中国下一步解决住房问题，还是要依靠经济适用房。经济适用房的实质是什么？政府不卖地了，这也是未来解决中国住房问题的一个方向。比如说农村，农村人均收入不到城市人均收入的1/3，但是广大农民在政府不花一分钱的情况下，很好地解决了住房问题。就是自己建房，而且很多房子建起来并不差，而且里面有绿化，有院子。你到农村去，很多房子的质量是非常坚固的。农村的房价才多少，城市的比它高8倍，高到哪儿去了？价格成本并没有多少，城市的房子卖每平方米5万元的房子，它的质量好在哪里了？
主持人：都贵在地价上了？
时寒冰：对，我有个同学，我当时问他，他说农村的房子每平方米造价不到1000块钱。如果城市也实行这种模式，100平方米的房子，也就只有10万多块钱，他完全可以接受。政府虽然强调，土地出让金在减少，但是老百姓如果节省了这笔钱他可以做投资，可以用来消费，这样中国的内需就拉动起来了。为什么现在中国的经济关键问题就是出口在下降，消费者也没有钱。如果这一问题解决了，是有利于我们这个民族发展的，创造力可以尽情地释放，有的人他做梦都想买一套房子。
我们可以比较一下新加坡的做法。新加坡的土地资源更少，但还是解决了住房问题。为什么？这与政府大量供应包括保障性住房在内的住房是有关系的。像美国带有保障性性质的住房，占到全部住房的80%。我看到的资料，全世界发达国家当中，商品房比重最高的为25%，剩下的都是带有保障性的房屋。保障性的房子有几种形式，比如补贴，房价低，比商品房低70%。像新加坡，土地资源那么紧张，政府拿出80%的比重建设组屋，由政府控制户型和房价，还有廉租房；商品房的比重很低，房价也很高。这样一来新加坡在土地那么紧张的情况下，为老百姓解决了住房问题。
主持人：也就是说我们其实可改进的地方还有很多，还有很多可以借鉴的。
时寒冰：小产权是未来的一种发展方向。
曹建海：以我自己的经历，2003年我买的房。之前我也租了房，也在考虑买。我到天通苑看房，那里的经济适用房只有大户型的，可以随便买。我最后选择了商品房，比经适房贵4倍，我主要考虑我不能把有限的时间用在路途上。如果我每天要花4个小时赶路，那我今后几十年，甚至这一生，就变得没有意义，40%的时间没有意义了。经济适用房该如何认识？如果像现在一样，把它放在非常偏远的地方，那我也是不能考虑的。我购买经济适用房的条件应该是在各个区域都能买得到，在城里面有，在城外面也有。
主持人：站在一个投资角度上，我有钱，刚才几位的意见也是商品房不合适，我不买房。那么我用这个钱去做什么？存在银行里？炒股票？买黄金？
曹建海：目前中国信贷规模巨大，特别是对房地产的贷款，是在房价很高的情况下投放的。那些投资者、投机者如果买了数套，他需要每月交月供；如果不能在有限期内把房子高价转出去，即使转给了下游的投机者，最后也必须转给真正的居住者。现在有钱人基本上解决了住房问题，所以真正接盘的，就应当是一些普通收入者。如果他们不能接盘的话，这个房价早晚要跌下去。为什么要等足够的时间？这是一个很重要的原因。
我认为不买房是一个非常好的选择，可以买黄金，一个人如果度过三年的困难，大约需要1斤黄金。如果有条件，一个家庭可以购买1500克黄金。这能解决很多的问题，因为你要针对未来人民币的信用，不要考虑买黄金赚不赚钱，我想这是很重要的。
主持人：咱们看现场观众有没有想问的？
观众：问两个问题。第一个问题：牛刀老师刚才说推到极限，2009年货币投放不超过12万亿元，我不知道您这个结论是怎么推倒出来的？您能简单给我们大家讲一下吗？
牛刀：我的推论的依据有两个：一是从2009年7月份开始，央行正在回收流动性，已经对前期的流动性在做回收；第二是目前包括央行、银监会、各大商业银行，对货币的流动性情况，比方说进入股市、楼市的资金，都在设法解决。再加上中国的资产暴涨，已经受到国际热钱的高度关注。如果我们还像2009年上半年一样，继续大规模发放新增贷款的话，后果是不可收拾的。M2的增幅，现在不是突破28%，而是突破35%了。这么大规模的投放，对我国宏观经济的危害会非常大。这种情况下如果每个月新增贷款额度控制在6000亿元左右，对前期投资不会带来资金上的很大断档，也对市场的流动性有所控制。
那么6000亿6个月大概就是，我们认为3万多亿，3万多亿加上前面的7万多亿，大概10万亿多，它突破不了12万亿这个极限。
主持人：还有没有其他问题？
观众：我的第二个问题就是，大家都在看房市的时候，有些现象都看到了，大家看到同样的现象，往往得出不同的结论。我觉得结论很重要，得出这个结论的方法和依据很重要。我想问一下牛刀老师，当我们作为一个普通人判断房市，最主要关心的是哪几个因素？
牛刀：这个其实很简单，要看你是关注短期的还是长期的。现在老百姓最担忧的，是对长期趋势判断不稳；如果是短期的，你可以在网站上，例如建委的房地产交易管理网，你在这个网站上可以看三个数据：一是现房和期房的库存量及其变化情况；二是日均成交量的变化；三是房价的变化情况。这三个数据每天去观察，很容易找到它的规律。像深圳，如果新房存量跌破了2万套，房价肯定要涨；如果高于3万套，房价就要调整；而且每周五、周六新房的成交量达到500套左右，平时200套至300套。如果???于这个成交量，房价就要下降了，高于这种成交量房价就处于上涨通道。只要把这个规律掌握清楚了，短期趋势就可以判断。难判断的是长期趋势。比如中信泰富的失误就主要是长期判断错误。2008年9月15号雷曼兄弟破产以后，他们的判断是美元将大幅度贬值、澳元升值，他们因此卖掉美元资产买入澳元，亏了很多，说明看大趋势更重要。
