由于二手房市场交易费用大多减免，一手房信贷投放与二手房市场销售高度润滑两相结合，就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比2007年，这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称做房价“凶猛”，这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因，就是大规模的信贷投放。2008年全年，我国新增信贷资金投放4.17万亿元，2007年为3.63万亿元，而仅在2009年上半年，我国新增各项贷款就达到了7.37万亿元。下半年新增信贷投放虽有收敛，但7月～10月仍有1.55亿元，1月～10月累计新增各项贷款8.92万亿元。这个规模远远超过了我们以往正常GDP增长对货币供给所需的规模。一般来说，根据我国的经济产出规模和货币流通速度，一年投放5万亿元新增信贷资金尚属正常，但现在看来，2009年全年的新增信贷资金，有可能接近10万亿元。
由于货币投放增速远超社会总产品增速，引起城乡居民强烈的通货膨胀预期，表现为纷纷将货币资产转换为不动产。如果说上半年房价上涨主要归因于房地产开发商对救市政策的炒作，那么下半年更大幅度的上涨，则主要在于天量信贷投放引发居民通胀预期。
专栏
为什么中国的GDP增长必须“保8”？
GDP增长是中国当前最受关注的问题。按照目前中国的GDP核算，一旦GDP增长速度低于8%，中国经济就会非常危险，石油进口、用电量、就业率等重要经济指标就会出现明显的下降。这里的原理是什么呢？按理说，GDP增长率只要是正的，用电量、就业率等指标就应当为正值，不会是负数。但我怀疑我们的GDP统计，或者说，8%的GDP增长率是不是意味着零增长呢？因为我们的能源使用效率没有提高，2008年年底的4万亿投资计划拯救了钢铁、有色金属、水泥等高耗能、高排放工业，这些行业显然并不属于高新技术产业，产业结构调整对能源利用效率不可能起到推进作用。我认为中国GDP统计可能存在抵扣不足的问题。比如说房地产业增加值在GDP中的比重越来越高，目前大约占到6%左右。这6%的增加值主要是由就业人数不足180万的房地产开发业提供的，约占全社会就业人口的0.25%，这个人群也就是开发商人群；而全中国就业人口有7亿之多，相当于400个就业人员当中只有1个在房地产开发企业就业，这0.25%的就业人口每年可以创造6%左右的GDP。如果2009年房价继续上涨，这个比例超过6%，也完全有可能。因为新增加的房价可以体现更高的附加值。房地产业的增加值为什么这么高？很显然，是把应该抵扣的部分人为地压低了。比如说，买地然后拆迁的过程，按照市场价值，这块地上的房价可以卖到每平方米1.5万元，但是开发商会对被拆迁户说你这房子属于旧房，有的甚至属于违章房屋等，他只愿意出到每平方米5000元，而且不跟你谈判。这样，每平方米房子价格抵扣应该是1.5万元，但其实是开发商只需每平方米抵扣5000块钱就足够了，这样开发商每平方米就少支付或者说赚了1万元。
还有一些情况，被拆迁户要求回迁。对于这样的被拆迁户，开发商也有办法，即，将回迁房配置在楼体中背光阴暗的朝向，而把位置好、朝向好的房子作为商品房高价出售。这种做法对于一个企业来说，附加值就相当大。忽略农民集体所有土地的区位增值，简单地按照农业生产产值计算补偿标准，这是地方政府土地附加值居高不下的主要原因。
更明白的情况，比如说是一场火把一栋楼烧了，烧掉的这栋楼在GDP里是不需要抵扣的，但废楼拆迁、清理垃圾则计算在GDP里面。同样，森林大火损毁的财富在GDP里是不作抵扣的，环境污染抵扣也很不充分。比如说山西的煤炭开采，造成了很大的污染，但这导致的河水污染、土地变质等损失，除??赔偿了才抵扣，不赔偿的都不作抵扣，不在统计范围之内。所以，现在的所谓的自然资源和土地开发，一部分就是通过政府批文、城市规划等强制手段低价掠夺自然资源，用来创造所谓的社会价值。这个价值创造本身就是一个零和博弈，土地从农民手中买来，没有创造一分钱的价值，但是这么一买一卖，GDP就出来了，也就是把不该计算的东西计算到GDP当中了。
由于上述原因，8%就成了中国经济增长的一个不能再低的指标，低于它就会使各项物质消耗、就业等指标出现负增长，国民经济将陷于严重萧条状况。
（文章来源：作者原创）
土地拍卖市场“地王”频现，再现疯狂
