住宅的价格由供求决定，但其形成有自己的特点。住宅价格的水平会影响住宅需求，但不应成为解决住宅问题的障碍。住宅价格的变化既可能源于市场购买力的变化，也可能源于地价的变化。
住宅的均衡价格无疑也是由供求两方面因素决定的，但由于住宅供给的特殊性，住宅价格的决定与一般商品价格的决定存在明显的区别。
一、住宅的需求曲线
住宅的需求量与一般商品的需求量一样，与住宅的价格水平成反比，即住宅的价格水平越高，住宅的需求量越小；住宅的价格水平越低，住宅的需求量越大。住宅的需求曲线因此是一条向右下方倾斜的曲线。消费者的住宅购买力决定住宅需求曲线的位置；消费者对城市住宅的偏好、消费者的收入分配状况等决定住宅需求曲线的斜率。
1.消费者的住宅购买力。消费者的住宅购买力分自有购买力和借入购买力两种。
自有购买力主要取决于消费者的劳动收入、财产收入、转移收入等。消费者的劳动收入包括工资、奖金、加班费、劳务费等一切与劳动付出量相挂钩的报酬。消费者的财产收入包括存款的利息、股票的股息和红利、债券的利息、一切有价证券的资本利得等。转移收入包括来自亲朋好友主要是父母的馈赠、企业与政府的购房补贴或政府收取的房产税（负的转移收入）等。消费者的自有购买力是住宅购买力形成的基础，是消费者抵抗房价变动风险的主要依托。由于购房者很少以个人身份买房，而是以家庭的面目出现，这使得家庭成员的结构对住宅购买力的影响很大。一般来说，未成年人越多的家庭，购房能力越差；成年人、老年人越多的家庭，购房能力越强。
借入购买力主要取决于贷款条件和贷款利率。借入购买力指向金融机构申请贷款形成的购房资金。一般认为，借入购买力主要取决于贷款的利率，即贷款利率越高，借入购买力形成的规模越小；贷款利率越低，借入购买力形成的规模越大。事实上，住宅的刚性需求带来人们的住宅贷款需求也普遍刚性十足，低收入者宁肯一相情愿地相信未来总有还款的办法，也不愿意接受眼前无房或住房极度困窘的现实，当然这从经济学上看确实有一定的道理。于是银行除了用利率调节贷款规模外，又对住房贷款规定了种种额外的条件。这些条件包括：
（1）未来房价走势。一般来说，如果未来房价走势看好，消费者购房的首付比例会明显降低，金融机构增加发放住宅贷款的风险会大大下降；反之，如果未来房价走势看衰，消费者购房的首付比例会明显提升，金融机构已发放住宅贷款发生坏账的可能性会大大上升，这会连带影响金融机构增加发放住宅贷款的积极性。
（2）贷款申请者的恒久收入。贷款申请者的收入总会随着宏观经济整体形势的变化而变化。经济形势好的时候，申请者的收入一般会上升；经济形势黯淡的时候，申请者的收入一般会下降。因此金融机构审查申请者的贷款安全性时，往往不是以申请者一时的收入为依据，而是审查申请者的恒久性收入。申请者的恒久性收入才是反映申请者偿还贷款能力真正有效的指标。
（3）贷款申请者的现金、有价证券等有形财产的数量。贷款申请者的恒久性收入是反映贷款申请者偿还贷款能力的流量指标，贷款申请者的有形财产是反映贷款申请者偿还贷款能力的存量指标。金融机构通过审查贷款申请者有形财产的价值量大小、价值的稳定性与变现能力，也可以有效地减少金融机构发放住宅贷款的违约风险。
（4）政府的优惠政策等等。当代社会为了宏观经济调控的需要，或者为了改善民生的需要，往往会出台一系列优惠住房贷款的政策，刺激金融机构扩大住宅贷款的发放规模。政府的介入也是降低金融机构发放住宅贷款风险的重要手段，在其他条件不变的情况下，金融机构会根据政府政策的优惠幅度扩大住宅贷款的发放规模。
一般来说，住宅的购买力越强，住宅的需求曲线位置越高；住宅的购买力越弱，住宅的需求曲线位置越低。
2.消费者对城市住宅的偏好。城市住宅与农村住宅相比，两者之间并没有绝对的优劣。
