了外交关系，国际环境的变化，成为认识和开发北海优势的重要契机。1992年春，北海市抓住时机，在当时全国大多数地区不允许炒地的情况下，对地产市场制定了非常宽松的政策，使全国的资金大量流入北海。
相对于其他13个沿海开放城市，北海的发展基础是最薄弱的。当时北海的真正优势，在于体制和政策上的特殊性。与其他城市只在有限面积的开发区享受政策优惠相比，北海则是全市享受特区政策，全市都是开发区。这是北海最特殊的地方，也是“北海泡沫”最终得以形成的政策根源。
1992年，北海实施“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以促进经济的迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。1992～1994年，北海批租土地面积为67.75平方公里（按规划蓝线图计算为83.84平方公里），相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共44.64平方公里，占批租土地总面积的66%。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发。至1995年年底，北海市全部批租土地中只有16.74平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75%。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。
1992年年初，北海市仅有3家房地产公司。到1993年5月，北海的房地产开发公司已有1100多家，占到了全国的1/10，投资金额40多亿元。海内外炒家云集，掀起了1993年北海房地产热。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为9.7万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。成片开发公司几乎无偿地拿到土地之后就开始招商了，内地的一些企业纷纷响应。这些下家从上家手里拿到土地，大多数也只交付相当于土地转让金5%的预付金，继续把土地转卖给后来者赚取差价。北海就以这样的方式，一下子搞了十几个开发区。这样的“击鼓传花”，导致北海地价在极短的时间内开始暴涨。仅1992年4月到10月的半年间，北海地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。
大量国有银行资金被违规拆借，面临流失危险，导致监管当局痛下决心，调控北海“土地泡沫”。1993年4月28日，北海所有企业的大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款。资金链突然断裂，北海突然被冷冻。不到半年的时间里，北海人去城空，喧嚣了8个月的30平方公里的北海新城，累计积压空置房107万平方米，“烂尾楼”的停缓建工程108个，建筑面积121万平方米，被套资金超过220亿元。土地降到8万元一亩都难以出手，楼价跌到500～1000元/平方米还有价无市。
直到2005年之前，北海还在消化此前的“烂尾楼”和空置房。别墅区杂草丛生，野狗乱窜。被农民用来圈牛、养鸭。开发大潮退去之后，北海在整个“九五”期间都充满灰色，GDP年均增长率只有5%，远远低于整个国家的经济发展速度。
日本的泡沫经济教训
日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家里最低的通货膨胀率，因此在20世纪80年代被许多分析人士和学者预期将在不久后超越美国成为世界上规模最大的经济体。但从1991年起，日本经济突然陷入崩溃，多家日本大银行宣布破产，许多其他银行也在苦苦挣扎，日经指数迅速跌至不足1990年的一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？
规模庞大、低效的政府投资计划
日元升值以后，出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧，日本当局各部门通力配合，采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季开始，日本中央政府摆脱从紧的财政政策，采取了规模庞大的紧急支出政策，通过了一笔用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议，建议他们扩大区域再开发计划，例如在东京地区建设海湾商业中心。同时，建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制，鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策，并在经济中产生了大量的投资。
公共支出项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业，首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”，将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后，东京市中心地价有了很明显的提高。
在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长，国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了来自国内外的大量资金。1985年～1990年期间，住房投资和消费者耐用品消费稳步上升，同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。不断增加的投资将经济推向繁荣。在这段经济景气内，日本投资率“高于任何实际经济回报”，低利率政策，加上从证券市场筹集的大量资金，迫使许多大公司将大量资金投入到“多余的工厂、设备、办公楼和基础建设”，甚至娱乐公园和好莱坞制片厂中去。
分析发现，20世纪80年代的日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲，使得经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环之间的联系破裂。
宽松的金融政策
宽松的金融政策是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协议”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分4次把基准利率从5%下调到3%，并且在1987年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。到了1987年年中，日本企业通过技术革新及经营合理化等努力，大幅度增加高科技产品出口，经济就此开始出现复苏的迹象。然而，由于顾虑到美国股市暴跌引起美元贬值，以及国内消费物价的持续稳定，日本央行将2.5%的超低利率维持了两年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降，“流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后，导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法，日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨：1989年3月比前一年上升了1.1%，到1990年4月超过了2%，同年11月达到了3%以上，一直到1991年8月一直维持在这个水平。
在日本政府扩大内需政策的鼓励下，日本全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。由于通货膨胀迟迟没有出现，日本央行将汇率及防止物价上涨作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的“通货膨胀”。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策，终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上升，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
泡沫的发生和破灭
从1985年12月到1987年10月这不足两年的时间里，日经指数从13113点翻了一番，上涨到26000点。1987年10月“黑色星期一”袭来，全球股市暴跌。日本股市例外地没有受到重创，短暂下落后很快恢复上涨。1987年年末，日本股市市价总额上涨到占全球总额的41.7%，GDP为美国的1/6，股价总额首次超过美国为世界第一。1989年12月平均股价上涨到38915日元，是1985年签订广场协议时股价的3倍。到1989年年末股价总额上涨到630万亿日元，相当于当年GDP的1.5倍。
从1985年到1990年的5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨了两倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的3倍。东京中央区商业楼及土地价格，1982年为每平方米350万日元，1990年上涨到3200万日元，按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
