我曾在《鄂尔多斯“鬼城”将何去何从》一文中说：“2002年前后，中国的煤炭行业迎来巨大转机，煤炭价格急剧攀升，到2003年，每吨原煤价格约为200～300元，最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际，正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快，鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市，煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’，就如同当地的车牌‘蒙K’--当地人习惯称为‘猛开’一样，迅猛地行驶在高速路上。”
2011年年底，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价，从之前的均价1万元/米2暴跌至现在3000多元/米2。2012年，整个鄂尔多斯又被债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿元，这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。
房价取决于未来房租，这和股票市盈率的本质一样。人们之所以愿意出高价购房，就是赌未来会涨价，这和房租有很大关系。如果人们都看到这是一座“鬼城”，将来没有什么人居住，到时租金就肯定不会上涨。因此，房价就作出了提前的反应。当然，当时房价拼命上涨，和当时政府的吹捧有关，但是当真相慢慢浮出来时，房价就开始暴跌了。
从简单的经济学原理来看，房子这么多，真实居住需求不多，房价不跌才怪。很多东西，宣传确实给人们的感觉很美好，但是一旦真相被人们发现了，那么好戏就开始了。2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元/米2左右，到了2009年就上涨到每平方米七八千元，2010年，在这个基础上继续上涨。然而在暴涨的背后，却隐藏着暴跌的危机。
鄂尔多斯楼市之所以会走向崩溃，主要原因是过度依赖资源，经济结构单一。鄂尔多斯市政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高，这导致风险非常大。2012年以来，经济前景不被看好，一些省份发电量进入负增长，煤炭价格出现大幅下降，所以必然影响财政收入。
官方原意希望康巴什成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。激情带来的不是成功，而是一系列的后遗症。正如马光远说的那样：“对于鄂尔多斯而言，今天楼市崩盘以及煤矿炒作的终结，可以让这个城市暂时放下赶超香港的梦想，放弃轻浮和狂傲，给这个城市更多的厚重一点的思考。任何一个国际大都市，都不是靠炒楼、炒矿、玩高利贷玩出来的。”（引自《鄂尔多斯为何会崩盘？》）
对于鄂尔多斯来说，要解决危机，就必须正视当前的问题。要从根本上改变不切实的规划，特别是疯狂的梦想。只有认真对待，实实在在去走每一步，才有可能找到一条出路。
中国未来房价的趋势是下降
2011年10月月底以来，广州频频大规模挂出土地出让公告，却频频出现流拍。比如《信息时报》2011年11月9日报道：“原计划出让广州南站14宗用地，到了中午广州市房管局发出公告，终止出让其中的12宗。最后出让的两宗，也分别只有一家房企报名，最后各以底价成交。再加上11月1日取消的12块土地，两次取消出让的地块高达24宗，最后出让的地块只有8宗，并且全部以底价成交。原先或明或暗表示过意向的十几家房企，均仅停留在意向上而没有现身竞价。而在此前的10月28日，原定进行的3宗土地拍卖，最后也是仓促结束，连现场竞拍也没有举行。”
中国未来房价将走向何方？这是很多人都关心的问题。造成当前房价下降的因素主要是货币政策。银行收紧银根，房贷利率提高，这对房地产市场的冲击很大。要是从长期来看，中国房价在未来十几到二十几年时间里，基本上处于下降趋势。
一直以来，国内民众都高估了人口增长速度，甚至认为中国人口会达到十六七亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展会非常快，对住房将产生强烈需求，从而推高房价。事实上，中国出生人口数量从20世纪90年代初就开始下降。1988年，中国人口出生数量2458万左右，2008年降到1608万。1996年，全国小学一年级入学人数2525万，到了2005年就下降到1672万。从小学一年级入学人数来看，中国出生人口大幅下降。
国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据显示，“（2010年）房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。”按照每套房80平方米来算，这就有将近1000万套。同时，还有大量城中村的房子供应，再加上保障房的建设，保守估计，每年房屋供应量将超过2000万套，当然这个不包括农村里的自建房屋。
根据杭州透明售房网的数据，“截至2011年10月11日，杭州主城区商品房存量创了新高：37156套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出了4700余套。”国内很多城市商品房存量也在不断增加，个别楼盘出现一个月都没有卖出一套房的局面。
国内很多城市房价都是严重偏高，这已经透支了未来。国内一线城市，购买一套房子往往需要两三百万元，处于相当高的点位。据一些媒体报道，美国面积为200平方米左右的别墅，一般需要20万美元左右，折算人民币130万元左右。中国很多三线城市的房价都在每平方米七八千元到一两万元，这远远超出当地居民可承受的范围。
