商品房面积缩水怎么办？
张先生在报纸上看到这样一则广告：城北新开楼盘，风景优美，交通便利，房屋有效使用面积多达８２％。张先生看到这则广告后，动了买房的念头。因为儿子去年谈了个女朋友，两人关系处得不错，张先生就想给儿子买一套结婚的房子。
张先生按广告上的地址找到开发商的售楼处，售楼处的售楼小姐热情地向张先生介绍各种户型的房屋，并罗列了这个楼盘的种种优势。张先生听得心动，决定与开发商签订购房合同。因为是期房，所以在合同中，关于面积这一条款，写上建筑面积１０３平方米（含公摊面积１３平方米），对使用面积没有写明。张先生并没有太在意这一点，他想，反正人家售楼处的工作人员都说了，保证面积没问题。价格又便宜，别的楼盘要每平方米五六千元，这里才四千多，使用面积比例还在８０％以上，张先生十分满意。等到新房入住时，发现这两居室的房子怎么看也不像是一百多平方米的样子，仔细测量一下，张先生气不打一处来，原来，实际使用面积才７０平方米，仅为建筑面积的６８％。
这下子，张先生可不愿意了，他向市建筑质量工程监理所进行了投诉，对方经过实测，张先生的房屋使用面积只有７１.３平方米。张先生根据该实测数据，向开发商提出退还短少面积差价款的要求，在市建筑质量工程监理所的调解下，半个月后，张先生拿到了开发商退还的差价款５万多元。
律师的话：
在上述案例中，开发商用少给房屋面积的方式变相抬高商品房的售价。在要约中许诺使用面积多，而在实际签订购房协议时，却只写上建筑面积多少，从而用模糊面积在价款上侵犯消费者的权益。
根据建设部《商品房销售面积计算公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。而套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。一套合格的住宅设计，它的使用率至少应在７５％到８０％之间，而张先生经实际测量，其使用面积不足７０％，显然是建筑面积短少所致。
所以提醒消费者，签合同时必须要对使用面积有明确规定，买方应要求开发商出具用测量部门出具的房屋实际面积结算，否则不予收房。同时要求开发商承担违约责任。
商品房面积的短少是商品房购买中经常出现的问题。那么商品房的销售面积应怎样计算呢？根据国家质量技术监督局颁布的《商品房销售面积测量与计算规定》，商品房销售面积的计算应符合下列要求：
１.房屋买卖合同必须明确房屋销售面积。售房单位在销售商品房时，在合同中必须明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部分。对于销售期房、按图纸计算商品房销售面积的，在住房全部竣工后，与房屋土地管理部门的最终实测结构相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。对于房屋建筑面积测算的允许误差，《规定》明确指出：消费者购买１００平方米的商品房，是侧面给予销售面积之差不得超过０.６平方米。
２.销售面积的计算方法。根据该《规定》，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内面积或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积有包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
套内使用面积包括卧室、起居室、门厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等户内面积总和。内墙面装修厚度和不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，越层住宅中的户内楼梯按自然层数折面积总和计入使用面积。
３.公摊面积的计算。分摊公用建筑面积的计算方法：（１）分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数；（２）公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和；（３）公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积减套内建筑面积之和减不应分摊的建筑面积。为整幢商品房服务的公用建筑，由整幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑，由受益的各套商品房分摊；多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。
购买人受益的其他非经营性用户，需要分摊的，应在销售合同中写明房屋名称及需要分摊的总建筑面积。
房地产买卖合同未谈成，中介公司能否要求买方支付违约金？
２００４年６月，毛小姐为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将庄先生坐落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币２４５万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款３％的违约金”。协议签订后，毛小姐按约支付给中介公司意向金５０００元。后由于毛小姐与卖家庄先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令毛小姐按照约定支付违约金４９０００元。
双方的争议焦点集中在两个方面：
一、中介公司与毛小姐签订的《房地产买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款３％违约金”是否有效；
二、中介公司在毛小姐及案外人因故未签订《房地产买卖合同》时，是否可收取相应费用。
中介公司表示，《房地产买卖居间协议》中约定“如三方有任何一方不能履行协议约定的，应对对方承担违约责任”，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，据此追究毛小姐的违约责任是有法律依据的；毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，毛小姐应按《协议》约定承担违约责任。
毛小姐则认为，《协议》中约定，房屋买卖一旦不成，自己、卖家均应向中介公司支付违约金，显然是“霸王条款”，要求法院予以撤销。
法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
