【案情回顾】
郑中天向房主邓某租赁位于某市人民路临街的30平方米房子，开设时装店。双方于1993年2月签订房屋租赁合同。合同规定：租期6年，每月租金300元；租赁期间出租方不得停租，承租人不得拖欠租金；如果一方违约，应向另一方偿付每月租金双倍的违约金。郑中天经营时装店两年后，便将房子以每月400元的租金转租给周某。房主邓某得知此事后，指责郑中天未经房主同意擅自转租租屋，要求收回租屋。郑中天却认为合同上明确规定出租方不得停租，现房主要求终止租赁关系，收回租屋，实属无理。双方发生了争执，互不让步。经多方调解无效后，房主邓某以承租人擅自转租房屋为由向人民法院提起诉讼，请求收回房屋。
法院认为，《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）承租人累计六个月不交租金的。”承租人郑中天未经房主的同意，擅自将租赁的房屋转租给他人，侵犯了房主的合法权益。根据上述条例第二十一条第（一）项规定，房主有权解除租赁合同，收回出租房屋，并且不需负任何违约责任。所以，人民法院经审理后，作出了准予房主邓某收回租房的判决。
律师答疑：房屋租赁是指出租人（一般指房屋所有权人）将出租房屋提供给承租人有偿使用，承租人按约定支付租金，并在租赁关系终止时将所租房屋交还给出租人的一种民事行为。通常情况下，这种行为是一对一的。
转租合同的法律效力
【案情回顾】
2005年4月徐某租下胡某的一间房屋做生意，后徐某将此房转租给赵某，并与其签订了租赁合同，合同约定租期为2005年10月至2007年10月，并注明该房屋屋主为胡某，徐某仅为转租人。合同签订后赵某付给徐某房屋租金、押金及“顶手费”共12500元。2006年6月，徐某与胡某的房屋合约到期，胡某以徐某未征得其同意便将房屋转租给他人为由拒绝了徐某的续约请求，并且不承认徐某与赵某的房屋租赁合同。赵某遂以徐某欺诈为由诉至法院，要求法院判令徐某归还自己支付的12500元钱及装修该房屋所花费的8500元钱。
法院经审理认为，由于赵某与徐某签订的合同里徐某已告知其房屋的真实情况，赵某在明知徐某仅为转租人的情况下依然租下了该房，因此不能说徐某的行为属于欺诈。由于赵某现已使用了该房屋，理应按合同约定支付相应的租金给徐某。据此，法院驳回了赵某的诉讼请求。
律师答疑：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。为维护合同稳定性及保护当事人合法权益，承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形，转租合同不宜认定为无效合同。本案中，赵某在明知徐某仅为转租人的情况下依然租下该房屋，因此不能说徐某的行为属于欺诈，且赵某现已使用了该房屋，故理应按合同约定支付相应的租金给徐某。
承租人有优先购买权
【案情回顾】
黄某在北京市朝阳区有一套门脸房。2005年10月，周某与黄某签订租赁合同，合同约定周某以每年租金6000元的价格租给黄某，周某当下交纳了一年的租金。2007年7月，黄某私下与于某签订了房屋买卖合同，合同约定黄某将现有的房屋转让给于某，于某支付房款120万元。周某得知该情况后，以黄某和于某侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求法院确认二人签订的房屋买卖合同无效。
庭审中，黄某承认自己在未提前告知周某的情况下将房屋卖给了于某。法院审理后认为，周某与黄某签订了租房协议，并已交纳了一年的租金，因此周某享有在同等条件下优先购买黄某房屋的权利。由于于某无法提供证据证明黄某在与其签订房屋买卖合同时已经提前告知了周某，故认定两被告的行为侵犯了周某的优先购买权。据此,法院判决黄某与于某所立房屋买卖合同无效。
律师答疑：承租人的优先购买权，是指出租人在出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。《合同法》中规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，房屋优先购买权制度的立法目的是为了充分发挥租赁物的作用，减少交易风险，维持既有的经济秩序和社会秩序。
