房价下跌50%，可能意味着房价要跌回2007年年初水平，银行不会出现大问题，一些地产商却有可能要先倒下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中获得大量收益，当风险来临时，它们居然大多可以置身事外。
我个人分析，主要有两个原因：第一，中国人民不仅勤劳勇敢，而且不喜欢欠银行的钱，贷了款总要尽量先还完才安稳。第二，监管层对房地产金融风险把控较为严格，技术指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”，到2003年的“121号文件”，再到2007年10月提高首付，而2010年年底，不仅首套房的首付已从两成提高到三成，二套房的首付提高到六成，有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了，金融部门对风险的警惕性由此可见一斑。
2011年4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定，此次压力测试的结果仍将比较乐观，个人房贷不良率与2010年8月的压力测试相差不会太大。
然而，必须提出的是，压力测试并不能代替现实的演进本身。压力测试要设定一些定量数据，但正如哈耶克所说，决定经济现象得以发生的因素是无法穷尽的。譬如房价下跌50%，可能同时意味着投资下降、消费下滑、经济增长放缓、失业增加、收入减少等，它们的负面影响又会传导到银行，那时，银行的不良率就会大幅度增加，金融风险迅速加剧。
但是，任志强“要死也是银行先死”的断言是要破产了。可资为注解的是，1992～1993年的房地产热，银行损失惨重，留下了以百亿计的不良资产，但即便如此，我们也只听说过大批地产商此后消失不见，何曾听说哪家银行因此倒闭？
但是我们不能说商业银行与高涨的房价无关，因为，它是泛滥的货币的载体。如果央行现行货币政策转向，商业银行就得紧缩信贷投放。不过，在2010年所谓“9？29”第二波调控中，央行、银监会将90平方米以上首套房的首付也提高到三成（11月3日公积金贷款政策相应调整），各主要商业银行从11月1日起将首套房优惠利率从七折提高到八五折，部分商业银行进而在2011年初取消优惠利率甚至还要上浮。到2011年5月中旬，我还听到浙江等地传来将首套房的首付提至四成的消息。我个人认为这种做法非常不妥。
二套以上商品房怎么调控我都可以理解，但打首套房的主意，实在是太过分了。无论银行是想防范金融风险，还是想配合政府调控房价，或者是回收货币、紧缩信贷，都应放过首套房。首套房关乎基本住房权，也应是住房保障框架的一部分，即使是在货币政策转为紧缩的背景下，利率七折优惠、首付两成的做法都应该固定化。希望有关监管部门能够主动修改和调整这个错误的做法。
货币！货币！货币！
2010年11月初，舆论突然关注起我国货币超发的现象。
11月初出版的《中国经济周刊》称，根据央行公布的数据，到2010年9月月末，广义货币M2（指广义货币=流通中现金+银行活定期存款+准货币）余额达到6964万亿元，而按照国家统计局发布的前三季度GDP达26866万亿元计算，超发货币将近42774万亿元。正是这“货币超发43万亿元”的数字结论引发了争论。
像我这种没有学过货币学的人，看到“按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元”这句话，以为货币学教科书真是这么说的。看了经济学家的解释才知道，原来不是这么回事。
不仅“GDP增长1元，央行供币1元”不是货币学的基本原理，没有理论根据；而且，亚洲开发银行高级经济学家庄健说，用广义货币总量减去同期GDP总量，得出超发的货币量，“这种算法有点别扭”。
争议的是货币超发43万亿元这个数字，但货币超发却是大家的共识。央行货币政策委员会委员、经济学家周其仁的解释通俗易懂。他在2010年8月18日的文章《货币老虎越养越大》里说，广义货币量M2和GDP总量，是两个不可直接比较的量。广义货币是存量，而GDP是流量，两者没有直接关系，而是间接关系，不过，从各国实践看，流量与存量之间总有一个合适的比例。