在经济发展水平已经达到相当高度的发达国家，农村的生活水平和就业机会超过了城市，农村人口向城市的大规模流动已经达到了顶点，城市住宅对人们的吸引力不再上升，城市的住宅需求曲线斜率也达到最低点，很少有再下降的空间。在发展中国家，情形恰好相反，由于农业缺乏进入自我良性循环的机制，与城市相比，无论是就业机会还是生活水平，农村都被城市远远甩在身后。农业人口源源不断地流向城市，城市的住宅需求极为殷切，城市住宅需求曲线斜率不断降低，就构成发展中国家城市住宅市场的基本特征。
3.消费者的收入分配状况。消费者的收入分配状况是影响住宅需求曲线斜率的另一重要因素。
消费者的收入分配状况直接决定住宅需求曲线的形状。一般地，收入分配越是均衡，消费者的住宅需求曲线越是平缓变化；收入分配差异越大，消费者的住宅需求曲线斜率变化越大。总体而言，收入分配呈现纺锤状的国家，住宅需求曲线的中间部分会非常平坦；收入分配呈现两极分化的国家，住宅需求曲线的中间部分斜率会急剧变化。
在住宅供给数量有限的前提下，住宅需求曲线在相当程度上决定一个社会的住宅供给状况。
二、住宅的供给曲线
一般商品的供给曲线都是价格越高，市场供给量越大；价格越低，市场供给量越小。住宅由于受到土地地理位置不可复制的限制，其供给数量存在明显的刚性。
1.土地面积供给的刚性。当土地国有时，土地的获取必须得到政府土地规划和管理部门的同意。即使土地可以从私人所有者那里购买，土地面积供给的刚性依然存在。因为土地的地理位置是不可复制的，一定地理位置的住宅用地所有权或使用权被转让出去，其他的房地产开发商就不可能获得具有同样地理位置的住宅用地所有权和使用权。
2.宅基地面积供给的刚性。一定面积的住宅用地被提供出来以后，要满足消费者最基本的生产、生活需求，不仅仅要在其上修建住宅，还要提供人们生产、生活所需的绿地和附属设施。绿地的意义既在于美观，又在于住宅的通风、采光。附属设施是住宅内各种设施的延伸，也是最大限度节约用地的需要。住宅制度关于绿地率和附属设施的强制规定，是宅基地面积刚性的主要原因。
3.土地开发容积率的刚性。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对房地产开发商来说，容积率决定地价成本在房屋总价中所占的比率；而对于消费者来说，容积率直接涉及住宅居住的舒适度。一般来说，容积率较低，建筑密度就较低，房地产开发商可用于回收资金的建筑面积较少，但消费者居住会感觉比较舒服；反之则反是。容积率往往是决定一个项目是从人的居住需求角度还是从房地产开发商赚钱的角度来设计一个社区的关键指标。政府对土地开发容积率的刚性规定，是住宅市场供给刚性的重要原因。
4.开发技术水平的刚性。土地开发的容积率通常受到政府部门的限制，即使政府部门不干预，开发技术水平的刚性也会从根本上给容积率封顶。开发技术水平的刚性一方面使得住宅建筑的高度本身受到限制，另一方面也使得消费者从过高的住宅中得到的效用显著降低，从而不愿意为高层建筑支付必要的货币。
5.房屋使用率的刚性。所谓房屋使用率，是指房屋的使用面积与建筑面积的比率，是衡量物业使用效率的重要指标。目前住宅市场多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际意义的是使用面积，二者在数值上差距越大，表示住宅的使用率越低。当然房屋使用率也不是越高越好，因为房屋使用率超过合理的限度，很可能会牺牲消费者的居住品质，如公共走廊过于狭窄，安全消防设施过于简陋等。房屋使用率的刚性同样是住宅供给刚性的重要原因。
就供给成本来说，住宅主要分为三块：地价、建筑成本和开发商自身的费用。应该说如果住宅的价格低于供给成本，则房地产开发商就会减少住宅的供应量，停止购买新的住宅用地；如果住宅的价格高于供给成本，房地产开发商在经济利润的刺激下就会增加住宅的供应量，直到住宅的供给成本等于住宅的市场价格。然而这是在土地私有且可以自由交易的情况下才有的现象。一旦土地国有化或土地开发权国有化，土地的供应量受到人为限制，则住宅的供应与其说与住宅的供给成本有关，不如说与住宅价格或地价的高低有关。即住宅价格越高，地价越高，住宅供应量越大；住宅价格下降，地价下降，住宅供应量马上减少。住宅的供给成本已经无关紧要，房地产开发商的暴利不过是住宅和土地高价格的副产品。
