现代各国不动产法与学说理论，大抵坚持认为，当不动产的所有利益与资本利益发生对立时，宜优先保护资本利益。例如，在土地所有权与土地租赁权利益发生冲突，且二者的保护要件叉相同时，即应优先保护承租人的资本利益。因为，土地系天然产物，其本身的价值只有通过投入劳动力，以及资本才能显现出来，故为了保障于土地上投下的劳动力及资本能圆满收回，即非优先保护不动产的资本利益不可。这一点，正是二战以来各国制定不动产法时的基本的政策判断（立法论）与学说解释所一贯遵循的基本方向（解释论）。当然，这绝不意味着法律对于恶意的或者违法性的不动产投资人的资本利益也要给予优先保护，相反它仅在说明，于不动产所有利益与资本利益对立时，只有优先保护资本利益，才与现代社会的价值判断相合拍（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，（台]五南图书出版公司1984年版，第142-143页；（日]铃木禄弥等：《不动产法》，有斐阁1973年版第350-351页；刘得宽：《民法诸问题与新展望》，[台]五南图书出版公司1995年版，第15页。）。
三、不动产生存利益与所有利益和资本利益的对立与调整
不动产生存利益与所有利益和资本利益对立时，应优先保护人类的生存利益，此为现代文明社会之一项基本价值判断。因为，人类的生存，具有不论何时何地均应受到优先保护的普遍价值（[日]铃木禄弥等：《不动产法》，有斐阁1973年版，第350页。）。正是基于这一缘由，现代不动产立法、司法及学说解释，均须沿着这一方向而展开，而绝不可偏离之。例如，房屋承租人与出租人，我国集体土地所有人与土地承包经营人就土地的利益发生纷争而保护事由相同时，即应优先考虑保护承租人和土地承包经营人的生存和生活利益。
值得注意的是，进入本世纪60、70年代以后，鉴于仅赖民法传统理论已不足以保护人类之生存对于不动产利益的需求的现实，各国于是不得不另辟蹊径，而创设新的民法理论，以资因应。这中间尤以日本学者创造的属于社会法范畴的所谓“生活原理”最为有名，影响也最为深远。此“生活原理”，究其实质，不过为一种利益衡量基准，目的在于用来确保当事人的“生存或生活”。因此之故，这一原理实质上已远远越出了民法意思自治原理的范畴，而属于社会法领域的范畴。
所谓社会法的“生活原理”，依日本民法学说与理论，具体包括三项内容：忍受限度、信赖关系及正当事由。此三者中，忍受限度理论，属于不动产所有权与不动产所有权对立时的调整指标，后两者则为不动产所有权与利用权对立时的调整指标。关于忍受限度理论，拟于不动产相邻关系章论及，于此不赘。以下仅介绍信赖关系与正当事由理论。
（一）信赖关系理论按照日本法解释论，建立“信赖关系”理论的目的，在于将之作为土地所有人终止借地、借屋契约而致其利益与借地人、借屋人的利益处于对立时的调整指标。
本来，依日本民法，土地所有人或房屋所有人之终止契约，应适用契约终止的一般理论予以解决。即只要借地人或借屋人有债务不履行的情事，土地所有人或房屋所有人便可终止契约。但这一规定适用的结果，多使作为经济上的弱者的借地人或借屋人的生活或生存，遭到破坏。有鉴于此，自60年代开始，日本司法实务遂创“信赖关系”理论，借以限制土地所有人或房屋所有人行使契约终止权，进而保护借地人与借屋人的利益，尤其是生存利益。
法制史上，“信赖关系”理论之产生系由1953年9月25日日本最高法院关于承租人擅自转让、转租的判决为其端绪。该判决写道：承租人未经出租人承诺，而将标的物擅自转让、转租他人时，如不足以认为有背信行为的特殊情形，不发生终止权，自不适用民法第612条第2项之规定。判决所称“背信行为”，通说认为指无害于出租人的经济利益的行为，亦即不害及出租人的租金请求权，与不妨害租赁物的维持和保存的行为。详言之，借地人将标的物擅自转让、转租他人时，只要不因此害及出租人的经济利益，此前出租人与承租人间的“信赖关系”即应认为未受破坏，从而土地所有人也就不得行使终止权（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，第139页、第140页。）。这一理论，其后扩及到借地人擅自增建、改建，及违反土地使用方法的各种场合。
由上可见，信赖关系理论，实属于社会法范畴的一项理论。依此理论，借地契约与借屋契约为继续性契约，其存续应完全依当事人间的信赖关系是否已受破坏为断，信赖关系存在，借地借屋契约即应存在，尽管契约期限已经届满；反之，借地借屋契约即应终止。
