一、亚非拉的城市化进程
1.亚非拉城市化概论。城市化是一个全球现象，但各地的情况不尽相同。
亚非拉国家的城市化基本上是从二战结束取得政治和经济独立之后才开始的。因此，就城市化而言：
第一，开始得比欧美国家晚，后者在18世纪第一次工业革命后就开始波澜壮阔的城市化过程。
第二，目前亚非拉国家的城市化进程要落后于欧美国家。在欧洲，城市居民占总人口的75%。在北美，这一数字超过80%。在人口最多的亚洲，实际上大多数人仍然生活在农村地区（60%）。
第三，亚非拉国家实际上充分利用了第一、二、三次工业革命的成果，因此其城市化进程目前总体是处于加速阶段，这种加速不同于城市化率曲线上的加速阶段，而是指的是这些国家的城市化进程往往只用50～100年的时间就要完成发达国家300年所走过的路程。城市化率的增长在欧洲和美国已经开始放缓，这是因为它们的比例已经达到了较高的水平。而在亚洲和非洲，城市化的进程则正在逐渐加速。在工业化国家里，大都市几十年来每年吸引的新增居民最多只增加1%。在东京地区，增长率已经从20世纪50年代的4%快速下降到80年代的不到1%。在许多欧洲和美国都市里，人口增长微乎其微。而在新兴市场国家，情况则完全不同：大多数都市的人口增长每年都能达到4%，很少会出现低于2%的情况。如果人口以每年2%的速度增长，那居民的数量每35年可以翻一番，如果增长率为4%，那这一时间将缩短到17年。虽然这些城市在过去几十年里也出现了人口增长率下降，但比起工业化国家还是要快很多。
尤其值得指出的是，对于经济增长较快的国家，城市化进程往往更短。例如日本和韩国只用了40年左右的时间。因此，这些国家的经济变革、社会变革非常的快速，房价也经历了大幅度的上涨。中国目前经济高速发展，城市化进程快速推进，这和当年的日本和韩国很相像，因此，有必要仔细研究日本和韩国当年的城市化进程，以咨参照。
2.日本的城市化进程。
（1）日本城市化综述。如所示，日本城市化进程总体沿S形曲线上升。一战结束后，日本的城市化率突破20%，然后加速上升，到1940年，日本城市化率达到37.7%。二战期间，日本城市化进程出现倒退，这种倒退一方面是因为经济发生衰退，另一方面是因为人口减少以及六大城市人口为躲避战火而迁入中小城市和农村。
日本的城市化进程二战结束后，日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中，1947～1955年城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。
（2）日本城市化期间地价。1950～1975年，日本城市化进程快速推进，城市化率从37.5%快速提高到75.9%。日本六大城市土地价格飞速上涨，仅从1956年到1975年的20年间就上涨了27倍；1975～2000年，日本城市化进程显著放缓，城市化率75.9%缓慢提高到78.7%，日本六大城市土地价格上涨速度明显放缓，1975～2000年的25年间仅上涨了1倍。即使1991年的房地产泡沫顶峰的价格也只是1975年的5.3倍。
～2000年日本六大城市地价情况3.韩国的城市化进程。
（1）韩国城市化综述。如所示，1960年，韩国经济开始腾飞，城市化加速，到1990年，城市化率突破了70%，仅用了30年的时间。
（2）韩国城市化期间地价。1963～1990年，韩国城市化进程快速推进，城市化率从30%左右迅速提高到74.4%。韩国土地价格飞速上涨，1963～1990年的27年间就上涨了437倍；1990～2000年，韩国城市化进程显著放缓，城市化率74.4%缓慢提高到79.7%，韩国土地价格上涨速度明显放缓，1990～2000年的10年间不但没有上涨，反而还下降了6.5%。这主要是由于1990年全球房地产泡沫极其破灭的影响。
韩国的城市化进程注：令1963年地价为1.
～2000年韩国地价情况（3）韩国城市化人口流动与地价。1963～1980年，韩国城市化率由33.5%迅速提高到57.2%，年均提高1.58%，此阶段的人口流动主要以人口从农村迁入城市为主。期间，全国地价涨幅总体变化不大。具体如所示。
1981～1995年，韩国城市化率由57.2%进一步升至78.5%，年均提高1.42%。此阶段的人口流动主要以人口向首尔和釜山集中为主。期间，首尔和釜山地价相对显著增长。
二、中国的城市化进程
1.常住人口。城市化率中的城镇人口是常住人口口径。统计城镇常住人口，用城镇常住人口代表城市人口，这是2000年人口普查之后被采用的。城镇常住人口是指居住在城市及市辖区、县级市市区、县人民政府驻地及县以下小城镇满半年以上的人口总数。它等于户籍人口减去流出本地半年以上的人口加上流入本地半年以上的外来流动人口。但手持户口迁移证、出生证、退伍证、劳改劳教释放证等尚未办理常住户口的人，即户口待定人口，也包括在常住人口中。
2.城市化总体继续快速提高。2007年中国城市化率已达到44.9%，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高。
在城市化加速阶段（即城市化率由30%提升到70%的阶段），美国作为最早完成城市化的发达国家，城市化率年均提高幅度为0.52%，日本和韩国作为后起的人口高密度国家，城市化率年均提高幅度分别高达1.94%和1.70%。
三、中国的人口城际流动
中国是一个历史悠久的文明古国，但中国没有经历欧美一样依次经历1、2、3次大规模的工业革命，因此中国仍然是一个农村人口占比过半的大国。目前中国的工业更多地是混合地利用了第1、2、3次工业革命的成果。因此，人口的城际流动：（1）规模大、速度快。（2）混合形态多。（3）基本上是20世纪90年代从农村进入城市的人口流动比重更大。2000年以后，人口从中小城市向大城市流动比重更大；这点从房价的变化就可看得出来。2002年以后，上海和北京的房价涨幅开始显著超过其他城市。
四、中国核心城市的郊区化
中国的城市化过程非常迅猛，例如，北京在2000年前，3环以外基本都是农村，目前城市的边界已经达到了6环。因此，核心城市的郊区化和城市因城市化导致的扩张是很难区别的。至于未来的郊区化，笔者认为更多的是人口向核心城市集中导致人口更多地在城市边缘地区，从而推动城市边界的扩张。因此，这更多地是一种被动的郊区化。
我们比较了东京和北京的1.5小时城市通勤半径，以此来反映未来中国核心城市郊区化发展规模。东京1.5小时城市通勤半径是60多公里，而北京1.5小时城市通勤半径最大不过20公里。具体如和所示。日本东京1.5小时通勤圈半径北京1.5小时通勤圈半径第三章国家间房地产走势差异研究第三章国家间房地产走势差异研究国家间房地产名义价格走势差异主要取决于城市化进程、人口增长、住房政策、长期通胀水平、经济增长率等。
关于城市化进程，我们在上一章已经做了详细讨论。在本章的第四节，我们将对中国城市化进程做进一步的分析。下面我们依次讨论人口增长、住房政策和长期通胀水平对房价的影响。