因此，在市场机制的作用下，供给成本之上的需求曲线就是住宅的供给曲线；在土地或土地开发权国有化的情况下，住宅的供给曲线可以人为控制，但它同样是住宅需求曲线的一部分，唯一可以肯定的是它会高于住宅的供应成本那一点。
三、住宅的价格决定与经济内涵
住宅供给数量的刚性使得房地产开发商在住宅市场上获取了难得的垄断定价权。对于地理位置优越的优质住宅，房地产开发商的开发成本已经不重要，不包含地价的建筑成本更不重要，重要的是消费者的购买能力，消费者的购买能力直接决定具有个性特征的住宅价格。消费者的购买能力越强，住宅的市场价格越高；消费者的购买能力越弱，住宅的市场价格越低。对于地理位置不够优越的普通住宅，由于土地的供应量已经比较充裕，住宅市场供过于求或供求大体平衡，房地产开发商之间的竞争会使得住宅的市场价格等于房地产开发商的开发成本加上平均利润或期望利润。当住宅的市场价格低于房地产开发商的开发成本特别是低于房地产开发商建筑成本时，房地产开发商会停止住宅的市场供应。
住宅市场价格决定的这一规则意味着：
1.优质住宅以地理位置的不可复制性使得其市场价格只和市场的购买力有关。优质住宅不仅能够满足劳动力更新的需要，也能满足劳动力发展和享受的需要，因此对优质住宅的意愿需求始终超出生产力发展水平的许可，有限的优质住宅市场供给总是面临众多消费者的竞购。在市场机制作用下，遵循“价高者得”的基本原则，优质住宅总是被那些有突出购买力的人获取。优质住宅的价格主要取决于优质住宅市场的购买力大小，其次才与优质住宅的建筑成本和地价有关。优质住宅市场的购买力决定优质住宅市场的价格，决定优质住宅的建筑成本和地价投入的高低。一般来说，优质住宅市场的购买力越旺盛，优质住宅的市场价格会越高，优质住宅无论是建筑成本还是地价都会水涨船高；反之则反是。优质住宅市场的地价是由优质住宅的市场价格带动的，而不是相反，它具有“明显的、完全的被动性”。优质住宅市场建筑成本的上升则是房地产开发商获取更多平均利润的需要，同样的建筑成本投入，相对于普通住宅市场，优质住宅市场更容易将成本和平均利润回收。优质住宅有时候也会以非市场的方式进行配置，不过不管其非市场价格水平如何，非市场配置过程一旦结束，其市场属性就会在住宅交易市场上体现出来，它的市场价格会向具有可比性的优质住宅价格看齐。优质住宅价格的“地王”现象，仅仅是市场购买力的体现，与作为人们生活必需品的住宅毫无关系，因此通常无需大惊小怪。
2.普通住宅的价格底线是生产价格必须以建筑用地的自由交易为前提。普通住宅的性质源于其建筑土地供给的竞争性。相对于市场购买力来说，这种质量的住宅供应量已经能够满足所有消费者的需要，或者说，只要消费者的购买力能够支付房地产开发商的生产价格，住宅的供应量将是有保证的。因为住宅供应最紧缺的地皮解决了，而且在竞争性供应之下地价也会相对稳定，加上房地产开发商之间的竞争本来就存在的建筑成本的稳定，这也就决定了普通住宅价格的相对稳定。正常情况下，普通住宅价格所包含的地价不会是零，因为普通住宅用地一般不是由地租较高的工业用地转变而来，就是由地租较低的农业用地转变而来，地租不为零，地价也就不会为零。所以指望普通住宅的市场价格降到房地产开发商的建筑成本水平是不现实的。建筑成本永远只是住宅价格的一个组成部分，有时甚至是一个很小的组成部分。问题的关键在于，普通住宅的市场价格降到房地产开发商的生产价格水平，必须以土地的自由交易为前提，而这一点往往是很难实现的。因为首先城市的土地市场供应是非常紧张的，聚集经济效应明显的区块面积就那么大，住宅用地多了，非住宅用地必然会减少。住宅用地作为非生产性用地，不仅外部性明显，而且其经济效益和社会效益的显现将是很久以后的事，相对而言，工商业用地带来的诱惑则大得多。其次，郊区的土地市场供应往往来自于农用地的转型，而农田对一个国家的经济安全更是非同小可，这就使得土地市场上土地的自由交易受到很大的限制。一旦政府介入土地市场，则普通住宅的市场价格下降到房地产开发商生产价格的水平就变成根本不可能的事。
