（第二，从近年来房价与地价之差波动较大的现象来看，考虑到土地政策对房地产市场产生的作用具有一定的渐进性.
地价对房价的显着影响：长期内地价是房价的因，地价甚至可以决定房价的涨幅。
理论和实践表明，土地政策自改革开放以来经历了一系列制度变迁，对土地市场化的形成、土地管理政策的形成、用地供应量、供应结构以及市场秩序等方面都产生了重大和深远的影响。尤其是在我们研究房价变迁的情况下，关注地价对房价的影响，也能给投资者带来一定的指导意见。
（第601节）影响房价的因素4：城市化
什么叫做城市化？城市化就是指一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。也有的学者称之为城镇化、都市化，是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。
一般来说，城市化程度高的地方房价就高。这是为什么呢？我们沿着城市化的一半规律来寻找其中缘由。
从城市化的进程可以看出，其城市化具有两大基本规律。城市化总体进程沿S型曲线变动，城市化率突破30%后进入加速阶段，直到城市化率接近70%；从人口流动看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段人口进入郊区；工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构：工业化是城市化的长期驱动机制。城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节）约，但城市的聚集效应存在一个与城市最优规模相对应的临界点。
那么，在这样的规律下房价的表现是什么样的呢？房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在（第一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在（第二阶段，大城市的房价表现将显着优异；在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异；
中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。也就是说，城市化给中国房地产业带来了巨大的商机和潜力。
中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。所以说，在现在的房地产市场上，供需关系仍然是刺激房价上涨的关键性因素。而城市化就带来了这个需求。
从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者共计约占用30%以上。现有房屋的数量是远远满足不了这样的需求的。
中国的城市化进程正在进一步推进中，它对房地产市场的良性促进作用，我们不妨拭目以待。
（第602节）影响房价的因素5：需求因素
需求因素比起其他因素来说，算是最为人所熟知的了。这几年人们也常常在谈论这个“刚需问题。”
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。不管从哪种角度来看，对房地产的需求都会对房地产价格造成一定的影响。
由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显着的特点，主要是：
1．房地产需求的整体性
这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的，地产和房产虽然在权属上分为两证，但是实际上，他们是不可分割的。房屋必须依靠着土地所有权才能建立，而现在商品房一般的土地使用权限都是自开发商购地起得七十年，这七十年里，房产和地产合二为一。
2．房地产需求的区域性
由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。房产最特殊的一个特点是，它的位置固定，相对而言不可移动。像电影《飞屋环游记》里那样靠气球使得房屋投奔新环境，只能是童话。所以，房地产是有地域限制的，而随着城市发展的状况，每个地域对房产的需求也是不同的。
3．房地产需求的层次性
我国的刚需比较特别，因为中国人大部分都希望能买房居住，而在此，每个年龄段对房屋的需求也有所不同。这其中又会受到经济因素、环境因素的制约。所以此项需求是有层次差异的。
除了这些特点之外，房地产需求也有不同的类型，每种不同的类型对于房地产市场都有不一样的影响。
1.产性需求
产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。
2.费性需求
费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。
3.投资性需求
投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引申出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。
综合来看，需求性因素对房地产价格的波动影响较之其他因素更为明显，而且在接下来的发展中，它也会占到主导因素。
（第603节）影响房价的因素6：价格上涨预期
价格上涨预期是指购房者或者开发商对于房地产价格的期待值。很多刚入行的投资者并不能理解这个因素对于房价会有什么样的影响，本节）中就以最新的房价政策和市场评析来分析一下吧。
新一轮房地产调控政策的目的明确要“合理确定本地区住房价格控制目标”，尽管如此，房产涨价预期在社会上普遍存在，由投资拉动的房价持续上涨，致使房地产调控政策一再受挫，使得政府不得不采取更为严厉甚至是不合理的调控政策。
在此现状下，房产涨价预期甚至成为房地产调控政策能否见效的关键。
社会上在谈论房价问题时，一般不会再谈及住房的合理价格水平。在国际上5-6年的收入就应该可以购买一套住房的标准，在国内却不多见，理由当然是多方面的，这里不再赘述。但是从世界先进国家房地产政策的实践来看，房地产问题不仅仅是居民居住问题，也不能等同于普通商品而仅从供需关系来考察和调整。房地产问题的核心，实质上是一个国家或地区的财富分配问题。它可以是拉大社会财富差距的载体，也可以是均衡社会财富的途径。如果政策调控不当，它不仅会成为瓜分或积聚国家财富的手段，直接影响到普通居民的居住需求，而且会带来财富差异的不公正扩大和经济社会发展的不稳定。
这样的市场预期会对房地产市场有什么影响呢？
很多房产专家都预言，本年度的房价会持续走高，除了京沪广深等一线城市会有所下降之外，二三线房价不会有所缓解，至多只能降低增长速度。
这样的现象简直是个怪圈。
价格上涨预期，难道对房价真的有这么大影响吗？原先抱有怀疑态的人，是不是现在可以叹口气：原来真是这样的。
对于大部分消费者而言，居者有其屋是基本需求。但是对于投资者而言，房价的上涨是一种投资利益的来源，对于开发商而且更是身家性命的依托。至少在目前，价格上涨预期还是能左右房价的。