央企频频刷新“地王”，但这一次是以国有企业为主角的。2009年5月以来，随着房地产市场的强行“复苏”，大型国有企业频频买地。这些企业的资金，都不愿意再投到实体产业的技术改造上，而是普遍热衷于买房子、炒地皮。一些大型国有企业集团，现在一方面给旗下的财务公司注资，让它们去炒股票；另外一个重点，就是给房地产公司注资，让它们去囤地买房。由于4万亿投资计划和银行长期贷款多为国有企业获得，加之多数大型国企都拥有上市公司，资金极度充裕，从而使得现阶段国有企业的资金主要流向了股市、房市两大市场。
中化方兴是中化集团下属企业，而中泽置业则是隶属于中国电子的子公司。中国电子曾在2009年5月底与北京富力展开的广渠门外10号地争夺中一战成名。两个地王都是央企，和它们“拼杀”到最后的也是中信地产、远洋地产、保利地产、北辰实业这些大国企背景的地产企业。而且，两位“地王”实际从事房地产开发的历史很短，经验也略显不足。但是在金融危机的冲击下，被释放出来的资金流动性不可避免地流到了央企手中，与电子、化工、煤矿等这些产能过剩的行业相比，房地产投资有着独特的诱惑。具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高，或融资渠道广，财大气粗，敢于在土地市场一搏。当然，对楼市的乐观预期，导致了它们超乎常规的拿地行为。
我在2007年做《地产三剑客》节目时专门批评过疯狂拿地现象，我认为这样会导致“地价重构”的连锁反应。就是说拍卖土地会引起房屋价格体系的重新构造。就像现在位于广渠门的刚拍出的土地，楼面地价就达到了每平方米1.6万元，超过了周边楼盘的市场价格，“面粉贵过面包”，那么周围楼盘的价格必然迅速暴涨。这也可以反映出政府拍卖制度对房价的拉动影响。当然，根本的前提还是现在过于宽松的信贷环境，从2008年的信贷紧缩到2009年的信贷天量投放，资金无处可去，只好在宜于投机的股市、房市里“疯狂”了。这种长周期的房地产开发，由于土地拍卖制度，就使得原先即使是无偿拍卖夺得的土地的价格也会出现暴涨，这样也必然传导到二手房市场，也会使得二手房的价格实现重构。当然，也不能把这种“地价重构”绝对化，“地价重构”机制是否会推动房价整体暴涨，关键还要看信贷政策配合与否。如果2009年下半年的信贷投放一如上半年疯狂，必然引起全国城镇房价整体性暴涨。
当然，信贷政策不能决定一切，因为它毕竟只是一个短期的宏观经济政策。假以时日，过剩的流动性必将退出。房价是否应由信贷政策决定呢？从短期上看影响比较大，从上期上看则不是！从长期看，房价水平及其走势，是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。也就是说，房价是否为大多数消费者所能承受，是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受，那么对于每月还需付月供的投机客来说，手上的房子就必然难以以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机者，下游的投机者则可能成为最后的“买单者”。可见，如果大多数消费者都无力承受现有的房价水平，那么这种房价上涨的局面早晚会出现反转。
所以，房价最终还是由老百姓的居住需求决定的，而不是由信贷资金宽裕或是政府的土地收储拍卖政策所能决定的。如果最后连老百姓都不要这些房子了，那么它们就会“砸”在投机客手上。如果投机客当初购房时使用的是零首付，那么最后所有的损失只能由银行承担。同样，如果开发商以极其昂贵的价格买了一块土地，那么最后也只能是套牢在他们自己手上—毕竟地价是被严重高估的。
这样来看，正是因为土地的拍卖方通过土地拍卖而获得了一大笔利润，因此地价仍旧是虚高的，根本谈不上什么“实在成本”，最后注定是拿到“地王”的开发商要赔钱。现在的情况和20世纪90年代初的“海南时代”非常类似。当时的情况是，土地在各个环节反复交易，地价节节上升；现在则是在市场大厅里反复叫价。最后的赢家当然是土地的拍卖方，输的主要是最后拿到土地的人。
现在，各地的土地拍卖越来越多，房地产开发商抢地规模越来越大，囤积的土地越来越多，俨然让我们又回到了“海南时代”。和“海南时代”相同的就是，主要由国企在拼命拿地，根本不考虑由此可能产生的经济后果。
专栏
央企资金“泛滥”，豪夺北京地王