3.政府对土地所有权或使用权的垄断会在地价的驱使下通过限制建筑用地的供应使普通住宅市场价格越来越高。政府介入土地市场，方式无非是两种，一是土地国有化；二是土地开发权国有化。无论哪一种方式，都意味着土地使用权在出让的过程中政府能够获得巨额的地价收入。另一方面，地价高涨往往是房价高涨的结果，而房价高涨又往往可以通过控制住宅的供应来实现。换句话说，政府有必要的手段操纵房价从而达到提高地价的目的。需要注意的是，政府操纵的房价不是优质住宅的房价，而是普通住宅的房价。因为优质住宅的地理位置是不可复制的，它通常位于城区已开发的地段，那里没有荒地供政府出让获利。当然优质住宅的市场价格是可以通过提升住宅市场的购买力来抬高的，但从中获利最直接的是给消费者提供融资服务的金融机构。政府通过限制住宅用地的出让规模，减少普通住宅的供应量，既可以迫使一部分普通住宅的消费者融资购买价格已经上涨的普通住宅，又可以将一部分普通住宅的消费者排除在普通住宅的购买者队伍之外，尽管他们按过去的市场价格本可以购买到普通住宅。只要普通住宅价格上涨弹性大于1，即使政府出让住宅用地的规模有所缩减（事实上很少有这种情况出现），政府的土地出让收入也是上升的。这也就很好解释，为什么在许多国家房价和地价会出现螺旋式上升，众多工薪族望房兴叹。只要政府拥有土地的所有权或开发权，地价的暴利会驱使政府保持房价和地价的相互推进，不管它是中央政府还是地方政府。中国当前出现的“地方政府和开发商要叫停经济适用房”反映的就是这方面的情况。
4.低收入阶层的住宅需求不可能通过市场机制来满足。低收入阶层属于市场经济的失利者或被统治者，主要依靠工资或救济生活。他们的收入无法与高收入阶层抗衡，因此也无法与高收入阶层竞争优质住宅，这决定了他们获取住宅的目的不可能是满足发展和享受的需要，而只能是劳动力更新的需要。其次，住宅是资金密集和劳动密集型商品，既要耗费大量的劳动力，也要耗费大量的原材料和中间产品，如钢筋、水泥、黄沙、石子、砖头、水暖器材和装饰装修用料等等，还要支付不菲的地价（这一地价不会低于农业用地的水平）。事实上很多时候即使土地市场使用权自由交易，低收入阶层也缺乏必要的财力购买普通住宅。如果考虑到政府为了获取更多的地价收入，有意限制住宅用地的供应来抬高普通住宅的市场价格，则低收入阶层购买自有住宅就更只是一个梦想了。因此低收入阶层住宅需求的满足从市场机制的内在逻辑来看，本来就不应该通过至少不应该完全通过市场机制来解决。解决低收入阶层的住宅问题是一个生存问题，因而也是一个政治问题，它需要通过行政的方式和渠道来解决。然而在现实生活中，低收入者和高收入者之间的界限是很难划清的，即使能够鉴别，其成本也会高得让这种划分没有必要。不过有一点可以肯定，只要通过非市场渠道获得的住宅确实只能满足消费者劳动力更新的需要，而与劳动力的发展和享受无关，则不管该消费者过去是否是高收入阶层，只要他现在属于高收入阶层，他都会放弃现有的普通住宅而去购买优质住宅，而绝不会出现开着宝马住廉租房或经济适用房的现象；同样道理，只要非市场分配的普通住宅对低收入者敞开供应，不再搞什么审批制，而是实行核准制，则不管消费者过去是否是低收入阶层，只要他现在属于低收入阶层，他就不会去竞购优质住宅从而对优质住宅的天价抱怨连连。低收入者能够自由通过非市场渠道获得普通住宅还有一个好处就是它能有效限制政府推动房价的上涨。因为房价涨得越厉害，向政府要求提供普通住宅的民众数量会越多，政府的经济负担会越重，房价上涨给政府带来的净收益会越少，最终政府会权衡各方面的因素，将房价稳定在一个合理的水平上。
