1 愿做人民的经济学家--《环球财经》期刊出品人任文女士专访
2008年11月8日于北京后海
《环球财经》：作为中国最高的政府智囊机构的研究人员，你们的工作一直是国人所关注的焦点，像你们这个群体的学者，工作状态是怎样的？
曹建海：社科院研究人员的工作状态是非常有弹性的，基本上由自己掌握工作时间。我们的作息时间虽然因人而异，除了外出调研，出席论坛、研讨会或学术讲座，其他绝大部分时间是在家工作的。这跟我们不坐班形成的习惯有关系。我们一般一周返所一次或两次。例如我所在的工业经济研究所每周二、周五返所；而和我们在一个办公楼办公的经济研究所???财贸经济研究所，每周只有周二返所，每周又比我们多了一天的自由机会。一般而言，返所是一个必要的工作程序。比如我们需要全所、中层以上人员经常性地集中开会，课题组成员需要进行小范围的讨论，接待来访的国内外媒体、学术访问人员。此外，我们还需要定期到所里报销课题经费，等等。除此之外，我们的时间完全是自由的，除了集中讨论一些重大课题、外出调研、评审活动，我们的时间都是自主安排的，其中一个重要的内容是在家办公。一些不了解社科院工作性质的人，看到我在别人上班时间清闲自在，以为我是做生意的老板，甚至有的认为我没有工作、失业在家，想起来挺有趣的。
我们知道机关工作人员，特别是从事综合政策制定和研究的人，他们的习惯是在办公室写作。这是因为他们的主要工作就是写文件，在办公室写作要比回家写更具有时效性，而且便于与同事交流。一些机关人员羡慕我们不坐办公室，其实坐办公室有坐办公室的好处：其一，使用单位的电话、电脑等办公设施，长期算下来，可以较之在家办公的研究人员节省不小的一笔费用；其二，晚上的时间可以广交朋友，可以喝酒、娱乐，不到办公室就不用考虑工作；其三，有利于推卸做家务的责任。反过来看，社科院的很多学者就没有办公室人员的上述优势了，我们一个人在家办公，使用的是自己购买的电脑、打印机，消耗的是自家的水电；我们晚上一般没有时间会见朋友，更没有时间参加娱乐活动，因为有很多的约稿、课题要完成，甚至第二天早上就要交；很多著名学者经常被上班的配偶指派买菜、做饭、接孩子，而一旦写作太忙耽误了家务，可能受到劈头盖脸的一顿指责。大学者成了做家务的主力，说起来也令人难以置信吧。
《环球财经》：你们的研究成果，对政府政策的制定会起到怎样的作用？能否给我们讲讲你的一些亲身感受？
曹建海：在我国，一项公认的研究结论要变成政府政策，一般需要2～3年的滞后期。当然，2009年来，随着国内外经济环境的急剧变化，学者对政府政策影响的周期被大大缩短了。
由于经济问题的普遍性，很少有学者能够肯定政府采纳的某项政策观点属于哪一位的首创。一般而言，学者对政府制定政策的贡献，主要体现在政府政策文件对其观点引用和采纳的次数，但很难界定这些观点是属于谁的。那些事后对政府政策进行解释的学者，由于媒体的渲染，通常被误认为是能够影响政策制定的人。一些知名学者可以获得为中央高层讲课的机会，或参加中央、国务院政策研究部门主持的政策讨论会，承揽党中央、国务院委托的政策研究课题，这些学者对政府政策的影响是比较直接的。当然，通过公开媒体发表观点，或者通过内参的方式递交中央、国务院领导获得批复，历来被一些学者视为极为重要的荣誉，这也与我国学术界、官场分工清晰，学者进入政界存在较大鸿沟有重要关系。
我本人对于经济政策的影响，主要是通过公开发表政策评论文章实现的。由于在文风上不愿意受到过多约束，我本人很少写作内参，我的观点对政策形成影响，多为国家安全部、新华社、《人民日报》等部门根据我公开发表的文章整理而形成内参，报送中央和国务院后获得批示。据说，新华社内参室就摘录过我的观点不下20余次。例如，2009年6月以来媒体集中关注的“热钱进入粮食领域”话题，就是由于中央高层批示了摘有我观点的内参，国家粮食局、新华社都组织了由我参加的座谈会，请我发表主题谈话，会议记录经整理后再次上递中央高层，引起了国家相关部门、新闻媒体对热钱和外资进入我国粮食领域的高度关注。此后，国家粮食主管部门开始限制外资进入粮食流通领域，黑龙江省也紧急叫停了外资曲线进入本省粮食购销领域，这是我作为学者积极预警、在较短的时期内形成对中央政策影响的一个重要的例子。
《环球财经》：翻看你这些年的著述，多是集中在房地产领域，你还能记得最初让你对房地产领域产生浓厚兴趣的起因是什么吗？你为何会耗费如此之多的精力在房地产的研究上面？
