2010年12月21号星期二 天气阴
多多小语 房屋出租是生活中常见的涉税事项，涉及营业税、房产税、个人所得税等多项税收。通过合理安排，使房屋租金低于营业税起征点可免征营业税，减少课税金额，降低个人税负。
晚上加班回家，屋里好不热闹。姑妈全家来串门，聊得正起劲。桌上摆满了瓜子和糖果，我那刚满五岁的侄儿豆豆嘴里塞满了巧克力。
“多多，你姑妈找你有事。”我还没来得及换鞋，就听见爸爸在客厅里叫我。
和姑妈一家草草地打了招呼就急忙想跑进房间，加班实在叫人又乏又累，连说话的力气都快没了。
“多多，要不你先歇歇，我那事不打紧。”还是姑妈善解人意。
“没关系，您说吧。”见姑妈这么客气，我倒有些不好意思了。
她把我拉到沙发上，开始向我娓娓道来：“是这么个情况：我和你姑父手上还有一套位于市中心的住房，闲着也是闲着，就打算出租了。我听说出租房屋得缴不少税啊，我一下子就想到了你。听你妈说，你现在税务师事务所工作，我也省得再咨询别人了。你能不能帮我想想，怎么做才能少缴点税？”
“姑妈，您知道出租住房都得缴哪些税吗？”
“她哪里知道，她除了收房租，什么也不会。”姑父在一旁打趣到。
姑妈瞪了他一眼，又转向我说：“好侄女，快告诉我。”
我想了想，个人出租房屋涉及的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税等。
“我们先来看看，按照您现在的安排应该缴纳多少税。首先，我们来说说营业税。根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税；个人出租非住房，按5%的税率征收营业税。”
“喔，分得还这么细，还有呢？”
“还有城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费。它们按营业税税额的7%、3%和1%缴纳。”
“晕死，要交4种税？”
“哈哈，别晕别晕，还要按照4%的税率征收房产税，不过免征城镇土地使用税和印花税。”
“不可能吧？租个房子而已，多多，你别和姑妈瞎贫。”
“哈哈，还有呢，还有个人所得税。对个人出租建筑物取得的租赁收入每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。对个人出租住房取得的收入减按10%的税率缴纳个人所得税。”
“有没有搞错？真要交这么多。”
“别着急，多多来给你算算嘛。”我拉着姑妈坐下来，“豆豆，笔墨伺候。”侄儿豆豆屁颠屁颠地拿来纸笔，我给姑妈算起来。
每月应纳营业税额=5200×3%÷2=78（元）
每月应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=78×（7%+3%+1%）=8.58（元）
每月应纳房产税额=5200×4%=208（元）
依照《中华人民共和国个人所得税法》的规定，对于财产租赁所得，在税前需要减除缴纳的税费、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次以800元为限，扣完为止）、税法规定的费用扣除标准（每次收入在4000元以上的，可以减除20%的费用）。
因此，姑妈的维修费用至少要分5个月才能扣除完，每月扣除800元。
前5个月的每月应纳个人所得税额=[5200-（78+8.58+208）-800]×（1-20）×10%=328.43（元）
后7个月的每月应纳个人所得税额=[5200-（78+8.58+208）]×（1-20）×10%=392.43（元）
姑妈出租房屋全年的应纳税额=（78+8.58+208）×12+328.43×5+392.43×7=7924.12（元）
要如何才能帮姑妈减少税负呢？我翻出过去的笔记，在脑海中努力回想着自己学过的东西。
“对了，起征点。”我激动地说出声来。如果我没记错的话，利用营业税的起征点，应该就能解决这个问题。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的设定，营业税的起征点为5000～20000元。也就是说，如果姑妈每月的出租收入低于5000元，就可以免征营业税。为了保证姑妈的收益不变，可以将年租金从62400元（5200×12）降低到58400元，而让房客自费修理房屋，这样姑妈出租房屋的净收入没变，税负却降低了；而房客的实际花费也没有变，应该也会乐意接受这样的安排。降低租金后，姑妈将不再缴纳营业税。
每月应纳房产税额=58400÷12×4%=194.67（元）
每月应纳个人所得税=（58400÷12-194.67）×（1-20%）×10%=373.76（元）
每年应纳税额=（194.67+373.76）×12=6821.12（元）
相比之下，姑妈的税负减少额=7924.12-6821.12=1103（元）
“姑妈您看，你在筹划前的年收入为58400（5200×12-4000）元，筹划后年收入没有变，税后您的总收益却提高了1103元。”
“是呀。多多，你太厉害了。这个结果已经超过我的预想，我们家多多好能干！”她乐得眉开眼笑的。
送走了姑妈一家，我不禁感叹起来——没想到一个不起眼的起征点居然能起到那么大的作用。可见敏锐的双眼和细腻的心思也是税收筹划的必要“装备”啊。姑妈降低了租金，不仅可以解决税负上的难题，还可以减少修理上的麻烦事，不过，如何和房客沟通，那就得靠姑妈那张利索的嘴皮子了。
我终于躺在床上，舒服地睡一觉了。上班后总是特容易觉得疲劳，哪里比得上念书那会的潇洒时光啊！不过为了有一天可以成为税收职场的出色女性，金多多，你必须得加倍努力呀。我在心里默默想着。