2009年5月21日，北京市广渠门外10号地以10.22亿元、楼面均价15140.74元/平方米、溢价率高达241.52%的“天价”成交；6月25日，北京市通州区九棵树大街居住项目以17.4亿元、楼面均价6264.58元/平方米、溢价率122.9%成交；6月25日开拍的重庆鸿恩寺地块，土地面积为596498平方米，最大建筑面积1253100.076平方米。到场的万科、保利、龙湖等数十家大小开发商经过88轮激战，最终保利以38.1亿元的成交价拿下了这块成交价格当时居于全国最高的“地王”，高出起拍价（28.97亿元）达9.1299亿元；6月26日，北京市朝阳区奥运村乡一地块更是以19.6亿元、楼面均价13171.23元/平方米、溢价率124.32%的价格拍出；6月30日，中化集团下属中化方兴投资管理有限公司一拍成名，以总价40.6亿元、地上建筑面积单价1.6万元/平方米的价格在北京拍得“广渠路15号地”，成为北京“新地王”；7月6日，上海绿地地产和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得北京市大兴区黄村19号地与大兴区黄村新城北区2号地，后者楼面单价达到7250元/平方米，成为大兴区单价地王；7月23日，金地集团以30.48亿元拿下建筑面积为21万平方米的上海市青浦区赵巷镇特色居住区10号地，楼面地价高达14498.5元，中标总价比挂牌起始价9.46亿元溢价222%，创出2009年上海市土地市场单宗土地成交价的新高。
（资料来源：作者整理）
2009年以来的一个重要现象，就是大多数国有企业使用国家给与的授信贷款，大量投入房地产市场中买地炒房。例如，北京市朝阳区广渠路15号地块要求一次性全款付清，却经历97轮竞价才最终成交。买下该地块的中化方兴，除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外，2009年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。宽松的货币政策之下，巨额资金从股市、银行，流向大型房地产上市公司，房子还没盖起来，他们就已经在资产负债表上赚得盆满钵满。所以，9万亿元的新增信贷资金里，究竟有多少流到房地产市场中去，这是非常值得研究的问题。此外，还有很多工业企业、经营不景气的企业也把资金用来买地买房，国际热钱也能通过多种途径进入我国房地产市场中。现在我国出现的房价上涨，可以说是波涛汹涌，在全世界绝无仅有。当然，这也会使中国付出代价。
由于国企在地产市场上“异军突起”，老牌开发商普遍陷于焦虑。即使像潘石屹、任志强、张宝全、易晓迪这样的老牌地产商，有的甚至握有上市公司，由于土地拍卖对资金门槛要求太高而被排斥出来。由于资金规模不如对手，他们失去了借用“土地—股市”杠杆迅速增值的机会，也自然成了酸溜溜的“怨妇”。
回过头来分析，为什么这些国有企业会做出如此疯狂的举动，难道他们真的利令智昏了吗？其实，如果认真分析这些企业的构成，他们是在利用楼市和股市之间的联动机制牟取最终利益。这些企业的行动实际上构成了这样一副路径图：房价上涨→上市公司预期收益增加→股价上涨→公司融资空间增加→融资后再次高价储备土地→进一步推高收益预期。上市公司在楼市、股市的循环往复中，实现了双丰收。至于未来，如果房价持续上涨，股东和企业皆大欢喜；如果房价下跌，则风险就将转嫁给银行和股东。
房地产市场“回暖”与中国经济复苏
我们现在看房地产市场，不得不承认它已回暖，而且这种回暖鼓舞了绝大部分实体企业领导者的信心。
2009年前三季度中国经济主要数据分析
2009年3月以来，由于产业振兴政策、扩张性财政政策和宽松货币政策等因素的共同作用，中国宏观经济的一些重要指标开始呈现积极的变化。表现为固定资产投资强劲回升、一些重要市场如房地产市场与汽车市场明显回暖、工业增长明显反弹、价格下跌的势头有所遏制等。经过第二季度的发展，这种积极???应在一些方面更集中地显现，并有一定的扩大趋势。
在中央政府4万亿元的经济刺激计划及银行大幅扩张信贷的作用下，投资增长强劲回升，成为上半年拉动中国经济增长的关键因素。数据比较显示，2009年前三季度，投资为GDP的增长贡献了7.3个百分点，消费和净出口分别贡献了4个百分点和-3.6个百分点。而在2007年，消费、投资、净出口拉动GDP增长分别为4.4个、4.3个、2.7个百分点。如果不考虑外需，则2009年前三季度内需中消费与投资之比大约为1:1.6，较之2007年两者基本持平的局面更加失衡。从经济学常识来看，投资不可能创造最终的需求。如果没有消费的支持，投资最终必然成为无源之水、无本之木，经济失衡为中国未来的经济埋下了隐患。
从GDP增长的季度趋势看，2009年一季度GDP的增长不如人意，但二季度已基本达到政策调控的预期目标，三季度GDP增长在投资继续加快、消费稳定增长以及出口降幅收窄的影响下进一步回升。如果仅仅考察统计意义上的增长，可以肯定，2009年全年经济增长8%的任务，完全可以实现。