谈到投资，2009年短期你关注股票，长期关注黄金和宝石。关于股票的短期走势，我最近观察了有色金属板块。2008年9月28号，我在知钱俱乐部演讲，给大家推荐就是这个板块，所有买这个板块的人，70%以上的都盈利。当时云南铜业每股8.3元，我让大家卖出的时候，是2009年的4月22日，当时股票是22块钱，上涨了两倍多。所以包括中国铝业、南山铝业，这些有色金属股票都表现得很好。
主持人：还有没有要提问的？
观众：我想问时老师两个问题。第一个问题，我们大家都知道时寒冰作趋势研究，您对人民币贬值这个趋势是怎么看的？第二个问题，对我们普通老百姓来说，我们怎么应对这种问题？谢谢！
主持人：这种问题是很实际的。
时寒冰：人民币是相对美元贬值，还是相对本币贬值，这是两个不同的概念。
观众：现在一块钱买一个鸡蛋，到2010年这个时候花两块钱买一个鸡蛋，那人民币就是贬值50%。
主持人：那你说的就是通货膨胀。
时寒冰：我2008年下半年出了一本书，就讲到这个问题。人民币实际上没有升值，它的购买能力一直在下降，即便升值它也是在对外升值，对内贬值。我举个例子，我们国家外汇储备增长那么快；日本是通过发行国债来增加外汇储备，中国靠投放基础货币来储备外汇，而不是发行国债。中国发行一次性国债1.5万亿人民币来购买外汇，中国大部分是依靠基础货币。这意味着，人民币和外汇储备增长呈现一个反比的状态，它对内这种购买力在持续下降，升值是一个假象。我前一段时间跟郎咸平先生谈了一个多小时，人民币贬值的趋势还会继续延续。
主持人：通货膨胀是吗？
时寒冰：对，人民币贬值还会继续延续，但是我们同时也认为，中国房地产泡沫太大，如果靠买房子来规避这个通货膨胀，本身需要技巧，另外也不是最佳的选择。
主持人：那最佳选择是什么？
时寒冰：房地产投资一定要注意，房价要涨，这不是房价在涨，而是地段在涨，凡是房子涨价涨得快的地方，都是好的地段、稀缺的地段，土地升值最好的地方就是稀缺性高的好地段。在三环内，地段是属于稀缺性的。因为市里面的土地是稀缺的，有稀缺性的土地它就在增值，这样就带动房价增值。也就是说，你买房子如果真正想赚钱，不是因为它便宜而买它，而是因为它有上涨的空间才买它，这跟选股票一样；选股票也是，不是因为这个股票便宜你去买它，而是因为这个股票有非常好的上升空间你才买，这是一个投资技巧问题。
当然我不喜欢房地产投资，房地产里面确实有它的技巧，刚才我也讲到有技巧，我那本书里面讲得也很清楚了。当所有的国家都在拼命印钞票，防止发生通货膨胀就成了空话。第二，就是以资源类的股票为主，其他的股票利润比较薄、利润低，资源类的股票不是这样的。从当时到现在，黄金类的股票是上涨得比较快的。我在博客里也写到这个问题，当时我把我的想法跟广大投资者分享，讲到了这个问题。这是一个长期的投资趋势。
当然股市投资风险也非常大，要注意风险控制。在2007年9月底和10月初，呼吁空仓的时候，我承受了非常大的压力，各个方面包括我们报社领导找我谈话；一直坚持到2008年的年底，这一次入市以后，股市涨到预期价位的时候，我会继续空仓。
主持人：什么时候是预期价位？预期价位在哪里？
时寒冰：预期价位不好说，不同股票的预期价位有非常大的差异。
主持人：您从2007年9～10月份空仓了，2008年年底又进入了，是依据什么来判断这个大涨大跌的？
时寒冰：这个问题不能讲。你知道我讲这个问题要我花多少时间，场下有几个人是我的铁杆粉丝，这个问题讲下来至少要三个小时，今天几分钟讲不清楚的。
主持人：那好吧，因为咱们今天时间也不多了，最后一个问题留给曹建海老师。
曹建海：最好问宏观经济问题，因为房市没有什么可说的了。
观众：我想问一下您刚才提到黄金问题，你是指实物黄金，还是指黄金股票？
曹建海：黄金股票我不看好，因为价位已经上升太多。如果这个时候再去购买，我觉得风险非常大。比如中金黄金，最近收购了一个金矿，金矿账面价值只有几百万，但是它以8个亿做价来收购的。我想实际上8亿元的资金流出，一旦收购失误，我看企业前景堪忧。这个收购当然是看好黄金价格无限上涨，但是我觉得这个估值，肯定超过了收购目标应有的价值。如果金价没有按照预期走势来走的话，那会引起中金黄金这个企业现金流的破裂，甚至倒闭的危险。所以说要购买黄金，就应该购买实物黄金，最好是现货。
主持人：买一个大金砖回家是吗？
曹建海：那是最好不过。
主持人：今天实在没有时间再问了，如果有机会再邀请大家来。在今天的节目当中，我们的三位嘉宾为我们分析了房价上涨原因，以及提出对于房价走势的预判。对于普通老百姓来说，买房子毕竟是一件大事。这个房子买不买？买什么房？什么时候买？您真得仔细掂量掂量，想一想。如果您对我们节目有什么意见和建议，欢迎您及时和我们取得联系，投资有道，赚钱有理，感谢您收看我们这期的节目。
（本文根据节目脚本整理）