《中华人民共和国合同法》规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司在毛小姐与卖家签订《房地产买卖合同》之前，只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。
法院判决，对中介公司要求毛小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。
律师的话：
二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人“手拉手”私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。
买卖房屋不过户，只能独咽苦果吗？
何先生有３间准备出租的平房，邻居小张结婚后，因家里住房紧张就承租了下来。一年后，何先生的父亲患重病住进了医院，需要手术治疗。何先生无奈之下，他便想将３间平房卖掉。小张知道后，提出了购买请求。双方经协商签订了房屋买卖协议，约定小张支付何先生１５万元购房款，付款后１０日双方办理房屋过户手续，手续所需费用二人均担。小张给付房款后，要求和先生办理房屋过户手续，何先生却称：“咱们是多年的邻居，还互相信不过吗？况且办过户手续还要多花一笔钱，太不值得了。”小张觉得何先生的话有道理，就没有再坚持。
两年后，小张听说此房所在地区将要拆迁。于是，他多次找到何先生要求办理房屋过户手续，何先生以各种理由拒绝。很快，拆迁公告发布，何先生与某房地产开发公司签订了私房拆迁补偿协议，他以产权调换的形式得到了一套三室一厅的楼房。何先生想把１５万元购房款退还给小张，被小张断然拒绝。小张认为自己才是房屋的真正主人，于是将何先生及拆迁人房地产公司告上了法庭，要求确认何先生与房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议无效。
律师的话：
房屋买卖合同是一种债的法律关系，只有当事人意思表示真实，双方达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，合同就有效。本案中，双方的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。但我国法律还规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产产权时，非经登记，不发生物权的变动。因此，本案中虽然房屋买卖双方签订了合同，小张也交付了房款并实际入住两年之久，但由于双方没有办理过户手续，所以，小张不能取得房屋的产权。
《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。因此，何先生作为被拆迁房屋的所有人同房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议是合法有效的。虽然小张与何先生签订的房屋买卖合同也是有效的，但在这种情况下，已无法继续履行，何先生的行为构成了违约，所以，小张虽然无权要求与房地产开发公司签订私房拆迁补偿协议，但可以要求何先生承担违约责任，赔偿自己的损失。
最终，法院驳回了小张要求确认何先生与房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议无效的诉讼请求。
一房两卖，谁做房主？
张先生在郊区有一套三室一厅楼房，因工作调动，决定将其卖掉。２００２年１０月，经朋友介绍将房屋以１８万元的价格卖给了李先生。双方约定，李先生先交９万元，张先生交钥匙，待３个月后，李先生付清房款，双方再办理过户手续。同年１２月，张先生认为所卖房屋价格偏低，要求李先生再增加１万元。李先生认为双方已订书面合同，白纸黑字不能更改。张先生见李先生不答应增加购房款，便私下又把房屋以２０万元的价格卖给了王先生，并办理了过户手续。当天下午张先生把９万元钱退还给李先生，通知他５天内搬走并交出钥匙。李先生即诉至法院要求撤销张先生与王先生的房屋买卖合同，依法保护他的购房权利。
本案中的房屋所有人张先生先后与两个不同的买主订立了房屋买卖合同，那么，究竟谁可以获得这个房屋的所有权呢？
律师的话：
根据我国有关法律，房屋买卖属于不动产交易，购房合同是具有特殊程序要求的要式合同，实际履行需要办理法定的过户手续才能产生合同约定的效果。也就是说，买卖房屋不仅需要双方订立书面合同，而且必须到房屋所在地的房产管理机关办理所有权转移的登记手续，房屋的所有权才能正式从卖方转移到买方，购房合同才能最终生效。
在张先生与李先生订立了第一个合同后，张先生认为合同中约定的价款明显低于市场价格，李先生又不同意重新约定价格。张先生始终没有与李先生办理过户手续，李先生也就一直没有取得到房屋的所有权，因而合同买卖关系就不能实现。张先生与王先生签订的第二个房屋买卖合同关系完全符合法律规定，而且在程序上已经实现了房屋所有权的转移，应当给予保护。因此，王先生取得了合法的房屋所有权。但是，在第一个合同中，由于双方当事人自愿达成的协议，该合同也已经合法成立，并且已经得到部分履行。因此，李先生可以依据他与张先生签订的书面合同，请求张先生承担违约责任，赔偿他因合同不能实现而产生的损失。
怎样处理劣质材料装修带来的烦恼？
石女士于１９９３年８月购买某开发商的一套商品房。准备装修时，经人介绍，石女士找到了某房屋修建工程公司下属的古建公司。
为了明确双方的权利义务关系，石女士与古建公司签订了《房屋修缮工程施工合同书》，装修总费用是２６万元。但合同中未对材料质量、施工标准、工艺等级作出详细的约定。
合同签订后，石女士即按合同约定的期限和数额支付了装修费用。但到合同约定工程的截止之日，石女士对古建公司交付的工程经过认真检查，发现装修公司出现多处质量问题，于是石女士要求该公司予以返修。１９９６年７月至１９９８年７月，古建公司经过数次返修，但往往是旧的问题没解决，新的问题又接踵而至。经过近一年的反复，石女士对该公司已经完全失去了信心，于是石女士要求该公司停止返修，并赔偿自己的经济损失。
但是古建公司则不承认自己的装修有质量问题，并声称已按合同要求完成了自己的装修工作。
石女士在多次交涉无果的情况下，向古建公司所在地的人民法院提起了诉讼。法庭上，双方争论不休，矛盾的焦点就在于《房屋修缮工程施工合同》中关于“乙方保证用高质量的材料作装修用料、质量达到高标准的要求”这一条款的理解上。最后，经人民法院聘请有关专家对石女士的住宅装修材料和质量进行鉴定，结果证明被告所使用的装修材料大部分为劣质产品，因此也造成装修质量的不合格。在证据和事实面前，被告不得不请求法院予以调解。最后，在法院主持下，双方达成和解协议：由被告在６个月之内为原告按新标准重新进行装修，装修期内由被告提供三居室住宅一套暂住，并赔偿原告一年的租房费用２３０００元。
律师的话：
上述案例涉及到装修合同的签订问题。签订装修合同，应注意以下几个问题：