中国未来人口将处于下降趋势，这必然影响对房子的需求。受到金融危机的影响，近几年美国房价都在下降，很多地方的房价相对于国内一线城市来说，便宜得不是一星半点。因此，中国有很多富人到美国购房。这也会影响到国内未来的房价走势。
在未来10年的时间里，中国房价很难再出现过去10年的暴涨局面，甚至可能会出现长期下降的局面。同时，房价处于高位，上涨空间非常有限。在未来一两年内，中国经济将会陷入低迷状态，这对房地产市场影响非常大。在未来10年里，中国房价有可能陷入20世纪90年代的情形之中，出现长期下降的现象。
房价的羊群效应
房价触动了人们的神经，也让很多人纠结。房价在2003年左右触底之后，就开始了将近10年的上涨。很多城市房价实现了10年上涨10倍，远远超过多数人的收入增长。造成高房价的因素，主要有土地政策因素、货币因素，但是“羊群效应”也是我们不能忽略的。
这些年以来，很多城市商品房供应量并没有减少，反而处于增长的阶段。相对20世纪90年代末，尽管现在的城市商品房供应量不断增长，但是房价仍然上涨得非常厉害。当然，这里有城市化的因素，大量人口流入城市，导致对住房产生强烈需求。同时，我们也要看到一些三线城市，甚至县城，城市化发展速度并不快，有大量商品房出售，可是房价一样上涨得非常快。
“北上广深”（北京、上海、广州、深圳）是一线城市，这里有大量外来人口流入，从而对住房产生了强烈需求，所以房价处于高位还可以说算正常。
然而，国内有些城市，经济并不发达，房价却高得惊人。以广东湛江为例，2010年该市人均GDP为3000美元，仅为全国平均水平的70%左右，但是市区多数房价都在每平方米7000到1万元，金沙湾海景楼高达2万元。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分房价已在7000元/米2以上，一些高端住宅项目的售价已突破2万元/米2，出现了房价6年涨6倍。到2012年，鄂尔多斯人均房产三四套，到处可见耗资数亿元、数十亿元打造的豪华新城和高档小区。因此，有人说按照目前的开发速度，再过几年人均至少拥有10套以上的房子。
很多城市房价都远远超过当地居民收入，这意味着很多人根本买不起房。居民收入增长速度并不快，但是房价上涨得很快。房价是消费者投钞票推高的。要知道2004年时，房价只是缓慢上涨，大家就开始起哄，要求调控房价。结果经过调控之后，一线城市房价就加速上涨。2006年年底或者2007年之后，很多三线城市房价也迅速上涨。
也就是说，人们看到房价上涨了，就担心将来上涨得更厉害，从而加入购房队伍之中。2005年，人民币升值之后，很多企业经营面临困境，甚至倒闭。很多资金逃离制造业，纷纷进入房地产市场。有些中小企业主关闭了工厂，把资金拿去炒房。很多人看到房价不断上涨，觉得炒房是稳赚不赔的，于是把积攒的钱拿去炒房，所以就有资金不断进入房地产市场。2009年，政府的天量信贷，滥发的货币都源源不断流入房地产领域。就在这一年，深圳等城市房价出现暴涨。
很多人都觉得土地资源是稀缺的，城市化进程必然推动房价，所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上，中国城市化在未来十几年或者二十几年里，速度将会放慢。同时，中国新生人口不断下降，必然影响到老百姓对住房的需求。
中国房地产市场存在“羊群效应”，很多人看到别人购房，自己也跟着购房。有些业主看到房价降下来，就要到开发商那里闹事儿，要求退房或者补偿差价。这就说明，这些人心里觉得房价一定会上涨，从来都没有考虑房价下跌的情况。
2012年，银行收紧银根，调高房贷利率，这对楼市的影响是很大的。要是制造业环境改善了，将有大量资金从房地产市场流出，到时将有大量房子抛售。如果房价出现10%的跌幅，我想这个“羊群效应”就又可能发生了。“郁金香狂潮”是否会发生在房价上？
20世纪90年代，房价曾经跌了2/3，但是不知道这次是否会旧事重演？事实上，房价下跌未必是坏事，我想，让更多人能够买得起房，这应该是好事。
“退房潮”折射了什么问题？
2010年以来，“退房潮”成新闻焦点。很多老业主不满降价，围攻售楼处，甚至拉起“无良开发商”的抗议条幅。据央视财经频道《今日观察》2011年10月29日报道，“2011年10月23日，在位于上海浦东的中海御景熙岸售楼中心，有几十名业主在与开发商交涉，他们是得知几个月前购买的楼盘降价6000元/米2的消息而赶来的。”
按照100平方米的房子来算，每平方米降6000元，意味着一套房子降了60万元。对于前期业主来说，一夜之间就不见了60万元，心里肯定非常难受。从这个角度来看，我们非常理解老业主的心情。但购房就是一种投资行为，有赚有赔，而不是只赚不赔。除非开发商和业主把降价补偿差价写入合同内容，或者开发商在广告上有过承诺，否则业主的这种行为只是无理取闹。
消费者购房之后，房子产权发生转移，相关的风险也发生转移。也就说，房子属于你的，涨价受益归你，价格下跌损失也应由你承担。对于业主这种无理取闹的退房要求，一位叫徐霞客的网友说：“买股票跌了，是不是股民也要找上市公司和券商砸场？”如果房子价格下降，业主就可以要求开发商退房的话，那么房价上涨时，开发商是否也可以要求业主退回来，选择不卖了？
“退房潮”折射了这个社会人们不重视契约精神的现象，在对自己没有好处时，就不择手段去违约。消费者有权利要求开发商提供的房子质量没问题，但是不能要求开发商保证房子未来的市价。道理很简单，开发商只能保证这个房子质量是好的，达到合同上规定的标准就可以了，但是没有义务保证将来这个房价上涨多少。上海某个市民说：“因为你买了房之后，你赚钱，你也不会再分给当时在卖房的那个人，是吧？比如说400万元买的涨到600万元，你会把200万元给房地产公司吗？所以跌了之后，让人家把你这个差价补回来，我觉得应该是不合理的。”
对于业主围攻的行为，上海御蓝湾太仓售楼处的态度是“不退房，不退款，什么都不退”。我觉得业主不满降价而围攻售楼处的做法，完全是对商业契约精神的赤裸裸的挑战。因此，我们不能对这种不遵守合约的行为抱以同情，这也是一个法治社会所不允许的。