（二）正当事由理论
正当事由一语，为日本现行借地法上重要概念之一，见于该法第4条第1项但书。学说将其抽象概括为“正当事由”理论。通说认为，“正当事由”理论，是借地契约期限届满，土地所有人与借地人因借地契约的更新而使双方利益处于对立时的一项权衡指标（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，第140页。）。借地法第4条第1项：借地权消灭，借地权人请求更新契约的，以有建筑物存在的情形为限，视为与前契约同一条件重新设定借地权。但土地所有权人自己有使用土地之必要及有其他正当事由而未迟延表示异议者，不在此限。可见，正当事由理论，旨在限制土地所有人的更新拒绝权，亦即土地所有人欲拒绝借地人的更新请求，以有“正当事由”为必要，否则不得拒绝之（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，第140页。）。
本来，在以意思表示为中心的近代市民法体系之下，借地契约存续期间届满，即因目的到达而终止，土地所有人对借地人的更新请求，既可接受，也可拒绝，完全听其自由，此为近代民法的当然之理。但依上引日本借地法第4条，土地所有人如无“正当事由”，即不得拒绝借地人的更新请求权，因而这就显然排斥了近代市民法的意思自治原理。至于“正当事由”之有无，条文列举了“土地所有人自己有使用土地的必要”这一情事。但日本最高法院认为，纵土地所有人自己有使用土地的必要，仍应权衡双方当事人的利益，及综合考虑双方当事人的各种情事后而定之（参见日本《民事判例集》第15卷第7号第1939页。）。根据最高法院的这一解释，晚近以来，日本下级法院对有无“正当事由”的判断的倾向是：“借地人若为小市民时，原则上认为无正当事由，但有特殊情形，例外地认为有正当事由。反之，借地人若为资本家时，原则上认为有正当事由，但有特殊情形，则例外地认为无正当事由”（[日]铃木禄弥：《借地法的正当事由与借地人的类型》，载<判例时报》第398号第68页。）。
至此，我们考察了日本战后民法理论为保护社会成员的生存与生活利益，而创设信赖关系与正当事由理论以资解决的情况。我国的情形虽与日本的情形不尽相同，但是，应当肯定，伴随我国社会主义市场经济的不断发展，不动产财产利益与生存利益之间的对立和冲突必将凸现出来，并有随着时间的推移而变得日益深刻化之势。有鉴于此，如何创立社会法的调整指标以对不动产各种利益加以调整，无疑将是摆在我国民法学者面前的一项重要任务。在这方面，日本的情况对于我国之解决同类问题无疑有其积极的参考价值。
四、不动产同种利益的对立与调整
不动产各种利益中，除异种性质的利益间可能发生对立外，同性质的利益间也依然有发生对立的可能。同性质的利益间的对立，即不动产所有利益与所有利益、不动产资本利益与资本利益间的对立。学说认为，在此场合，无论“立法论”或“解释论”，均应依所谓“合理主义”原则解决之。“合理主义”原则，又称“当事人意思尊重”或“契约自由原理（[日]铃木禄弥等：《不动产法》，有斐阁1973年版第351页。）。如，土地交易中，不动产出卖人与不动产买受人的对立，不动产担保关系中，抵押权人与抵押权人间的利益的对立等等，均应尽量依当事人的意思，及民法契约自由原则予以解决。因为，民法是以私人间的财产关系与身份关系为其规律对象的法律制度，其中有关财产关系的规定，是建立于自由平等的市民法原理之上的（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，第143页。）。
于生存利益与生存利益发生对立时，应如何加以调整呢？学说认为，在此场合，应对双方当事人的生活状况作综合判断，尔后予以调整。即应先确定何者的生存利益遭到了“绝定性”的破坏，而后决定优先保护遭到了“决定性”破坏的人的生存利益。因为生存利益的对立，应从确保“生存”与“生活”的实际情形上加以考虑（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，第143页。）。例如，相邻房屋的所有人互相控告日照（采光）妨害，以及将房屋出租给他人使用后，因情事变更致自己无房可住等利益对立的场合，均宜先决定何人的利益遭受了“决定性”的破坏，然后优先保护遭到了决定性破坏的人的生存利益。