曹建海：这主要与我的学习背景有关系。我大学时期学的是商业经济专业，大学毕业后留校任教工业经济学（1986～1988年），两年后（1988年）考入中国人民大学工业经济系。不过我被调整到该系的基本建设经济专业，不久该专业从工业经济系独立出来，成立了投资经济系，一时成为大学生、研究生入学的热门专业。基本建设经济学主要研究固定资产扩大再生产领域的经济问题，研究新增固定资产建设的内在规律。它是与建筑经济学有着密切关系的一门学科，它的研究涉及基本建设的整个过程，除了有关投资的各种问题之外，也从建设的角度讨论工程设计与施工的经济问题。
从通俗的意义上说，基本建设经济学就是建设单位（也称甲方）运用建设资金，通过对建筑设计、施工、安装的财务、技术、质量控制，有效地形成固定资产和生产能力。从传统的意义上说，基建微观单位多为建设单位临时设立的一个内部部门，基本建设管理主要以自建为主，带有自给、非营利的特征，目的在于保证有限资金的使用效率；至于房地产开发经营业，本质上是把从事住宅、商业设施建设管理的基建部门独立出来、从事有偿建设管理的一项业务。在我读书期间，房地产开发公司开始在国内主要城市设立，主要从事城市的成片开发，收取少量的代建费，然后将房屋移交给使用单位。从这个意义上说，基本建设项目管理特别是住宅项目的基本建设管理，与后来出现的房地产开发经营业，从性质上说从事的是相同的工作。
研究生毕业以后我重新从事工业经济学的教学研究工作，直到1998年我从中国社会科学院研究生院工业经济系工业经济专业博士研究生毕业，获得经济学博士学位。1998～2000年我在北京师范大学资源科学研究所做博士后，研究方向是中国城市土地高效利用。这段经历使我掌握了土地空间价格、土地产权、土地资源利用等土地经济理论，为房地产经济理论研究奠定了基础。
我把工业经济研究中的价值链概念移植到房地产开发建设活动中，发现，开发商的劳动几乎没有多少部分能够创造价值，大部分业务通过外包的方式分给专业公司了。不过，房地产开发公司为显示自己的实力和必要劳动，通常雇用大量员工，冒充房屋建设者，而媒体和公众竟然不知情，甚至将房地产企业的社会贡献与他们从工农群众手中掠夺的巨额财富挂起钩来。我认为这种认识上的错位需要得到纠正。考虑到房价上涨对公众的普遍影响，以及2002年下半年以来国内高耗能、高排放的重化工业增长，主要是为房地产业服务的；而房地产企业开发出来的房子老百姓又住不起，多数处于空置状态，供投机集团套取巨额银行贷款投机获利。作为一名具有特殊学术背景和视角的学者，我认为我有必要站出来，澄清环绕在房地产领域的一些错误理论和认识，推动社会实现政通人和、市场繁荣、人民安居乐业的目标。这是历史赋予学者的社会责任。
《环球财经》：我们知道，你是国内首位提出并一直坚持“取消房地产开发商”的学者，而且在社会各个领域引起了强烈的争论，那究竟是什么原因让你对开发商如此“恨之入骨”？取消开发商真的能够解决房价的困局吗？取消开发商后怎么办？国外的情况是怎样的？
曹建海：自古以来，由于社会分工，新的行业不断涌现，其中发展壮大的，一定是能给公众带来利益并能推动社会进步的。中国的房地产开发业从职能上看，是介于建筑生产企业与公众之间的一个中间环节。作为中间环节行业能够迅速壮大的，主要包括各类服务业。例如律师事务所、会计师事务所、咨询公司、第三方物流公司、旅行社等。其中，旅行社作为生产者与公众之间的资源整合商，与当前的房地产开发经营企业在功能上具有相当的相似性。不同的是，前者通过资源整合为公众提供了比自助旅游便宜得多的旅游产品；而后者通过资源整合为公众提供比自己建房高得多的房屋产品，从而顺理成章地成为诞生超级富豪的摇篮。
从历史上看，中国房地产开发行业出现于1981年。其主体就是最早成立的中国房地产开发总公司，以及在各地省会成立的分公司。之所以当时以公司的形式设立，目的在于解决当时机关严重低效的官僚主义弊病。所以说，这个公司实际上是政府组织房屋开发建设的一个公司性的办事机构，是政府机构的一个组成部分。只是后来随着企业改革的推进，房地产业也开始搞经济改革，大量国有房地产开发公司私有化和私营公司的不断进入，使房地产开发逐步变成了一个完全以赢利为目标的商业行业。这些私营企业承接了原来的国有房地产开发公司所拥有的政府权力，获得了土地征用、房屋拆迁、房地产统一开发和期房预售等政策支持，逐渐成了改革开放以来我国城市开发运营的主导者。在1998年以??，由于各个单位自主建房还是城市住房供给的主体，房地产开发商面对如此的对手，不得不把商品房销售价格定在一个较低的水平，多数房地产商的第一桶金来自低价甚至免费获得的土地，对城市公众的掠夺还处在一个初级水平。