多少比例才是合适的？中国社科院经济评价中心主任刘煜辉称，“各国所处的发展阶段不一样、经济体制不一样，对货币供应量的容忍度也不一样，指标缺乏可比性。但一般而言，经济学界一般采用货币供应量和GDP的比值来衡量货币是否超发。目前来看，西方发达经济体的货币供应量和GDP的比值在1以下，而新兴市场国家则相对较高，货币供应量一般为GDP的1～15倍，超过2倍的很少。”
周其仁说，发达国家的广义货币量与GDP的比重，一般过不了100%就掉头向下。2009年年底，美国的这个比例约为60%。
我们国家的广义货币存量M2与GDP总量是怎样的比例关系？
根据周其仁的研究，1978年，我国广义货币存量占GDP的比例约为32%，那是特殊时代的货币比例，严重失衡。这个比例在1993年突破了100%，1997年达124%。2000年，我国GDP总量为89万亿元，广义货币供应量为135万亿元，是GDP的150%，2005年则达162%，2009年，GDP总量为335万亿元（修订后的数据为340507亿元），广义货币供应量为606万亿元，是GDP的180%。
然后就是2010年年末，我国GDP总量达398万亿元，广义货币总量M2余额为726万亿元，二者之比从三季度的近260%，降至182%。根据国泰君安证券首席经济学家李迅雷的测算，中国M2余额已超过美国约人民币10万亿元，为全球第一。而从182倍这个数值来看，我们的M2增速实在惊人。
一般经济学家都同意，像中国这种处于加速发展时期的新兴经济体，保持较快的货币增速以及较高的M2/GDP比例，是可以理解的，但超过150%之后仍在加速，则令人担忧。
货币超发，不是一年两年，而是我国的一个长期现象。北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟教授说，中国极速的货币化进程已经持续了30年。“过去20年，即便在M2增速最低的2000年，也达到了同比增长12%。信贷和广义货币的投放持续快于居民收入增长，快于GDP增长，过去10年，中国的M2/GDP比例始终是全球最高的。”
全国人大财经委副主任吴晓灵说得更直接：“过去30年，我们是以超量的货币供给推动了经济的快速发展。”
国泰君安证券首席经济学家李迅雷说，过去10年，中国M2平均增速达到18%以上。美国M2的增速在过去20多年中基本与GDP的增速保持同步，而中国M2则超过GDP增速加消费者物价指数大约6%。其中2009年M2增速达到277%（计划为17%），2010年M2增速有所回落，但也高达197%（计划为17%）。
独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为，2002～2010年，中国的货币供应翻了两番，年增长19%。如果将金融机构资产负债表之外的扩张，以及地下金融活动计算在内，实际上，“货币供应”年增长率为22%。
货币超发的主要原因，周其仁教授归因为巨额贸易顺差带来的外汇储备剧增及其背后的汇率形成机制。
1998年我国外汇储备比上年新增50亿美元，1999年新增97亿美元，2000年新增107亿美元；增幅分别为36%、67%和70%。随后，突然加速。2001年新增465亿美元、2002新增742亿美元、2003年新增1168亿美元、2004新增2066亿美元，年增幅分别为28%、34%、40%和51%，甚至金融危机肆虐之中的2009年，外汇储备也增加了4500亿美元。
外汇储备增加，央行须发行货币对冲。譬如，2009年各商业银行出口结汇共计4500亿美元，汇率68，则央行须动用4500×68＝30600亿元货币向商业银行购入，这些钱再转入银行后，乘以4～5倍的货币流通速度，可提供给市场的信贷额度就是12～15万亿元。这是当年超发的货币。周其仁称之为被动超发。
李迅雷总结货币大幅增长的原因时，除了外汇占款这个因素外，还提出了几点：中国经济增长的投资驱动型特征、以房地产为主的资产价格大幅上涨、中国的金融杠杆化率较低。我还想补充一点，那就是中国内生的消费驱动力。近10年来，货币的使用范围（可购买商品的种类）和程度，是10年前远不能比的，其增速也是美国等成熟经济体无法相比的。这种货币化过程客观上也为货币超发提供了基础。
李迅雷所讲的货币超发成因，至少有两点与房地产和房价直接相关。有意思的是，货币超发或者说货币泛滥与这两者是互相推动的关系。