房地产业的真正拐点出现在2003年8月31日。这天，国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并将“经济适用房”界定为“保障房”，从住房供给主体中剥离出来。由此，政府开始限制单位自主建房，房地产开发商成了住房市场的最主要供给者。面临被释放的住房需求，自主定价、追求利润最大化的房地产开发业开始成为我国有史以来最赚钱的行当。于是，各行各业有一定背景的人纷纷投入这个领域，由于征用土地、拆迁安置涉及大量城乡群体，房屋建设也需要大量银行贷款，为了获得最大的利润，房地产开发过程中出现了各种腐败问题，对社会的作用基本上被各种负面影响所覆盖。
一个基本上不具备生产和服务功能的行业，凭借政府赋予的对城市房屋开发的垄断地位，居然获得了比包括建筑业在内的整个产业链高得多的利润，实在是令人吃惊！事实证明，中国的房地产开发商已经蜕变为以“剪径”为主业的高危行业。虽然我们经常听到，一些开发商标榜自己的房子比过去好得多了，但这完全是居民收入提高、建筑技术发展的结果，与所谓的“出资者”没有多大关系。
在发达国家，由于房地产开发方式是多元化的，根据我的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，可以到市场上购买土地，然后委托建筑设计师、建筑商开发建设，这是一种自然意义上的自助经济，是绝大多数国家从来没有限制过的居民基本权利。第二种是由建筑商构成的开发商，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，土地开发商的土地可以卖给个人，也可以卖给用做固定资产的各类企业，也可以卖给建筑开发公司，由建筑开发公司建成房屋后销售。当然，建筑开发过程也可以通过分析进行细分，如设计、标准制定、施工、房屋销售等，值得注意的是，国外的大型建筑开发公司一般都同时经营不动产信贷业务，这显然是一种为了促进房屋销售的消费信贷业务，是一种自然的选择。第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。注意，这里的不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。委托房地产开发是通过基金出资购买土地、委托建筑开发、销售房屋或租赁经营房屋获取回报；购买房地产资产既包括购买可以直接用于租赁经营的房地产，也包括购买银行不动产信贷资产的经营管理。这两种方式的房地产投资，在本质上没有什么区别。关键是这种所谓的基金“开发”只是一种委托开发，基金只是经历而不是“参与”了房地产开发过程，与购买现成房屋等待升值没有任何区别，基金获得回报的依据是因为它的出资，是资金的机会成本。
在上面三种意义的房地产形成模式并存的条件下，一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的“开发商”，或者顶多提供了较低水平的咨询劳动（与麦肯锡相比）的企业，如何能通过大幅度加价把产品顺利地卖出去呢？显然，这种开发商在欧美国家将无法存在。
那么，什么是开发商呢，就是通过商业模式的规划、建设和销售房地产的企业模式。至于不动产信托投资公司、不动产基金、不动产抵押银行等，都属于以不动产为经营对象的房地产服务企业，不是什么“开发商”！中国的房地产开发商显然只是一种“房地产投资商”，而且是一个没有自有资金的房地产投资商，要命的是这个“什么也没有”、“什么也不会做”的“皮包公司”，其利润回报之丰厚，在世界历史上也是绝无仅有的。事实证明，中国的房地产开发商是一个基本上不具价值增值功能的多余环节，是错误政策设计的产物，完全可以取消，没有什么副作用。
《环球财经》：在众多的房地产研究学者当中，你的朋友易宪容早在2003年就开始唱衰楼市。易老师这些年也一直奋战在房地产研究的第一线，但是由于其当年的房价论点，很多购房人因此将错失低价购房的时机归咎于易宪容老师，你怎么看待这些人的苛责？作为在公开场合发言的学者，如何注意其言论的社会影响力，以避免成为民众炮轰的靶子？
